収益不動産と投資用の太陽光発電所の購入。どちらも保有目的は

 

老後への備え（年金代わり）

資産運用

不労所得の獲得(セミリタイヤ)

税金対策

 

などが挙げられ、資産を増やす、収益を増やすことが目的です。

収益不動産や投資用の太陽光発電の購入でのメリット、リスク、その違いは？

 

【制度的、性質状の不安】

• 本当に儲かるか？
• 将来的に売電価格（家賃収入）が下がらないか。
• 維持管理に予想以上にお金がかかる事は無いか。

など、産業や収益構造そのものに対する不安。

特に初めの一件目を購入するときは慎重になりやすい様です。

 

【人的、信用リスク】

• 仲介会社が出していた条件（利回り）が信用できない
• 金融機関からの融資が下りなかった
• 業者が倒産した

など、人的な信用リスクもあります。

 

さて今回は。

 

投資比較。

 

不動産投資と太陽光発電所への投資を比較してみます！

 

先ほども書いた通り、産業用の太陽光発電を保有する方の目的は、ほとんどが

『投資目的』

『節税の目的』

稀にエコと答える方がいる程度です。

当社にお問い合わせいただく方も過去に不動産投資をしていたり、

不動産の会社をお持ちの方が非常に多く、やはり利回り、投資として物件を選びます。

では、実際

太陽光発電所を買うのと、不動産物件を買うのはどちらがお得！？

という難題に挑んでみたいと思います。

ここでは、投資金額を暫定2000万程度に仮定し、７つの切り口から、比較してみます。

 

①表面利回り

②収益性

③維持管理費

④リセールバリュー

⑤担保価値

⑥投資リスク

⑦減価償却

 

①表面利回り（減税効果等は含まないものとする）

---

 

太陽光発電所　　：8～11＋％

収益用不動産　　：1～15％

これをぱっと見ると、15％の収益不動産が一番お得に見えますね。

と思いますが、15％など高利回りの収益不動産は地方にあることが多いです。

空室リスクが高い分、物件価格が安く、表面利回り15％という数値になっています。

これが都内の港区の青山などの一等地になると1%を切る物件もあると言います。

空室のリスクとリセールバリューでバランスされていて、掘り出し物はあるかないか。。。

収益不動産の利回りは不動産価格の上下動、世帯数変化などに影響される利回りです。

一方、太陽光は景気や地域によっての差が少なく、どの地域でもあまり大きな差は出ません。

当然、利回りにも大きなブレはありません。

また、商習慣の違いとして、投資用不動産は値引きが入る事が多い様ですが

太陽光の場合、値引きの交渉というのは、殆どありません。

その分、不動産の様な手数料や諸経費の発生が殆どないのが太陽光発電です。

 

②収益性

---

 

【経済動向からの視点】

インフレなら断然不動産投資。家賃、物件価格の値上がりが見込めます。

デフレに強い固定価格での買取が制度化されている太陽光投資。

【事業収益性】

太陽光発電所　　：20年間の固定収益

太陽光発電所の場合、FIT期間20年間の安定収益と言えます。

市場の変化などの知見が無くても安定した収益が期待できます。

収益用不動産　　：建物がある限り（60年くらい？）

収益不動産の場合、より長期的な収入が期待できますが、

空室リスクは年々高くなるので、安定収益とは言えないかもしれません。

長い目で見るなら不動産投資、20年間と割り切るなら太陽光投資。

といったところでしょうか。

ここで、気になるポイントが、リスクで上げた項目

 

将来的に、売電価格（家賃収益）が下がらないか

太陽光発電への投資において。

固定価格買取制度は、国が義務付けた固定価格買取期間を基に電力会社と契約しています。

つまり、リスクという観点では、国家と電力会社への信用という柱に支えられています。

 

一方で不動産投資。

地域の人口変動や、賃貸住宅の需要と供給の予測が必要です。

私は不動産においては、全くの素人なので。

NRIが発行している『日本の不動産投資市場』などを良く見て、参考にしています。

これらの人口動態と市場の予測から投資判断を行うことで空室リスクも減らす事ができ、良い投資になるのが不動産投資と言えるでしょう。

 

③維持・管理費（固定資産税等はどちらにも発生するのでここでは考慮しません）

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●●●太陽光発電所の場合（年間20万円前後＋α）●●●

：保険、草刈等，電気的な検査（出力検査など）， 故障などの修繕の対応、機器故障対策へのプール

 

 

●●●収益用不動産（物件により～？？？？？）●●●

：保険、修繕積立金・管理費等、雨漏りなど、備品故障時の修繕、将来のリノベーション予算

どちらもそれなりにお金がかかるし、ある程度の備えが必要な事に変わりはないです。

太陽光発電の方が歴史が浅い分、維持管理にかかるコストも見えにくいというのはあるかもしれません。

不動産投資では、過去の事例も豊富なので、地域や物件の構造によって維持管理費の算出はそれほど難しくないと思います。

 

そのほかに1つ、大きな要素としては、インフレ・デフレのリスクがあります。

インフレの場合は家賃、物件価格の値上がりが見込める不動産。

デフレに強い固定価格での買取が制度化されている太陽光。

 

④資産価値・リセールバリュー

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太陽光発電所　　:キャピタルゲインは望みにくい。一般的には経年で価値は下がる。

ただ、売電収入と売却価額を合わせれば十分プラスになる公算が取れる物件もある。

 

収益用不動産　　:キャピタルゲインの望みもあり。

周辺の開発状況等にもよるので、地域差が大きい。

利回りが高い＝リセールバリューが低いというケースが多い。

 

太陽光発電の場合、現在の相場で考えると10～15年経てば元が取れます。

20年経過で将来価値が限りなく”0”になると考えてください。

なお、太陽光発電の21年目以降の売電単価は現在未定です。

予想では8～15円程度と思われます。

詳しくはこちら

➤➤➤blog産業用太陽光発電所はゴミになる？資産になる？売電開始から20年後の未来。

 

収益不動産の場合は、元を取るには20～25年はかかると思います。

物件によっては、保有していてもほぼ元を取れない物件もあります。

その場合、リセールのバリューが高かったり、不動産バブルの期待が出来たり。

 

投機的な収益が期待できるのが不動産です。

ここでも20年間の固定期間で利益を求める太陽光と、超長期または短期転売で考え、

ハイリスクハイリターンの選択も出来る収益不動産の違いが見えてきますね。

 

尚、生命保険に加入する代わりに収益物件を残すという考え方もあります。

その場合に使われるのが融資を受けて購入する際の団体信用保険です。

これは不動産でも太陽光でもどちらでも使えます。

 

⑤担保価値

---

 

これは断然不動産有利だと思います。

なんせ、何が起こっても土地がなくなるような事態はまずありえません。

土地の価値が高ければ、それだけで十分な担保価値があります。

一方、太陽光発電所の土地は他の用途には使えない土地ばかり。

設備と売電の権利が無ければ、担保価値はゼロといっても過言ではありません。

 

⑥投資リスク

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太陽光発電所　　：日射量， 電力会社の接続状況、パワコンの停止など。

収益用不動産　　：空室（近隣に大型マンションができた、過疎化が進んだなど）

個別にみていくと、下記の内容に集約されえると思います。

 

⑴本当に儲かる？

➤こちらについては、他のブログで実際の運用結果を元に振り返りをしています。是非ご覧ください。

blog太陽光発電事業は本当に儲かるか？

 

⑵将来的に、売電価格（家賃収入）が下がるリスク。

➤本blogの項目②でも触れましたように、国家の信用の上にのみ成り立ちます。

需要と供給のバランスも考える必要があります。

 

⑶パネル（太陽光発電システム）の保守・メンテナンス費用は高くならないか。

・地震、台風、積雪、津波、人災など

➤基本的に保険対応です。

通常の火災保険では地震、津波、噴火、戦争などのリスクは賄えないのでその場合は諦めるのが一般的です。

・保守/メンテナンス費用は高くならないか。

➤インフレ以外の要因では、大きく高くなることは考えにくいです。

保険に関しては、恐らく値上がりすると感じています。

 

⑷販売会社が出していた条件（利回り）が全然違うものだった。

不動産も太陽光も、収支計画はしっかりと考えた方が間違いないです。

➤発電量と利回りの算出条件をしっかりと確認しましょう。

・過去blog良い物件の選び方を参照ください。

➤出費項目が適正に網羅されているかどうかを確認しましょう。

・税金、保険、保守の観点からチェックしましょう。

維持管理費の項目については、上でも取り上げた　blog太陽光発電事業は本当に儲かるか？　でも取り扱っています。ご参照ください。

 

⑸施工の途中で業者が倒産した。

・不動産の場合、開発会社も資金力が豊富なケースが多く、あまりこういった例はありません。

・太陽光発電の場合は、開発会社は小規模なケースも多い為、実際に施工の途中で倒産してしまうケースもあります。

どうしても不安な場合は、第3者に相談するか、預金残高、資金繰りなどの状況の開示を依頼してみましょう。

 

不動産も太陽光発電も。もちろん、その他の金融商品でもリスクは必ずあります。

投資である以上「確実に儲かる」という話はありません。

 

リスクと賢く向き合い、最適なポートフォリオを組むことが重要だと思います。

 

⑦減価償却

不動産の減価償却は現在、定額法に統一されています。

ただし、建物設備の場合は定率法を使えます。

一方、太陽光では定率法を使う事が出来ます。

※どちらの場合も土地は減価償却対象ではありません。

定額法は毎年同一の金額を償却していきます。

定率法では残存価額を一定の割合で減価していきます。

定率法の方が購入当初に償却できる金額が大きくなります。

 

よって、耐用年数残が同じで金額も同じ場合、太陽光の方が、

短期的には大きな額の減価償却を得る事が出来ます。

 

まとめ

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太陽光発電所　　：20年目以降、どうなるか分からないですが、20年間はけっこう手堅く安定収益が得られます。

収益用不動産　　：超長期的な収益が期待できるのが一番いいところでしょうか。

 

収入/支出の振れ幅は大きめですが、ハイリスクハイリターンな物件から、ローリスクローリターンの物件まで選択の幅は広そうですね。

また、不動産の場合は万一借りてがいなくても自分や家族が住めるという便益もあります。

 

収益不動産の場合は、物件選びでリスクコントロールができますが、太陽光発電と同等リスクの物件は、利回りは低めになると感じています。

 

リスクとリターンの見合いで行けば、太陽光発電の方がやや有利？

と言えると思います。

 

どちらが良いかは人それぞれかと思いますが、特別専門的な知識や経営努力が無くても、長期的に低リスクで安定した利回りを出していけるのが太陽光発電です。

 

（そうはいっても物件選びである程度の知見は必要になりますが。。。）

 

太陽光の物件内容を購入前に確認したいなど、他社様の物件でもセカンドオピニオンサービスで対応致します。

 

ぜひご気軽にご相談ください。

 

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