① 売電の権利と土地の売買。
【FIT買取り価格の推移】
40円➤36円➤32円➤29円➤27円➤24円
年々下落するＦＩＴ単価。
早期に売電権利を保持している案件はFIT単価が高く投資案件として有利す。
そのため、土地と権利のセット売買が活発に行われています。
② 工事請負による売買。
土地と権利は予め譲渡され、工事の進捗度合いに応じて支払いをしていく形態です。
主に不動産の取引で多く使われる取引形態で、施工者はこうする事により資金をやりくりできます。
会社規模の割に大きな工事を請け負う事が可能になります。
③ 完成品売買。
すでに完成されている土地付き太陽光発電所を売買する形態です。
お金の支払いが終われば、すぐに引渡が行われ、売電を開始できます。
施工者側に資金の余裕がないと出来ない売買形式で、あまり採用されてはいません。
④ 中古の土地付き太陽光発電所の売買。
電力の売却も開始済。名義の切替がのみで、すぐに収益に繋がる中古太陽光発電所。
・20年間の一部をすでに消化している
・節税は使えない。
などのデメリットもあります.
メリットとしては。
・売主側の債務不履行などのリスクも少ない。
・実際の売電収入運用状況を確認できる。
など安心して購入しやすいのも大きなメリットです。
●売買される太陽光発電設備は10kW以上の全量買取制度が適用。
売買対象は、10㎾以上の全量買取制度の土地付き太陽光発電所です。
10㎾未満の余剰電力買取制度の発電所は売買の対象には向いていません。
全量買取制度とは？
事業所などの非住宅に太陽光発電システムを導入が主
発電した電力全てを電力会社が一定の価格で買い取ることを義務付ける制度です。
この制度の開始により、太陽光発電システムの普及がいっきに加速しました。
投資効果の見えにくかった太陽光発電所
20年の長期事業として見通しがつけられるようになりました。
●分譲型太陽光発電所ってなに？
分譲型太陽光発電所とは、土地付き太陽光を小分けにして売っている商品です。
通常販売される、分譲型太陽光発電所は各区画で別個の権利を保有した独立した発電所です。
大きな土地を複数の区画に分けて、各区画ごとに権利を取得しております。
分譲発電所の代表的なメリット。
・小分けにすることにより、2000万円前後の投資から参入が可能になる
・低圧で連系する事により、キュービクルの設置及び法定点検が不要になる
・計画変更が生じても、区画数の増減などにより対応しやすくなる
現在は、分譲での申請は禁止されております。というか許可が取れません。
基本的に分譲販売されているのはFIT36円以上の物件です。
FIT32円以下の分譲案件は、同一オーナーの保有が出来ないなど制約があります。
●なんでこんなに土地付き太陽光発電って注目されているの？
＊銀行融資が受けられる
投資と言っても、殆どの場合、現金は手元に置いておきたい。
などの理由から、大きな投資にはなかなか踏み出せないのが現実です。
土地付き太陽光発電は、銀行や政策金融公庫などの融資が受けられます。
手持ち資金を多く遣うことなく投資事業をスタートできるのも大きな魅力です。
低金利時代ですから設備投資熱は高まりやすく、手持ち資金は物件総額の1割～3割程度。
場合によっては手持ち資金を殆ど使うことなく投資をできるケースも。
＊電力不足の深刻化
大震災と原発事故を発端として、切電の夏を迎えたのはまだ5年前。
世論やその被害の深刻さから、原子力発電の運営は絶望的となりました。
当時のエネルギー庁の計画は見直さざるを得なくなりました。
当時ドイツをはじめとするＥＵ諸国で急速に普及していた再生可能エネルギー
太陽光発電にスポットライトがあたる事になりました。
＊エコへの関心
地球温暖化や化石燃焼の枯渇も継続的に問題視されております。
原子力発電所を止める事は、火力発電所の稼働を増やすことになります。
それは、世界的な風潮として見られていた「ＣＯ２排出量の削減」とは逆行します。
京都議定書は、いつのまにか骨抜きになっていますが、、、
エコロジーは先進諸国の務めとまで言われており、火力発電所を増設。
稼働させ続ける事は世界的な非難の的になりかねません。
－政府が国を挙げて太陽光を始めとする再生可能エネルギーの普及を推進
再生可能エネルギーの普及促進施策として、固定価格買取制度が導入されました。
当時は民主党政権下です。
ＳＢの孫正義がドイツのＦＩＴ制度をお手本に、国に強く働きかけていました。
また、群馬県の太田市を始めとした地方自治体も活発です。
地域創生の一つにもと、太陽光発電を導入し、民間投資を積極的に後押したのです。
＊固定価格買取制度を始めとした制度
－固定価格買取制度とは？
まだまだ、採算をとるにはほど遠かった太陽光発電システム
固定価格買取制度が始まる前。
当時、太陽光発電を設置していた殆どの方は、投資というよりは趣味・嗜好。
自然エネルギーで生活したいという方が殆どでした。
電力の買取価格は比較的優遇されていた物の、2012年7月以前の買取価格は24円。
回収期間は25年~30年と大変長く、投資として考えられる状態ではありませんでした。
当時の状況下では、太陽光発電は、一部の富裕層の嗜好を満たす設備。
企業のＣＳＲ向上を目的に導入されることが殆どでした。
そこで、まずこの回収期間10年程度をベースに固定価格買取制度は施行されています。
当時の資料を見ると、
「固定価格買取制度導入から3年間は利潤配慮期間として、投資家の利益を考慮する」
と明言されております。
2012年7月～2015年6月までの3年間は特に高い買取価格が設定されていました。
－購入すれば利益が得られる原理が実現！
それにより、導入すれば利益が出る！
住宅の屋根から工場の屋根、遊休地活用にまですそ野が大きく拡がっていきました。
＊利用者の増加
固定価格買取制度や全量買取制度、さらに即時償却などの投資を行いやすい環境が整う
20年間の安定投資、優遇された買取制度。
グリーン投資減税による即時償却。
個人の住宅はもちろん、集合住宅や工場の屋根、土地などその投資対象は多岐にわたっていきます。
－太陽光発電が身近な存在になる
制度開始から4年。
今や電車でも、車でも、土地の上に太陽光パネルが設置されているのを見かけます
その裏には、投資、節税など、大きな経済効果を得られるメリットがあったのです。
－口コミや評判等の太陽光発電投資で収益を確保することが出来る話題が広がる
当然、投資した方の満足度も高く、経営者から経営者。
個人から個人にまで口コミでも太陽光発電の節税効果や投資効果は語られています。
旧来は決算前の節税というと、車を買ったり、保険に加入したり。
その選択肢は限定的で、そこから収益が生まれるという状態はあまりありませんでした。
しいて言えば、製造業における設備投資くらいでしょうか。
その設備投資は、法定償却年数で経費計上していくので、大きな節税効果はありません。
土地付き太陽光発電に関しては、全額単年度で経費計上できるうえに、お金を生んでくれる。
どんな業種からでも参入可能。エコに貢献しているという企業イメージまでついてきます。
利益の出ている経営者にとってはうってつけの投資対象であったのです。
●土地賃借型と土地買取型がある
土地付き太陽光発電の場合、太陽光発電設備は売買されます。
その土台にあたる土地に関しては賃貸するケースと売買になるケースがあります。
その違いに少しふれておきたいと思います。
＊賃借型
－20年の地上権または賃借権付き
この地上権と賃借権について、あまり聞きなれない方も多いと思います。
この権利は、登記する事も可能で、法的に守られます。
土地を賃貸で借りても、契約書だけでその権利を保護するには限界があります。
例えば、その土地の相続や売買により、土地のオーナーが変わったときなどがあります。
新たな土地のオーナーとは契約がない為、権利を主張するにもどうしても限界があります。
新たな土地のオーナーがその契約の存在を知らなければ、損害を被る可能性があります。
そのため、第3者にも公然と土地を使用している事を主張するために登記が必要になります。
また、地上権と賃借権の違いについて触れます。
地上権は固有の権利として存在する事ができます。
地上権の売買や、地上権の譲渡なども基本的には単独の権利として存在します。
賃借権の場合は、その権利の譲渡に当たって必ず土地の所有者の同意や書類が必要です。
●土地を購入するのと賃貸するので、投資に対する影響は?
＊賃型のメリット
－イニシャルコストが安い
中には、賃貸料を一括支払いのケースもありますが、基本的には年払いです。
そのため、イニシャルコストが土地売買に比べて安くなる傾向があります。
－土地の固定資産税が発生しない
土地を所有していると、毎年市区町村税として、固定資産税が発生します。
賃貸の場合は固定資産税の支払いは所有者が行うので発生しません。
山林や田畑の固定資産税は非常に安いのです。
太陽光発電所に使われている土地の扱いは多くの場合雑種地になります。
その取扱いは宅地の4割～7割程度の固定資産税が発生します。
（設定は市区町村の取り決めにより異なります）
その固定資産税は意外と高く、平均すると売電収入の1.5%程度。
50㎾くらいの太陽光発電所でだいたい2万円～5万円くらいはかかっています。
＊賃借型のデメリット
－賃貸のデメリットとしては、ランニングコストが高くなるという点です。
土地の賃貸料は、物件より大きく異なりますが、当然ながら固定資産税を払うよりは高額です。
１㎡あたり年間100～200円程度が相場です。
50㎾くらいのシステムの場合、年間10万円程度はかかります。
－設備の撤去費用が発生する、
土地賃貸の場合、20年後に土地を返すか、賃貸を延長するのどちらかになります。
延長可能かどうかは、物件によっても異なりますが殆どの契約書に記載されています。
ただ、どちらにも共通することは、原状回復義務がある事です。
つまり、太陽光設備を撤去し、更地の状態で返還しなくてはなりません。
当然、その撤去費用は借主の費用負担となります。
費用相場は、現状不明確で、1ｋｗあたり、5000円とも10000円ともいわれています。
＊売買型
－土地を購入する方式
土地の所有権を取得し、自分の土地として土地付き太陽光発電所を運営していくケースです。
土地の購入価格は、物件価格に含まれているケースとそうでないケースがあります。
当社で紹介する土地売買型の太陽光発電所については、全て土地代込の金額で掲載しています。
＊買取型のメリット
－売電開始から20年後も太陽光発電投資を継続できる可能性
土地購入の場合の一番の良いところは、20年経過後も太陽光発電事業を確実に継続できる所です。
また、土地に有効活用の目処が立てば、他の用途に使用する事ももちろん可能です。
＊買取型のデメリット
－投資額回収までの期間が長い
土地購入の場合、多くのケースで最初にかかるイニシャルコストが高くなりがちです。
設備の代金の他に、土地代金が発生するのでその分最初の投資があがるのです。
そのため、表面利回りで計算すると、賃貸型に比べ、利回りが低くなる傾向があります。
－土地の固定資産税が発生
当然ながら、土地の固定資産税は負担する事になります。
上記にも書きました通り、売電収入の1.5%程度は覚悟しておいた方が良いでしょう。
また、この固定資産税は20年経過後も当然支払い続けなければなりません。
売電事業を継続しない場合、土地の活用方法が他になければ毎年税金だけを取られる事になります。
＊共通点
用地選定～用地交渉などを要せずに太陽光発電事業を開始する事が出来るのは大きなメリットです。
太陽光発電用地の交渉は、手間と時間がかかる作業です。
この手間をかけることなく事業を開始できる事は、普段まったく関係ない仕事をしている人にとって、
太陽光発電を始める参入障壁を大きく引き下げたと言えるでしょう。
＊まとめ
土地の賃貸と売買を総じて比較すると、20年間の期間で考えると購入した方が収益性は高くなります。
一方で、20年目以降の事を考えると、賛否両論分かれるところです。
