太陽光投資と不動産投資、どっちが儲かる？必要な初期費用やリスクを徹底比較

太陽光発電投資と不動産投資はよく比較されます。

不動産投資の方がメジャーな投資方法です。物件の立地や規模によって利回りは異なりますが、入居者が入れば長期間の安定収入が期待できます。

ただし、空き部屋のリスクがあったり、リフォームや修繕などの管理が必要というデメリットもあります。

太陽光発電投資は、売電価格を国が保証しているためリスクが少なく、管理の手間が少ない投資方法です。中古の太陽光発電設備なら、初期費用を抑えられるのに加え売電価格が高く、利回りも高くなります。

ただし、自然災害などで設備が故障したり、出力制御を受けたりして、売電収入が減る可能性もあります。

この記事では、不動産投資と太陽光発電投資のメリット・デメリットを比較し、どちらが儲かるか検証していきます。

結論、太陽光発電投資と不動産はどちらがお得？

「太陽光発電と不動産投資はどちらがお得なの？」このような疑問を持っている方も多いです。結論から言うと、太陽光発電投資のほうがお得だと感じている方がやや多い印象でしょう。

太陽光発電・不動産投資、どちらも安定した利益が望める投資ですが、リスクの大きさから見ると太陽光発電のようが有利に運用しやすいです。

不動産投資を行う場合、家賃対策や空き室対策、近隣のアパートやマンションなどの競合対策を考える必要があり、デメリットでしょう。

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【太陽光VS不動産】表面利回りで比較

太陽光発電投資	10%前後
不動産投資	4.5~6.0%

表面利回りとは、初期費用と収入のみを考慮した利回りのことです。比較すると、太陽光発電投資の方が高くなっています。

しかし、投資用不動産物件をみていると、表面利回りが10%を超える物件も見受けられます。ここで注意しなければならないのは、高利回りの不動産は地方の築古物件であることが多いということです。

リセールが難しい物件は、空室リスクを減らそうと物件価格を安くするため、結果として表面利回りが高くなります。

これが都内の港区の青山などの一等地になると1%を切る物件も稀にあります。

不動産投資は、空室のリスクとリセールバリューでバランスされているので、掘り出し物を見つけるのは難しいのが実情です。

収益不動産の利回りは不動産価格の変動、世帯数変化などに影響される利回りとなっています。

一方、太陽光は景気や地域によっての差が少ないので、利益に大きな地域差がでません。そのため、当然利回りに大きなブレはありません。

また、商習慣の違いとして、投資用不動産は値引きが入る事が多いようですが、太陽光発電所の場合は、値引き交渉が滅多にありません。

その分、不動産のような手数料や諸経費がほとんど発生しないのです。

【太陽光VS不動産】必要コストで比較

ここからは、太陽光と不動産のそれぞれの必要コストについて紹介します。

必要な初期費用

太陽光発電投資	1,500万円～ 頭金0円ローン可
不動産投資	1,000万円～ 頭金1～2割が必要

次に、初期費用を比較します。

不動産投資の場合、物件の規模によって大きく幅があります。最も費用が抑えられるワンルームマンション投資の場合で、1,000万～3,000万円ほどになるでしょう。不動産ローンを組むことができますが、頭金は1～2割となるあるため、まとまった自己資金の用意が必要です。

太陽光発電投資の場合、50kW以上の物件であれば1,500万円ほどの初期費用が掛かります。ただし、頭金0円のローンが組めるので、自己資金の準備は不要です。

事業収益性からの視点

	不動産	太陽光発電投資
期間	建物がある限り（50〜60年）	20年間
収益	不安定	安定
知識	収益がほしいならある程度必要	知識がなくても収益が期待できる

“不安定ながらに長期的に収益が見込める” のが不動産で、“FIT期間20年間は安定した収益がある” のが太陽光発電投資ですね。

メンテナンス費用

投資方法	維持管理費	管理項目
太陽光発電所	年間20万前後	・定期点検 ・パネル清掃 ・草刈り ・保険料 ・税金
不動産	物件により（※）	・管理費(委託) ・修繕 ・リノベーション ・税金

維持管理費とは、収益性を保つために必要なランニングコストです。

太陽光発電所の場合、定期点検の他、パネル清掃・除草作業が必要です。また、10～20年に1度はパワコンを交換する必要があります。

資源エネルギー庁の想定値では、1kWあたり年間5,000円程度となっているため、50kWの太陽光発電設備の場合年間平均25万程度の維持管理費がかかるでしょう。(参考：資源エネルギー庁)

一方、不動産の場合、空室リスクを防いで家賃を維持するためには、リノベーションが必須です。また、マンションの管理を委託する場合は、その費用も発生します。

年間の維持管理費用は、賃料の10~20％程度と言われています。年間の収益が100万円とすると、メンテナンス費用は10万～20万円ほどです。

資産価値・リセールバリュー

リセールバリューとは、物件を再び売る際の価値のことです。キャピタルゲインを目的として物件を購入する場合重要になってきます。　

担保価値とは、融資を受ける際に担保としてどのくらい評価されるかを表すものです。

担保価値に関しては断然不動産投資が有利でしょう。

なぜなら、何が起こったとしても、今後土地がなくなることは考えられません。

さらに、土地の価値が高ければ、それだけで十分な担保価値があります。

一方、太陽光発電所の土地は他の用途には使えない土地がほとんどです。基本的には土地の広い田舎の山を開拓したり農地に設置したりすることが多くなっています。

そのため、太陽光発電は設備と売電の権利が無ければ、担保価値はゼロといっても過言ではありません。

• キャピタルゲイン・・・株式・債務などの保有している資産を売却したときに得られる売買差益のこと

不動産投資

キャピタルゲイン	望みあり ※地域差あり
リセールバリュー	利回りが高い物件＝リセールバリューが低い リセールバリューが高い物件の中には、元がとれない物件もある
元が取れる期間	20〜25年
資産価値	建物自体の価値は年々下がる しかし土地の価値は残る

太陽光発電投資

キャピタルゲイン	望みなし （経年劣化が考慮されるため）
リセールバリュー	ある程度高い （FIT終了に向かっているにもかかわらず、 中古市場に出回る中古太陽光発電所はすぐに売れる傾向）
元が取れる期間	1〜2年運用して売却しても、 その間の売電収入と売却価格をプラスすると元が取れる
資産価値	20年後はほぼ0 しかし売電制度自体は続くと予想されており 売電価格予想は7〜8円

投機的な収益が期待できるのが不動産です。

つまり、ハイリスクハイリターンの収益を期待するのであれば不動産投資、長期間のローリスクハイリターンの利益なら太陽光発電投資と考えていいでしょう。

少し話が変わってしまいますが、一般的にはマンションやアパートを購入するときにローンを組みますよね。

その際、銀行の住宅ローンは団体信用生命保険へ加入することを条件としています。

この団体信用生命保険は、ローンを組んだ契約者が死亡したり、高度障害者になってしまった場合に、残債のローンを肩代りしてくれる保険です。

そのため、生命保険に加入する代わりに、不動産投資を始める方もいます。

団体信用生命保険は太陽光発電を購入する際に銀行でローンを組むのであれば加入することができます。

ただ、太陽光発電投資の場合、太陽が有る限りは、どんどん発電して売電収入を得ることが可能なので、ローンの返済ができなくなるわけではありません。そのため、太陽光発電所を購入する際は団体信用生命保険への加入をしない人が多いです。

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【太陽光VS不動産】投資リスク

太陽光発電所	・自然災害 ・日射量の低下 ・設備の故障 ・出力制御
不動産	・空き家 ・家賃低下 ・物件価値低下 ・住民トラブル

不動産の場合は、空室になった場合収益はゼロです。近隣に大型マンションができた、過疎化が進んだなど、周辺環境の変化によって起こり得ます。

また、物件の老朽化に伴って家賃が下落したり、物件価値が下がったりするリスクや、住民トラブルのリスクがあります。

一方太陽光発電所は、悪天候時は発電量が少なくなりますが、年間で見れば想定発電量を大きく下回ることはあまりありません。

しかし、設備が故障すると発電量が下がり、売電収入も減ってしまいます。毎日の発電量監視と、定期的なメンテナンスで、故障箇所を見逃さないことが大切です。

また、出力制御(電力会社が電力系統の需給バランスを保つため売電が停止されること)を受けてしまうと、その時間は売電収入がなくなります。

どちらの投資も、自然災害によって建物や設備が破損し、修理代が発生するリスクがありますが、保険で賄うことができるでしょう。

【太陽光VS不動産】減価償却

そもそも減価償却とは、設備投資の費用をその設備の使用可能期間で分割して必要経費として計上していく方法です。経費が増えると収入が減ったことになり、所得税や法人税を下げることができます。

現在、不動産の減価償却は、毎年同一の金額を償却する “定額法” に統一されています。

ただし、建物設備の場合は、残存価額を一定の割合で減価償却する “定率法” を使うことができます。なお、太陽光でも定率法を使用することができます。

	定額法	定率法
特徴	償却額が原則毎年同額	償却費は購入当初ほど多くなり、年々減少する
計算式	取得価額×耐用年数に応じて 定められた定額法の償却率	未償却残高×耐用年数に応じて 定められた定率法の償却率

実際に、耐用年数残と金額が同じ太陽光発電所と不動産を比べてみると、太陽光発電所の方が、短期的には大きな額の減価償却を得る事ができます。

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まとめ

太陽光発電投資は、FIT価格の下落や制度終了後の方向性が決まっていないこともあり、

「始めても利益がでない」「不良債権になるかもしれない」

と言われていることもあります。

しかし、太陽光発電投資で確実に利益が出せる方法があることは間違いありません。

そのため、“ローリスクローリターン” の太陽光発電投資を始めるなら、なるべく中古の太陽光発電所を購入することをおすすめします。

	不動産投資	太陽光投資
利回り	平均5%前後	7～10％以上多数
初期費用	頭金 物件価格の8～10％	頭金0円～ 始められる
収入源	家賃収入	売電収入(電力会社)
支出	管理会社と管理組合	管理会社 (点検・メンテナンス)
リスク	・空家リスク ・家賃下落リスク ・災害リスク ・騒音などの近隣トラブル	自然災害リスク (保険と保証で限りなく0)
保険・保証	災害保険	災害保険+メーカー保証
借入	銀行融資+公庫のみ	現行融資+公庫+審判+リース
保証人	特に無し	国(経済産業省)

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