アパート経営は原則として副業にはあたりません。

そのため、副業を禁止されている会社員でもアパート経営で第2の収入を確保している人もいます。

アパート経営は物件を所有し続けている限り継続的に家賃収入が得られます。

また、実際に自分で物件を管理するための時間も不要なので、時間や労力を賭けずに始められる不動産投資として、近年注目されているのです。

アパート経営に興味を持つ人のために、基本情報やメリット・デメリットを紹介します。

アパート経営の基本情報

アパート経営は不動産投資の一つで、アパートを管理・運営することにより継続的な家賃収入を得られます。

不動産投資と聞くと多額の初期費用がかかると思っている人が多いですが、一棟マンションなどと比べると少ない資金で始めることができるのです。

「不動産投資に興味があるけど、そんなに多くの資金がない」という人にもアパート経営はおすすめです。

アパート経営に初期費用

アパート経営は一棟マンションなどと比べると少ない資金で始められますが、それでも多くの初期費用はかかってしまいます。

まずはじめにアパート取得費用として50万円～150万円程度、不動産取得税として「固定資産税評価額×税率（3％）」、登記費用として30～50万円程度かかります。

構造別アパート建設費の坪単価は、以下のようになります。

木造	50～80万円
鉄骨造	80～120万円
鉄筋コンクリート造	90～120万円

例えば、1部屋7坪のワンルームの木造アパートであれば、総建設費は3,000万円～4,000万円程度かかります。

3,000万円～4,000万円の資金をいきなりすぐに用意できる人は少なくないと思います。

ですが、自己資金で足りない分は不動産投資ローンを利用すれば、自己資金を500万円以下に抑えてアパート経営を始めることも可能です。

また、月1万円程度の少額で始められる不動産小口化商品（任意組合型）や不動産投資信託（REIT）、不動産投資クラウドファンディングなども注目されています。

多額の資金を用意する必要がなく始められることも、アパート経営が注目されている理由です。

アパート経営の利回り

利回りは地域によっても相場が異なります。

新築アパートの表面利回りの全国平均は6.4％、東京では9.6％ほどです。

ちなみに、アパートの表面利回りは次の計算式で求められます。

「新築アパートの表面利回り＝年額賃料坪単価÷建築費の坪単価相場(坪90万円)」

また、利回りには「表面利回り」のほかに実質利回りがあります。

表面利回りでは不動産物件が生み出す年間の賃料収入の投資額に対する割合で、実質利回りは年間純収益の投資額に対する割合です。

実質利回りは3％ほどになることが多く、この3％は最低ラインになります。

もちろん、利回りは地域や投資額によっても異なりますが、3～5％の数字を一般的な基準として把握しておくことが大事です。

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アパート経営のメリット

ここからは、アパート経営のメリットを紹介します。

アパート経営には、次のようなたくさんのメリットがあります。

• 安定した収入を得ることができる
• 利回りを高くする工夫がしやすい
• 不動産投資の中では初期費用が少額で済む
• 空地よりも固定資産税が安くなる
• 相続税対策として有効
• 郊外でも賃貸需要がある
• 立てられない地域がほとんどない
• 貸主を保護する法整備が進んでいる
• サブリースを利用して家賃保証を受けることができる
• 満室なら中古でも高額で売却することができる

安定した収入を得ることができる

アパート経営の最大のメリットは、毎月安定した収入が得られる点です。

アパート経営では物件に入居者が決まれば家賃収入も安定し、それなりの利益に期待できます。

また、一度入居が決まれば最低でも2年間は住み続けるのが一般的なので、入居者が決まった時点で約2年間の収益がほとんど確定するようなものです。

株式投資やFX、仮想通貨などの投資では安定した継続収入を得ることは不可能ですが、アパート経営ではこれを実現できます。

労力や時間をかけずに安定した収入を確保することもできるので、老後の収入源の確保のためにアパート経営を始める人も多いです。

利回りを高くする工夫がしやすい

アパート経営は利回りが高く、工夫がしやすいというメリットもあります。

アパート経営の実質利回りは、新築で3％～6％ほどになるのが一般的です。

定期預金でお金を貯めたり、国債を購入するよりも高い利回りを実現できるのです。

不動産投資のように、投資資金が全額損をしてしまうリスクもないので、比較的安全な投資方法とも言えるでしょう。

また、不動産投資は景気による賃料の変動も少ないので、安定した収入を継続的に確保できます。

あまりリスクを取りたくない人にも、アパート経営はおすすめです。

不動産投資の中では初期費用が少額で済む

アパート経営は、他の不動産投資と比べても初期費用が少額で済むというメリットもあります。

アパート経営では、一般的に金融機関からの融資を受けて不動産を購入することになります。

そのため、現在多額の資金がなくても初期投資額が少なくても始められます。

新築ではなく空き家を使ったアパート経営であれば、500万円ほどの資金で購入することも可能です。

投資金額が少ないということが、リスクも少なく始められるということですので、リスクを負いたくない人にもおすすめです。

空地よりも固定資産税が安くなる

アパート経営は空地よりも固定資産税が安くなるというメリットもあります。

空地にアパートを建てると、住宅用地の特例と建物の軽減措置が適用されます。

これらの制度によって、空地の固定資産税を軽減できるのです。

また、空地に立てた物件も一定の要件を満たせば原則として3年間は個性資産税が半額になるなどの軽減制度もあるので節税対策としても有効です。

現在アパート経営をしている人の中には、賢く節税対策をするために始めている人もいます。

相続税対策として有効

アパート経営は相続税を安く抑えられるというメリットもあります。

預貯金などを家族に残している場合、亡くなられた時点での残高が評価されます。

例えば、1,000万円の資金があるなら1,000万円が評価対象になるということです。

一応で、アパートや土地などの不動産では一般的な時価や販売価格とは異なる金額となり、評価が下がる傾向にあります。

そのため、自分が保有している財産を不動産に替えておくだけで、相続税の負担を軽減することができるのです。

例えば、1億円のアパートを建築し、評価額が6割まで下げられて30％ほど減額できた場合、相続税は現金として1億円を残しているよりも1,000万円以上下がります。

郊外でも賃貸需要がある

アパート経営は都市部だけでなく郊外でも賃貸需要があります。

賃貸需要が高まっている地域に狙いを定めて魅力的なアパートを建てれば、高いアドバンテージに期待できます。

郊外であれば都市部と比べても格安で、初期投資額も少なくて済むためおすすめです。

また、都市部と比べても競合物件が少なく、入居者がいれば決まりやすいので、安定した賃貸収入が見込めます。

立てられない地域がほとんどない

アパート経営では立てられない地域がほとんどありません。

アパート経営は土地活用の代表的な投資方法で、土地さえあれば都市部でも郊外でもどこでも建てられます。

アパートが建てられない地域は「工業専用地域」と「市街化調整区域」で、それ以外であれば原則として建物を建てられない場所はありません。

アパートは主に2階建ての物件が多いので、高層建築物のように容積率(建物の延床面積の敷地面積に対する割合)を考える必要もほとんどありません。

貸主を保護する法整備が進んでいる

アパート経営は、貸主を保護する法整備が進んでいる点もメリットとして挙げられます。

例えば、2020年には「賃貸住宅管理業務適正化法」による法整備ができ、家賃保証の誤認やトラブル、訴訟などのリスクが少なくなりました。

少し前まではアパート経営の貸主を守る法律がなく、不利な条件が多いためアパート経営を懸念する人もいました。

事業用の不動産物件よりも貸主を保護する法整備が整っているので、安心してアパート経営ができます。

サブリースを利用して家賃保証を受けることができる

アパート経営では、サブリースを利用して家賃保証を受けることができます。

サブリースとは、サブリース会社が建物を一棟をまるごと借り上げて賃貸経営を一手に引き受ける手法です。

簡単に説明すると、サブリース会社がアパートの借主となり、契約期間中は空室や家賃滞納の有無に関わらず、家賃収入を得られるということです。

継続した家賃収入の保証が受けられるだけでなく、ローンが借りやすくなったり管理の手間が減ったり、管理費用負担が減るなどのメリットもあります。

サブリースを利用すれば、入居者トラブルが起きても物件オーナーは当事者になることはないので、安心してアパート経営ができます。

満室なら中古でも高額で売却することができる

アパート経営で十分な収入が得られたり、さまざまな要因でアパートを売却することもあるでしょう。

そんな時、満室なら中古でも高額で売却できます。

満室のアパートは利回りが高く、利回りも十分な審査対象になるため売却価格も高くなります。

また、収益性の高いアパートは、融資審査にも有利で購入を希望する人が現れた時に、購入したい人が銀行から融資を受けられる可能性も高いので、話しを有利に進めることも可能です。

中古アパートだと売却益は少ないのが一般的なので、満室になったタイミングで売却を考える人も多いです。

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アパート経営のデメリット

ここからは、アパート経営のデメリットを紹介します。

アパート経営を始める前には、必ずデメリットも把握しておきましょう。

• ある程度まとまった自己資金が必要となる
• 空室や滞納のリスクがある
• 家賃が下がる可能性がある
• 年間の維持費が高額
• 減価償却の年数が少ない
• 賃貸需要のある地域を見極める必要がある
• 相続の際にもめる可能性がある

ある程度まとまった自己資金が必要となる

アパート経営は一棟マンションを比べても少ない資金で始められますが、それでもある程度まとまった自己資金が必要です。

もちろん、全額融資で初期費用0円で始めることは不可能ではないですが、ローリスクローリターンの投資になってしまいます。

また、アパート経営を始めてもすぐに収入が得られるわけではありません。

貯蓄を全て崩してアパート投資の資金に使ってしまうと、その後の生活が困窮してしまう可能性が高いです。

経営が始まったらローンの支払いも始まりますので、ある程度まとまった自己資金が貯まってからアパート経営を検討するようにしてください。

空室や滞納のリスクがある

アパート経営は安定した収入が得られる反面、空室や滞納のリスクもあります。

アパート経営の収入源は入居者による家賃収入です。

そのため、そもそも物件を借りる入居者がいないと収入が0円になります。

収入が0円でもローンの返済がなくなるわけではないので、手元の資金からローンの支払いを充てる必要が出てくるでしょう。

また、入居者がいても家賃滞納が続くと、その間は収入を得ることはできません。

入居者がいる限り入居者の入れ替えをすることも難しく、損失が長い期間続くケースも多いです。

ただし、アパート経営をする際は家賃保証会社と契約するのが一般的で、万が一入居者が家賃を滞納した場合でも、保障会社が家賃を補填してくれるのでそこまでオーナーの負担も増えません。

家賃が下がる可能性がある

アパート経営では、一生同じ家賃に設定することは難しいです。

物件の老朽化や入居者の募集のために家賃を下げる必要が出てくるケースもあります。

特に、新築アパートの場合は値下がり幅も大きく、アパート経営を始めた当初よりも家賃収入が減ってしまう可能性もあります。

新築アパートでも数年経てば魅力が減り、当初想定していた家賃収入が得られない可能性もあるので、注意してください。

年間の維持費が高額

アパート経営では、共用部の光熱費、定期清掃費、退去後の原状回復費、修繕費などの維持費が高額になります。

例えば、入居者が退去した場合、入居者が故意に室内を傷つけた場合をの楚期、室内の現状回復は全てオーナーの責任です。

原状回復費については借主と貸主どちらが負担するかというトラブルが多いため、国土交通省がガイドラインを制定しています。

ワンルームの修繕費の場合は約5万円から10万円ほどの現状回復費が必要です。

また、アパートは築年数に合わせて外観や配管工事など、定期的な修繕が必要です。

廊下や手すりなどの塗装は5年ごと、外装塗装や防水修理は10年ごとなど、10年を超えると大規模修繕が必要になるので、注意してください。

減価償却の年数が少ない

アパート経営では、法定耐用年数は構造によって異なり、減価償却費の額や期間が大きく変わります。

アパート・マンションの減価償却費は、以下の計算式で求めます。

「減価償却費=取得価額（アパートの取得費用）×償却率」

耐用年数は国税庁が定める税務上資産価値を維持できる期間で、例えば耐用年数30年のアパートは、30年の価値があると判断されて30年かけて減価償却が可能になります。

この減価償却の年数は、新築マンションなどと比べて年数が少ないです。

法定耐用年数を超えると減価償却ができず、支払う税金も高くなるのがアパート経営のデメリットです。

賃貸需要のある地域を見極める必要がある

アパート経営は場所を選ばずに建てられるというメリットがありますが、安定した収益を目指すなら賃貸需要のある地域を見極める必要があります。

当たり前ですが、賃貸需要の高い地域ほどアパート経営が成功する確率は高いです。

日本では現在少子高齢化が進んでおり、需要よりも供給が増え続けているため賃貸需要のある地域を見極めるのは難しいです。

賃貸需要の高い地域には、次のような特徴があります。

• 駅から近い
• 人気の設備が導入されている
• 基本スペックが良い
• 築年数を感じさせない

賃貸需要の高い地域は、自分でインターネットで調べるのはもちろんですが、実態を把握するために地元の不動産会社にてヒアリングを行ったりなど、調査が必要です。

最終的には、自分で実際にその地域に足を運んで物件や周辺の確認をしておくのが良いでしょう。

相続の際にもめる可能性がある

アパート経営は相続税の対策としても人気の投資方法ですが、相続人が1人以上の場合や資産が大きいと相続の際に遺産分配がスムーズに進まず、もめる可能性もあります。

アパートを複数の相続人で共有することは可能ですが、アパート経営で生じる修繕費の負担や収益などは、後々トラブルになりやすいです。

そのため、できれば相続が発生しない段階から遺される家族のために準備しておくことが大事です。

アパートなどの収益不動産は相続人が複数人いる場合ではもめる可能性があることを把握しておきましょう。

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アパート経営で失敗しないための対処法

ここからは、アパート経営で失敗しないための対処法を紹介します。

• 建設する地域の賃貸需要を把握しておく
• 信頼のおける管理業者に管理を依頼する
• 定期的にメンテナンスを行う
• 融資を利用する場合には実質利回りに気を付ける
• 出口戦略を意識する

建設する地域の賃貸需要を把握しておく

アパート経営を考えているなら、建設する地域の賃貸需要を把握しておくことは必須です。

賃貸需要が低いエリアでアパート経営をしても、正直失敗するリスクがかなり高いです。

賃貸需要が少ないと、最悪の場合空室により家賃収入が得られず、ローンの支払いだけが続いてしまいます。

挙句の果てにはアパートを売却せざるを得ない状況に陥ることもあるでしょう。

賃貸需要をきちんと把握しておけば、土地活用の仕方が選びやすくなったり、これからのアパート経営計画が立てやすくなるなどのメリットが得られます。

仮に賃貸需要がないと判断した場合、その土地をアパートではなく駐車場などとして土地活用することで安定した収入を得ることが可能です。

現在保有している土地を活用してアパート経営するのも良いですが、大事なのは賃貸需要です。

そのため、アパート経営をする前にその土地の賃貸需要は必ず把握しておきましょう。

信頼のおける管理業者に管理を依頼する

アパート経営をする時は、信頼のおける管理業者に管理を依頼することが必須です。

アパート経営では、一部を依頼するやり方と、管理業務全てを依頼する2つの方法があります。

どの方法だとしても、信頼のできる管理会社なら安心してアパート経営ができるでしょう。

信頼できる管理業者なら、入居者募集に力を入れてリスクに対応できます。

逆に、信頼できない管理業者に依頼してしまうと、今後の収入に大きな支障をきたしてしまいます。

アパート経営の鍵は「管理業者との信頼関係」といっても過言ではありません。

管理業者は不動産を購入する時に紹介してもらえるケースが多いですが、自分でも管理業者を探してみることをおすすめします。

自分が信頼できると判断した業者のみと契約をしましょう。

定期的にメンテナンスを行う

アパート経営は5年、10年、30年のペースなどで定期的にメンテナンスを行う必要があります。

メンテナンスはどうしても数十万円～100万円以上の費用がかかってしまいますが、メンテナンスを怠ると収入に大きな悪影響を及ぼします。

物件は放っておくだけでも自然と劣化していきます。

定期的にメンテナンスを実施しておけば、物件の寿命を延ばすことも可能です。

融資を利用する場合には実質利回りに気を付ける

アパート経営で失敗しないためには、融資を利用する場合に実質利回りに気を付けることが大事です。

特に、中古物件を購入してアパート経営をする場合、表面利回りが良くても実質利回りが悪いなんてケースもよくあります。

実質利回りの最低基準は3％です。

実質利回りは経費を含めた計算式になっているので、表面利回りと比べても現実的です。

物件を選ぶ時は先に表面利回りを出して、アパートを購入する前に実質利回りを確認しておきましょう。

出口戦略を意識する

アパート経営をする時は、出口戦略を意識することも大事です。

出口戦略とは、簡単に説明するといかに損失を押さえて撤退するかの戦略のことです。

不動産投資の主な出口戦略は物件の売却になります。

ですが、希望通りの価格で売却できなければ、大きな損失を抱えてしまうこともあるので、売却を検討し始める前に出口戦略を意識しておくことが大事です。

初期費用を抑えたい場合は不動産クラウドファンディングがおすすめ

不動産クラウドファンディングとは、事業者を通じて不動産投資を行うことです。

物件を1人で購入するのではなく、複数人で不動産事業のファンドに投資するので、小額から投資を始められるのがメリットです。

おすすめの不動産クラウドファンディング事業者を紹介します。

CREAL（クリアル）

運営会社	クリアル株式会社
サービス開始年	2018年
期待利回り	4.0%〜5.5%
運用期間	12～24ヶ月
対象物件	マンション、保育園、オフィス
最低投資額	1万円

「CREAL（クリアル）」を運営するクリアル株式会社は東証上場企業。累計調達額373億円以上、償還実績元本割れ0件と、信頼性の高い不動産クラウドファンディングサービスです。

基本的に毎月新規案件募集の紹介があり、自分のタイミングに合わせて投資を始められます。

案件の中には保育園や学校といったものがあります。マンションやアパートなどの住居に投資するだけでなく、社会貢献に繋がる投資をしたい方はぜひ1度試してみてください。

1万円という少額から投資でき、専用アプリが分かりやすく操作しやすいため、投資初心者にもおすすめできます。

COZUCHI（コヅチ）

運営会社	LAETOLI株式会社
サービス開始年	2019年
期待利回り	3.0～12.0%
運用期間	3～24ヶ月
対象物件	マンション、テナント
最低投資額	1万円～

COZUCHI（コヅチ）は1口1万円という少額から投資が始められる不動産クラウドファンディング。低リスク運用を実現しながら年利で「3〜12％」が達成できるとしています。

中長期案件も用意されていますが、人気を集めているのが高い利回りを期待できる「短期案件」です。資産運用中の資金が拘束される期間が短くなり、リスクを抑えて運用できます。短期運用型なら24時間・365日にわたって換金が可能である点も魅力的です。

さらに、一般的な不動産クラウドファンディングでは普通に設定されているような「利回りの上限」が設定されていないため、利益は出た分だけフェアに投資家に還元されます。

アパート経営に関するFAQ

最後に、アパート経営に関するよくある質問にまとめて回答していきます。

次のような質問に回答していきますので、参考にしてください。

• 自己所有の土地がなくてもアパート経営を始められる？
• 新築アパートと中古アパートどっちがおすすめ？
• アパートの需要が減ることはない？

自己所有の土地がなくてもアパート経営を始められる？

自己所有の土地がなくてもアパート経営を始めることは可能です。

ただし、土地がない状態でアパート経営をする場合、土地と物件の両方を購入する必要があるので、多額の初期費用が必要になります。

ローンと自己資金の割合は基本的に8：2程度が望ましいとされているので、アパート経営をする時はこの割合を基準に物件を選びましょう。

新築アパートと中古アパートどっちがおすすめ？

一概に新築アパートと中古アパートどちらがおすすめと決め切ることは難しいです。

以下のおすすめな人を参考に、自分にはどちらが合うかを確認してください。

【新築アパート経営がおすすめな人】

• 所有している土地を活用して不動産投資を始めたい人
• 長期的な安定収入が欲しい人

【中古アパート経営がおすすめな人】

• 初期費用を抑えて投資したい人
• 利回りの良い物件に投資したい人
• まとまった資金を準備できる人

アパートの需要が減ることはない？

賃貸需要が低下すると、アパート経営が難しくなってしまいます。

アパートの需要が減ることは十分考えられますが、逆に世帯の推移は増加してるので、需要が増える可能性も十分にあります。

賃貸需要は経済情勢によっても大きく変動するため、アパート経営をする際は常に最新の情報を把握してくことが大事です。

アパート経営は何年で元が取れますか？

一般的に、アパート経営で元が取れるのは5～10年目と言われています。

とはいえ、アパート経営の利回りは、アパートの立地や築年数で大きく異なるため、一概には言えません。

健全なアパート経営を続けるためには、経営を始める前に、周辺環境の調査や物件の現状を細かくチェックし、準備しておくことが重要です。

アパート経営が儲からない理由は？

アパート経営で収益が出るまでには時間がかかります。物件購入のために多額のローンを組み、返済していく必要があるためです。

また、空き家が出て思うように家賃収入が得られなかったり、物件が劣化して修繕やリフォームに費用がかかったりする可能性もあります。

物件選びを適切に行うことで、安定したアパート経営ができるでしょう。

まとめ

アパート経営には、「安定した収入を得ることができる」、「利回りを高くする工夫がしやすい」、「不動産投資の中では初期費用が少額で済む」、「空地よりも固定資産税が安くなる」、「相続税対策として有効」などのたくさんのメリットがあります。

これらのメリットの最大の恩恵を受けるためには、信頼できる管理会社を選ぶ必要があります。

この記事でアパート経営に関する基本的な知識を付けたうえで、信頼できる管理会社を選びましょう。