収入が高くなればなるほど上がる税金をどうにかしたい、と考えているサラリーマンの方は多いでしょう。

税金は「課税収入」にかかるものであるため、年収を下げずに課税収入だけを下げられれば良いのですが「そう簡単にできるものなのか？」と疑問を持っているかもしれません。

そこでおすすめできるのが、不労所得を得ながら節税もできるポテンシャルを持つ「不動産投資」です。

不動産投資に限らず、投資行為自体にリスクがあるため「怖い」と感じている方は多いですが、節税ができる仕組みやメリット、具体的なシミュレーション方法を理解することで、不動産投資が怖いものではなく「実践できるもの」に変わります。まずは不動産投資や節税の基礎から理解し、自分の場合は可能かどうか、ぜひ検討してみましょう。

不動産投資が節税になる仕組み

サラリーマンにとっては給料が増えたり、事業主にとって収入が増えるのはもちろん良いことです。しかし受け取る金額が増えるほど支払う税金も増えるため、賢い人ほど積極的に節税スキームを導入しています。そこでまずは、不動産投資が節税につながる3つの仕組みについて、詳しく解説します。

サラリーマンなら給与所得と損益通算できる

不動産投資は赤字になっても、他の給与所得と損益通算が可能です。損益通算とは、年間の利益（所得）から損失分を控除することです。具体的には、確定申告時に不動産投資における損失を課税所得から差し引くことができるため、所得税や住民税が安くなります。

• 課税所得が500万円：500万円分の税金がかかる
• 課税所得が500万円+不動産投資の損失が100万円：400万円分の税金がかかる

今回の重要なテーマは、この「損失」に当たる部分をどれだけ増やせるか、という点です。もちろん狙って赤字を出すのではなく、あくまで「税金を減らすために赤字計上する」ことが重要だということを理解しておきましょう。

ここで「それなら別に不動産投資でなくても良いのでは？」と思う方もいるかもしれません。実は赤字を損益通算できる所得は、不動産投資を含めた次の4種類しかありません。

• 不動産所得
• 事業所得
• 譲渡所得
• 山林所得

サラリーマンは事業主ではありませんが、給料が増えたことで「少しでも節税したい」と考えているなら、個人単位で始められる不動産投資はとても現実的な方法の一つなのです。

減価償却費が経費計上できる

不動産には耐用年数（使用に耐えられる年数）がありますが、その耐用年数が経過していくことで発生する「減価償却費」を経費として計上できます。その結果、不動産投資における「損失」が大きくなり、損益通算で課税所得を減らせるため節税になります。

専従者給与が経費計上できる

不動産投資では「専従者」に該当する人への給与も、経費として計上できます。専従者とは事業に文字通り「専従」している家族のことであり、青色申告者なら次の条件をクリアすることで専従者給与を経費にできます。

• 生計を一にする配偶者または親族である
• 年齢が満15歳以上である
• 事業に6ヶ月以上携わっている
• 専従者の氏名や職務内容、給与額や支給額等を税務署に提出している
• 提出した内容と同じ方法、金額の範囲内で給与を支払っている
• 給与額が従事者として適切な金額である

注意したいのは、あくまで給与は適切な金額の範囲内であるべき、という点です。経費を多めに計上したいからといって、明らかに多すぎる給与を支払っていても、「払いすぎ」と判断された分は経費として認められません。

相続税評価額を下げられる

不動産投資は評価額が現金よりも低くなる傾向にあるため、相続税の節税につながります。たとえば現金1億円を相続する場合と、1億円で購入した不動産を相続する場合では、評価額の算出方法が次のように変わります。

• 現金：額面通り1億円（手元にある場合・預貯金として持っている場合も同様）
• 不動産：6,000万円～7,000万円（場合による）

要するに、現金ではなく不動産を相続した方が相続税の計算に用いる「評価額」が低くなるため、相続税が下がり節税となります。1億円に対しての「6,000万円～7,000万円」はあくまで一例ですが、実際に6割～7割程度の評価額に落ち着くケースが多いです。

不動産投資で節税できる税金は4種類

次は、不動産投資で節税できる4つの税金について、それぞれどのような税金なのか詳しく解説していきます。

• 所得税
• 住民税
• 贈与税
• 法人税

所得税

所得税は「課税所得（給与から経費を差し引いた額）」にかかる税金です。会社員として働きながら不動産投資をしている人は、不動産投資で赤字が出た場合に損益通算ができます。結果的に課税所得が減り、納めるべき所得税の金額も少なくなります。

住民税

不動産投資では住民税の節税も可能です。住民税とは各地方自治体に支払われるものであり、所得税と同様に給与額から差し引かれます。住民税も不動産投資で赤字が出た場合に損益通算することで課税所得が減り、節税になります。

贈与税

不動産投資を活用することで、個人が財産を受け取るときにかかる「贈与税」および「相続税」を節税することができます。贈与税には「110万円」という基礎控除があり、本来はその額を超えた分の税金を支払う必要があります。

そこで「相続税精算課税制度」という制度を活用できます。これは60歳以上の親から受けた贈与は「2,500万円まで控除できる」制度です。2,500万円を超えた分には「20％」の税率が一律で適用されますが、相続時に適用されるのは「贈与時の評価額」です。

• 贈与時の不動産時価：3,500万円
• 相続時の不動産時価：5,000万円（相続税は3,500万円の方にかかる）

このように相続時までに不動産の価値が上がっていれば、結果的に差額分の相続税が節税できたことになります。また生前贈与には、相続時の財産トラブルを避けられるというメリットもあります。

法人税

法人であれば不動産投資をすることで「法人税」の節税も期待できます。法人が取得している不動産にも当然ながら「減価償却」が発生します。

減価償却は会社の経費として計上できるため法人税の計算対象となる課税所得が圧縮され、結果的に支払う法人税が少なくなります。会社としては課税を先送りして負担を減らすことにもつながるため、不動産に投資するメリットは大きいです。

不動産投資の節税効果をシミュレーションする方法

次は、実際に不動産投資でどれだけの節税が可能なのかシミュレーションする方法を解説していきます。

①計上できる経費を計算する

まずは不動産投資で発生する経費を計算しましょう。経費として計上できる費用の例としては、次のものが挙げられます。

• 管理費：保守・管理、清掃等にかかる費用
• 管理委託料：集金等の業務を委託している管理会社へ支払う費用
• 広告宣伝費：不動産の広告を委託した会社に支払う費用
• 仲介手数料：入居者との仲介を委託した会社に支払う費用
• 修繕費：設備の交換・原状回復等で発生した費用
• 保険料：加入している火災保険等の保険会社に支払う保険料
• ローンの利子：借り入れた金融期間に支払う金利分（元金を除く）
• 固定資産税：所有する不動産にかかる市町村税
• 都市計画税：所有する不動産や土地にかかる市町村税
• 不動産取得税：不動産を購入したときのみ発生する税金
• 減価償却費：購入金額を不動産の耐用年数で分割したもの

このほかにも打ち合わせ等で発生した交通費や交際費、通信料や税理士報酬などが経費として計上できます。逆に、経費として計上できない費用には次のものが挙げられます。

• 所得税：課税所得にかかる税金
• 住民税：所得割額と均等割額を足し合わせた金額
• 法人税：法人の所得に応じてかかる税金
• 資格取得費用：不動産投資への活用目的で資格を取得する際の学習費用
• 反則金・罰金：自らの交通上の過失により発生した費用
• 白色申告者の専従者給与：白色申告者が従業員である家族へ支払う給与

そのほか、交際費には該当しない私的な飲み会での費用や、スーツ・ビジネス用バッグ等の費用なども経費としては計上できません。節税に重きを置きすぎて、税務署の調査が入るようなことがないように注意しましょう。

②不動産投資で得られる収入を計算する

次は不動産投資で実際に得られる収入を計算します。不動産投資における収入は、主に次の2つに分類されます。

• 家賃収入：入居者から継続的に支払われる家賃
• 売却益：不動産を売却することで発生する利益

不動産投資においてもっとも重要な収益源が「家賃収入」です。基本的にはすべての部屋に入居者がいる場合（満室時）の年収を計算し、そこから想定される空室率分や諸経費を差し引いて計算します。

③収入から経費を差し引いて不動産所得を計算する

①で求めた収入から②で求めた経費を差し引くと、おおよその収支がシミュレーションできます。利回りは次の方法で計算できます。

• （12ヶ月分の家賃収入　÷　物件購入価格）×　100

分かりやすく具体例を出すために、こちらのサービスを用いて、次の条件で収支をシミュレーションしてみます。

• 物件価格：1,500万円
• 満室時想定月収：100万円
• 想定空室率：10％
• 諸経費率：10％
• 自己資金：100万円
• 借入金額：1,400万円
• 借入期間：15年
• 借入金利：年利2.0％

結果としては、年間で「281,104円」のマイナス（減価償却費を含む）となりました。サラリーマンとしての課税所得を仮に700万円とした場合、不動産投資における損失分を差し引くことで課税所得が約「671万円」に下がります。実際に収入が700万円の場合と、671万円の場合にかかる税金を、こちらのツールを用いて比較した結果が、次のとおりです。

課税所得額	所得税	住民税
700万円	307,700円	377,600円
671万円	265,900円	356,700円
（差額）	41,800円	20,900円

結果的に、不動産投資により年間6万円程度の節税となりました。こちらはあくまで一例なので、これから実際にシミュレーションを行う方はツールを利用するか、税理士に相談することをおすすめします。

不動産投資は必ず節税できるわけではない

ここまで不動産投資による節税メリットについて解説してきましたが、不動産投資が節税につながらない場合もあります。次からは、具体的にどのような人が節税のメリットを受けにくいのか、解説していきます。

不動産投資で節税できる人の特徴

不動産投資で節税できる人は、主に次に当てはまる人です。

• 年収（課税所得）が高い人
• 不動産投資に関する基本的な知識がある人

不動産投資が節税に有利にはたらくのは、少なくとも課税所得が900万円以上ある「高額納税者」です。なぜなら900万円を超えた段階で所得税と住民税を合わせた税率が3割を超え、譲渡税率（不動産投資の収益にかかる税金）との差額が大きくなるからです。

また不動産投資に関する基礎知識がある人は「節税目的での物件探し」ができます。たとえば減価償却費を少しでも増やすために耐用年数が短い物件を選んだり、安定した家賃収入を得るために空き室リスクが低い物件を選ぶことができます。

不動産投資で節税できない人の特徴

不動産投資で節税できない、または節税目的での不動産投資をおすすめしない人は、次の点に当てはまる人です。

• 年収（課税所得）が低い人
• 不動産投資に関する基本的な知識がない人
• 不動産投資のリスクを避けたい人

すでに解説したように、年収が低い人はメインの年収にかかる税率と不動産投資の収益にかかる税率の差が小さいため、節税の恩恵を受けにくいです。

さらに不動産投資はあくまで「投資」であるため、常に暴落リスクや入居者激減による家賃収入の大幅減リスク等があります。少ない節税メリットを得るためだけに、不動産投資で赤字になり資産を失うリスクを背負う意味はありません。

不動産が無理でも太陽光投資なら節税できる可能性あり！

不動産投資では節税の効果がない方でも、太陽光投資なら節税できる可能性があります。

太陽光投資とは、太陽光発電設備を購入し、発電した電気を売電することで収入を得る投資方法です。

太陽光発電は固定価格買取制度(FIT制度)の対象です。10kW以上の産業用太陽光発電設備の場合は20年間相場より高い価格で売電することができるため、低リスクで安定的に利益が出ると人気を集めています。

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不動産投資で節税効果が高い物件・低い物件

不動産投資は「投資する物件の見極め」が非常に重要です。そこで次は、不動産投資で節税効果が高い物件・低い物件についてそれぞれ解説していきます。

木造中古物件は節税効果が高い

一定以上の築年数が経過している木造の中古物件は、かなりの短期間で減価償却が可能なためおすすめできます。新築での木造物件は法定耐用年数が「22年」ですが、中古物件なら「簡便法」という計算方法が使えるため、耐用年数がかなり短くなり、減価償却額が大きくなります。

【例1：経過年数が20年（法定耐用年数の一部を経過）】

• 法定耐用年数　－　（経過年数　✕　0.8）
• 22－（20✕0.8）＝6年

 

【経過年数が23年（法定耐用年数の全部を経過）】

• 法定耐用年数　✕　0.2
• 22✕0.2＝4.4

このように、築年数が20年経過している場合は6年、法定年数を過ぎている場合は4年程度の耐用年数となり、償却期間が大幅に短縮されます。減価償却費は経費として計上できるため、結果的に高い節税効果を得られます。

新築区分マンションは節税効果が薄い

新築区分マンションは節税効果が低いため、おすすめできません。これは「木造中古物件は節税効果が高い」ことの反例であるため、理解しやすいでしょう。

たとえば鉄筋コンクリート造のマンションは法定耐用年数が長く、償却が完了するまでに「47年」も要するため、必然的に年間の減価償却費も少なくなります。また所有期間が5年経過しないうちに売却すると約40％の譲渡税率が発生し、不動産以外の所得にかかる税金との差額が小さくなってしまいます。

不動産投資で注意するべき4つのポイント

次は節税のために不動産投資を検討している方が注意すべき、4つの点について詳しく解説していきます。

出口戦略を意識する

節税目的で不動産投資を始めるなら「どこをゴールにするか」を必ず決めておきましょう。ずっと劣化せず、修繕費もかからない物件があれば半永久的に節税効果を得られますが、現実にはそのような物件はありません。最終的には、売却しなければならないタイミングが必ず訪れます。

売却するタイミングとして一つの目安になるのが「減価償却期間」です。節税効果は減価償却費を経費として計上できるからこそ大きくなりますが、期間が終了すると経費として計上できなくなるため、必然的に税金は増えます。あらかじめ「減価償却期間の終了」を、物件の売却タイミングとして出口戦略に組み入れることができるでしょう。

近隣環境・立地条件の下調べをする

不動産投資では、どれだけ良い物件に見えても「条件」が悪ければ入居者は増えません。マンションやアパートを探している人は建物だけでなく、駅までの距離などの「立地」や、交通量や騒音などの「近隣環境」も重視して決めます。

もし物件を購入する前に、近隣の環境や立地条件について時間をかけて十分な下調べをしないならば、入居者数や年間の家賃収入をシミュレーションした結果と、実際の収支に大きな齟齬が生じます。「予想」や「理想」だけで物件を購入するのは絶対に避けるべきです。

確定申告の際には青色申告を行う

不動産投資の節税メリットを最大限受けたいなら、青色申告者になる必要があります。青色申告者が不動産投資を行う場合、特別控除（最大65万円）を受けられたり、専従者の給与を経費として計上できる等のメリットがあるからです。

青色申告者は誰でもなれるわけではありませんが、すでに不動産投資による収入がある人は、次の条件をクリアすれば青色申告が可能になります。

• 税務署に「所得税の青色申告承認申請書」を提出する
• 3月までに確定申告を完了させる

実際のところ、白色申告者のままでも不動産投資は可能です。しかし、あくまで「節税」という面を重視するなら、たとえ会計処理が複雑化するとしても、早めに税務署へ青色申告の申請をしておくことをおすすめします。

不動産投資以外の節税方法も併用する

不動産投資一本に絞るのは悪いことではありませんが、可能なら次に挙げるような不動産投資以外の節税方法の併用も検討しましょう。

• iDeCo（個人型確定拠出年金）
• 生命保険料控除
• ふるさと納税

iDeCoは公的年金以外で老後資金を用意できる仕組みであり、効率的に資産形成ができるだけでなく、掛金や受け取る年金が所得控除になります。生命保険を契約していれば、支払う保険料のうち一定額が所得控除となります。

ふるさと納税は地方自治体に寄附をすると、寄附額から2,000円を差し引いた分が翌年分の所得税・住民税から控除されます。これは「税金を寄附額として前払いしている」ため正確には節税ではありませんが、寄附額に応じた返礼品を受け取れるため実質的には得をしています。

不動産投資の節税に関するFAQ

最後に、これから節税目的で不動産投資を始める方が抱きやすい3つの疑問について答えていきます。

不動産投資はサラリーマンにおすすめ？

すでに解説したように、節税目的での不動産投資は「高収入のサラリーマン」であれば、節税効果が高くなるためおすすめできます。収入が900万円に達しない人が始める場合は、節税よりも「収入」面を重視した投資計画を立てるべきでしょう。

年収が500万円ほどの方は不動産投資よりも太陽光投資の方が安定的に利益を得られる可能性が高いです。

銀行から融資を受けても節税になる？

不動産投資に伴い銀行から融資を受けることになっても、節税効果は得られます。そもそも自己資金が不足する人は、不動産を購入するために銀行から融資を受けることになります。融資を受ける際は、銀行ごとに金利が異なる点や金利が変動するリスクを理解しておくべきです。

一棟投資と区分所有投資はどちらが節税効果が高い？

一棟マンションへの投資は、区分所有マンションと比較して高い節税効果を期待できます。購入費が高い分、経費計上できる減価償却費も高くなるからです。ただし一棟投資は区分所有よりも、価格変動リスクや空き室リスクが高くなります。

まとめ

不動産投資は節税をしたいサラリーマンにとって多くのメリットがありますが、投資である故のデメリットやリスクについても理解しておく必要があります。節税のために始めたのにも関わらず多くの資産を失うことがないように、事前準備や調査を入念に行い、出口戦略をしっかり立ててから始めることをおすすめします。