ワンルームマンション投資は分譲マンションの一室単位で購入して、賃貸物件として入居者に貸すことで運用する投資方法です。

ワンルームマンションは駅チカや都市部にあることが多く、入居者を募りやすいことから近年堅実な資産運用として人気となっています。

しかし、「ワンルームマンション投資はやめとけ」「ワンルームマンション投資は危険」という声も見受けられます。

これからワンルームマンション投資を考えている人にとってためになるからくりや、やめとけといわれる理由、メリット、失敗しない物件の選び方などを紹介します。

ワンルームマンション投資とは

ワンルームマンション投資とは、単身者をターゲットとしてワンルームマンションを一室単位で購入、その後運用し、毎月家賃収入を得るという方法です。

マンションを一棟購入するとなると、億単位の資金が必要になりますが、一室のみを購入することになるのでその分必要な資金が少なくなり、効率良く利益を得られます。

ワンルームマンションを購入した人は「物件オーナー」と呼ばれ、不動産投資を始める時は基本的に金融機関から受けた融資をもとに物件を購入します。

一括で物件を購入するというわけではなく、毎月発生する家賃収入の中から返済を行うという形です。

ワンルームマンション投資で利益が出るからくり

ワンルームマンション投資を検討しているなら、まずはワンルームマンション投資で利益が出るからくりを知っておく必要があります。

ワンルームマンション投資で得られる利益は、以下の2つがあります。

	運用益（インカムゲイン）	売却益（キャピタルゲイン）
収入源	家賃収入	物件売却時の価格が購入時より 値上がりした場合の利益
収益性	入居者が決まれば 定期的に得られる	市場・立地・周辺環境の 変動によるため難易度が高い

運用益（インカムゲイン）

運用益（インカムゲイン）とは、簡単に説明すると家賃収入のことです。物件を購入した後に、その物件に入居者が住むことで、毎月家賃収入が発生します。

例えば、家賃10万円で入居者を募り、物件に入居者が決まれば毎月10万円の収入が得られるという仕組みです。入居者がいれば毎月安定した家賃収入を獲得できます。

しかも、物件に住む入居者は基本的に2年契約などで不動産会社と契約します。入居者が決まればほとんどの場合で契約年数に応じた安定収入を確保できる可能性が高いのです。

物件の管理は全て管理会社が行ってくれる場合もあり、本業で忙しい人でも片手間で始められるため、近年副業としてワンルームマンション投資を始める人は多いです。

ワンルームマンション投資をしていれば、万が一会社を辞めなければいけない事態になったり、仕事ができない状態になっても別の収入口を確保できます。

売却益（キャピタルゲイン）

売却益（キャピタルゲイン）は、自身が保有している物件の価格が購入時よりも値上がりすることによって得られる利益です。

例えば、1,000万円で購入したワンルームマンションが外国人観光客の増加や商業施設の発展などで値上がりした場合、購入した時よりも高値で売却できるためその差額分が利益になるという仕組みです。

立地条件が良かったり、都市開発などで周辺の価値が上昇すれば大きな売却益（キャピタルゲイン）に期待できます。

ただし、不動産業界は金融情勢や市場の変化等により物件の価格が思っていたよりも上がらないこともあるので、利益を上げるのは難しいです。

インカムゲインとキャピタルゲインの詳細は「キャピタルゲインとインカムゲインの違いは？どっちがおすすめなのか」の記事で詳しく解説しています。

ワンルームマンション投資の利回り

利回りとは、自身が投資した額に対して、「戻ってくるお金＝収益がどれくらいあるのか」を占める割合です。

他の株式投資や投資信託、定期預金などは全て一定の利回り指数になることが多いため、投資の判断がしやすいです。

また、ワンルームマンション投資では「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があり、それぞれで意味や利回りの計算方法が異なります。

利回りは不動産投資の収益を測るために非常に重要な指数です。

そのため、まずは利回りの仕組みや計算方法を頭に入れておくことは必須です。

表面利回り

表面利回りは、年間の家賃収入の合計額を物件の価格で割り戻し、計算をします。

「表面利回り＝年間収入÷物件価格×100％」

この計算式に当てはめることで、「表面利回りは〇％以上」と算出できます。

例えば、2,000万円の区分マンションを購入して、年間の家賃収入が100万円だった場合、上記の計算式に当てはめると表面利回りは5％ということが分かります。

実質利回り

実質利回りは、年間の家賃収入から管理費や税金などの諸経費を差し引いたものを、物件の価格に足して割り出した数字です。

「実質利回り＝（年間収入－年間諸経費）÷（物件価格＋購入時の諸経費）×100％」

例えば、1,000万円のマンションを購入するために50万円の経費がかかり、その後70万円の利益と10万円の経費がかかった場合、上記の計算式に当てはめると実質利回りは5.7％ということが分かります。

ワンルームマンション投資がやめろと言われる理由・デメリット

これからワンルームマンション投資を始めようとしている人が、「やめとけ」「危険」などの噂を耳にすると、不安になってしまうでしょう。

そこで、ここからはワンルームマンション投資がやめろと言われる理由・デメリットを紹介します。

• 一棟投資より利益が出にくい
• 空室・家賃低下リスクが高い
• マンション自体の資産価値が下がる可能性がある
• 出口戦略の選択肢が少ない
• サブリースを行う会社が倒産する可能性がある

一棟投資より利益が出にくい

一棟投資であれば、入居者が全員いなくなることは基本的にないので、収入が0になることはありません。

しかし、ワンルームマンション投資は一室のみなので、利益が出にくいです。入居者がいない期間が続くと、全く収入が0になることもあります。

想定していた利益よりも少なくなったり、赤字になるリスクがあることを正しく理解しておきましょう。

空室・家賃低下リスクが高い

ワンルームマンション投資は、マンションの一室を購入して、その部屋を貸し出すことで発生する家賃収入が得られる仕組みです。

ですが、自身が購入した区分マンションに誰も住んでくれなかったり、住んでくれる人が見つからなかった場合はその期間に家賃収入は0です。

仮に家賃収入が0円だとしても、不動産会社や融資を受けた金融機関へのローン返済はなくなりません。

もしも家賃収入がない場合、本業の収入から返済をするか、貯金を切り崩して返済をすることになります。

一棟投資よりも空室リスクが高くなるというデメリットがあるのです。

マンション自体の資産価値が下がる可能性がある

マンションを購入しても、購入した当初から資産価値が変わらないことはありません。マンション自体の資産価値が下がってしまうと、その分利益も少なくなってしまいます。

特に、新築マンションの場合は購入時は資産価値が高くても、購入後すぐに資産価値が下がる可能性は十分にあります。

逆に、中古マンションの場合は、災害や相当な経費変動などがない限りは、資産価値が急激に下がることはほとんどありません。

出口戦略の選択肢が少ない

資産価値が著しく低いワンルームマンションは、出口戦略の選択肢が少ないです。

基本的には、ワンルームマンション売却の出口戦略を取らざるを得ないことがほとんどです。

不動産の出口戦略として、物件を保有し続ける、相続する、自宅として利用する、売却するなどの選択肢がありますが、ワンルームマンションではその選択肢が少ないのがデメリットと言えます。

サブリースを行う会社が倒産する可能性がある

サブリースとは、一括借り上げや家賃保証制度のことです。

貸主は、入居者がいようといまいと一定の家賃が保証され、入退去に関する手続きや家賃の集金業務などから解放されます。

しかし、万が一管理会社が倒産してしまうと、入居者との契約を引き継ぐために弁護士を交えて法的な手続きをする必要があります。

サブリース会社が倒産してしまうと、家賃収入が急に途絶えてしまうリスクもあるのがワンルームマンション投資のデメリットです。

ワンルームマンション投資のメリット

ワンルームマンション投資はデメリットだけではありません。

ここからは、ワンルームマンション投資のメリットを紹介します。

• 一棟投資よりも少ない資金で始められる
• 維持管理の手間が少ない
• 損益通算による節税効果がある
• 相続税対策になる

一棟投資よりも少ない資金で始められる

ワンルームマンション投資の場合、一棟投資と比べても物件の購入価格が安価になるため、比較的少ない自己資金で投資を始められます。

もちろん、購入する物件によっても価格が全く異なりますが、中古マンションなら一棟5,000万円～1億円以上の資金を用意する必要があります。

しかし、区分マンションでは新築のマンションだとしても一室2,000万円～3,000万円程度で購入できることが多いです。

中古マンションの場合、一室1,000万円程度で購入することも可能です。

また、不動産投資をする際は金融機関から融資を受けることになりますが、ワンルームマンション投資の場合はローン金額も少ないため、年収の低い会社員でも比較的始めやすいというメリットもあります。

20代でも、2,000万円程度の区分マンションであれば、投資目的として購入することは十分に可能です。

自己資金を一切使わずに契約する全額ローンもあるので、頭金を確保する必要もなく比較的安価で不動産投資を始められるのがメリットです。

維持管理の手間が少ない

マンション投資では、共有部分の清掃や入居者を募ることは全て管理会社に委託できます。

そのため、貸主が行う手間も少ないです。

本業が忙しい人でも片手間で始められるのが、ワンルームマンション投資のメリットです。

質の高い管理会社に委託すれば、きめ細やかな対応で入居者からの満足度も高くなり、入居率も上がるため安定した継続収入が得られやすくなるというメリットもあります。

クレーム対応や家賃の管理なども全て任せられるので、効率良く資産形成ができます。

損益通算による節税効果がある

ワンルームマンション投資などの不動産投資では、赤字分を他の所得から差し引く損益計算が認められています。

ワンルームマンション投資で仮に赤字が発生したとしても、その分損益通算で所得税や住民税などの軽減が可能です。

年収が高い人ほど、赤字による損益通算での節税効果が高いです。

例えば、本業の給与所得が400万円、不動産収入で100万円、不動産運用の経費で200万円の人がいるとします。

この場合、「400万円+100万円－200万円＝300万円」となるため、この300万円に対してしか課税されません。

税率が20％と仮定すると、約20万円もの所得税を減額できるのです。

また、不動産投資の経費の中には、減価償却があります。

一時的な支出を複数年に分けて経費計上することで、ワンルームマンション投資も不動産投資と同様に節税効果が高くなります。

なお、住民税も所得税と同様に損益通算により決定するため、所得税が減額されれば住民税も減額される仕組みです。

相続税対策になる

相続税対策として、ワンルームマンション投資を始める人も多いです。

相続税の対策は、基本的に亡くなる前に準備しておくことです。

ワンルームマンションだと現金の3割程度の評価額となり、相続税の課税対象となる総額が大きく下がります。

相続税税率は以下の通りです。

法定相続分に応ずる取得金額	税率	控除額
1,000万円以下	10％	－
3,000万円以下	15％	50万円
5,000万円以下	20％	200万円
1億円以下	30％	700万円
2億円以下	40％	1,700万円
3億円以下	45％	2,700万円
6億円以下	50％	4,200万円
6億円超	55％	7,200万円

（参考：国税庁｜相続税の税率）

ワンルームマンション投資は、収入の確保だけでなく相続対策の点でも有効です。

現金を不動産に置き換えておくことで、大きく相続税の評価額を下がることができます。

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ワンルームマンション投資で失敗しない物件の選び方

ここからは、ワンルームマンション投資で失敗しない物件の選び方を紹介します。

ワンルームマンション投資では、購入する物件によっても将来利益が違ってきます。

そのため、投資先を慎重に選ぶことが重要です。

• 不動産投資に関して学ぶ
• 立地を確認する
• 物件情報の収集を欠かさない
• 長期的なシミュレーションをする
• 信頼できる不動産会社を選ぶ

不動産投資に関して学ぶ

ワンルームマンション投資を始める時は、まずは大前提として不動産投資に関して学ぶことが大事です。

何も知識がない状態でワンルームマンション投資を始めても、利益が出るどころか損をしてしまう可能性の方が高いです。

利回りに関することはもちろんですが、不動産投資のメリット、リスクなどは最低限身に付けるべき知識です。

独学で学ぶのも良いですが、不動産投資会社が開催するセミナーに積極的に参加したりなど、まずは十分な知識を付けてからワンルームマンション投資をするようにしてください。

不動産投資に関する知識があれば、不動産会社や管理会社が言うことに間違いはないか、騙されていないかなどの正しい判断ができるようになります。

ワンルームマンション投資は投資初心者でも始めやすい投資方法ですが、情報弱者が成功する可能性は限りなく0に近いです。

それほど事前の情報収集や知識を付けておくことは重要なのです。

立地を確認する

ワンルームマンション投資では、物件そのものの価値も大事ですが、物件選びでは最寄り駅も非常に重要なポイントです。

需要の高いワンルームマンションの基本は、最寄り駅から徒歩5分です。

また、駅から物件の間にコンビニやスーパーなどの生活利便施設があることもかなり重要です。

ワンルームマンションのターゲットは学生や独身のサラリーマン、外国人などさまざまですが、生活利便施設は誰しもが利用します。

特に、独身のサラリーマンならコンビニで弁当を購入することも多いでしょう。

そのため、周辺施設の立地状況も踏まえて検討することが大事です。

物件情報の収集を欠かさない

ワンルームマンション投資を成功させたいなら、物件情報の収集も欠かしてはいけません。

ワンルームマンションはかなりの数があり、自分が求めている最適な物件に出会う確率はかなり低いです。

特に、中古マンションの場合は定価がありません。

そのため、ワンルームマンションを購入する前には最低でも100軒程度の物件情報を収集して、比較検討することが大事です。

また、物件価格の相場感を知るためにも、物件サイトで常に情報収集をしておくのも良いでしょう。

人気の物件ほどすぐに成約が決まってしまいますので、注意してください。

長期的なシミュレーションをする

マンション投資を行う際に、長期的な目線で収支計画をシミュレーションすることは非常に重要です。

事前にシミュレーションをしておけば、自己資金をいくら準備する必要があるのか、その物件は購入すべきなのかが判断できます。

また、ただシミュレーションをすれば良いというわけではなく、管理費の値上げやリフォーム代、空室期間などの条件を付けて試算することが大事です。

予想が甘すぎると、シミュレーションをした意味がなくなってしまいます。

収支シミュレーションをする際は、最低でも15年スパンの長期目線で試算しましょう。

不動産販売会社でもシミュレーションをすることは可能ですが、自分でも必ず試算するようにしてください。

信頼できる不動産会社を選ぶ

不動産投資会社はたくさんあり、どの不動産会社を選べばいいか悩んでしまうことが多いです。

ワンルームマンション投資において、今後の収益状況が不動産会社によって変わると言っても過言ではありません。

ですが、不動産投資会社によっても得意分野が異なります。

収益物件の目利きが得意な会社もあれば、ワンルームマンション投資を得意としている会社もあります。

そのため、まずは自分の投資目的に合う不動産会社を選ぶことが大事です。

最適な不動産投資会社を選ぶ時のポイントは以下の7つです。

• 会社規模の大きさ
• 顧客目線での営業方針
• デメリットやリスクも丁寧に説明してくれる
• 実績（売買棟数・管理戸数）が多い
• ネット上の評判が良い
• 金融機関と多数の取引がある
• 弁護士や税理士などの専門家を抱えている

不動産会社選びに悩んだら、不動産投資会社が実施しているセミナーを受講してから決めるのも良いでしょう。

ワンルームマンション投資詐欺に合わないため気つけること

ここからは、ワンルームマンション投資詐欺に合わないために気を付けるべき注意点を紹介します。

• 物件価格が高すぎないか
• 収支がマイナスの提案になっていないか
• サブリース契約の内容は適切か
• 不正融資を受けさせようとしないか

物件価格が高すぎないか

ワンルームマンション投資では、アパートなどと比べると投資額が低い傾向にあります

ですが、宣伝広告費や販売に携わる人件費などが上乗せされて相場よりも高い価格で物件を購入してしまうと、失敗してしまう可能性が高いです。

価格は地域によっても大きく異なります。

適切な相場感を把握するためにも、まずはその地域における物件や土地の相場感などの情報収集を怠ってはいけません。

また、逆に周辺相場よりも低い場合、事故物件等の可能性もあるので必ず相場感を確認してください。

収支がマイナスの提案になっていないか

ワンルームマンション投資では、収支のバランスを常に気にして運用していく必要があります。

収支がマイナスの提案だと、契約からずっと赤字が続き、一生をかけてもマイナスを取り戻せないどころか自己破産にまで追い込まれてしまう可能性もあります。

不動産投資会社の中には、このような悪質な提案で物件の購入を進めてくるところもあることは事実です。

このような業者に騙されてしまわないように、しっかりと前もって知識を付けておくことは重要なのです。

サブリース契約の内容は適切か

サブリース契約において、具体的な内容を説明しない不動産会社は避けた方が良いでしょう。

一部の不動産投資家は、サブリース会社に対して訴訟を起こしています。

サブリース契約では、「空室保証」や「家賃保証」という言葉が使われますが、実際に空室が発生すれば賃料を下げられたり、空室も賃料も保証されることはありません。

実際に、契約後すぐに毎年賃料減額交渉をしてくる不動産投資会社もあります。

その結果、「契約時と話が違う！」という不満からトラブルにも発展してしまう可能性があるのです。

サブリース契約でトラブルにならないためにも、きちんとサブリース契約に関する知識を付けておくことは重要です。

不正融資を受けさせようとしないか

不動産投資詐欺会社は、通帳のコピーや源泉徴収票などを改ざんして不正融資を受けさせてくるところもあります。

実際よりも多くの預貯金残高や収入があるように見せて、不正に融資を通す手口です。

融資が通りやすいという点では一見メリットにも見えますが、自身の財力以上の融資をされて困るのは借入した人です。

月々の返済ができずに、最悪の場合不動産を売らなければいけないところまで追い込まれてしまうこともあります。

不動産を売っても債務が残る場合、自己破産を余儀なくされることもあるでしょう。

住宅ローンの利用をすすめてきたら要注意！

投資用物件の購入に、一般の住宅ローンを利用することはできません。

そのため、一般の住宅ローン契約をすすめてくる業者には注意してください。

これは、居住用と偽って投資用物件を購入する「なんちゃって不動産投資」とも呼ばれる違法行為です。

不正行為が発覚すると、オーナーは残債の一括返済が求められてしまいます。

20代～30代の若い世代が騙されやすく、実際に被害者がいることも事実です。

そのため、業者の巧みな話術に乗せられないように注意してください。

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ワンルームマンション投資に関するFAQ

最後に、ワンルームマンション投資に関するよくある質問にまとめて回答していきます。

次のような質問に回答していきますので、参考にしてください。

• ワンルームマンション投資の成功率は？
• ワンルームマンション投資は儲からない？
• ワンルームマンション投資がおすすめな人は？

ワンルームマンション投資の成功率は？

「株式会社TOCHU」が行った調査では、ワンルームマンション投資の成功率は16％とされています。

投資によって利益が確定している人は少ないのが現状です。

不動産投資における成功率に関する資料やデータはありませんが、約1割～2割程度の人しか成功していません。

ワンルームマンション投資は儲からない？

ワンルームマンション投資は正しく運用すれば儲かります。

特に、運用益（インカムゲイン）で儲かれば毎月安定した家賃収入を確保できます。

しかし、ワンルームマンション投資は高リスクな投資方法であることを理解することも大事です。

ワンルームマンション投資におけるサブリースとは？

サブリースとは、不動産会社がオーナーから一括借り上げし、家賃を保証する制度のことです。入居者の有無にかかわらず一定の家賃が保証されるため、空き家リスクを抑えることができます。

ただし、保証額は実際の家賃より低くなり、途中で契約を解約する場合には違約金がかかる場合もあります。

ワンルームマンション投資の落とし穴は？

ワンルームマンション投資は低価格で始められる不動産投資であり、メリットもありますが、気を付けなければならない落とし穴もあります。

• 空き家リスクが高い
• 家賃保証が思ったより低い場合がある
• 節税効果が小さい
• 生命保険代わりには不十分
• 新築の場合家賃の下落幅が大きい
• 築古の場合修繕費がかさむ

投資を始める前に収支のシミュレーションを確認し、後悔しないようにしてください。

ワンルームマンションの家賃下落率は？

一般的に、新築から築6.5年で5%程度賃料が下がると言われています。

築3年～10年までの年間下落率は約2.2%、築10年～20年では約0.7%の下落率となり、築年数が増えるごとに家賃の下落率は下がります。

そのため、新築ワンルームマンションで不動産投資を始めると、入居者が入れ替わるごとに家賃の下落率が大きくなり、収支が悪くなる可能性が高いです。

ただし、途中でリフォームをすれば、不動産価値が上がり、家賃を上げることも可能です。

ワンルームマンション投資がおすすめな人は？

ワンルームマンション投資がおすすめな人は、次のような人です。

• 初めて不動産投資を検討している人
• 本業が多忙でも副業で収入を確保したい人
• 長期的な運用で利益を得たい人
• 将来的に安定した不労所得を得たい人

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まとめ

ワンルームマンション投資は近年若い世代にも人気の投資方法として知られています。

ワンルームマンション投資では、運用益（インカムゲイン）や売却益（キャピタルゲイン）によって安定収入や将来の資産形成ができるなどのメリットがあります。

しかし、成功率は低く難しい投資でもあります。

知識が全くない人ならもっと成功率は下がります。

ワンルームマンション投資で成功させるには、正しい知識を身に付けることと、不動産会社選びが重要です。

まずは、不動産投資に関する知識を付けるため、優良な不動産管理会社を見つけるためにも、不動産管理会社が実施しているセミナーへの参加を検討してみてはいかがでしょうか。