人生における最も大きな買い物といわれているのが、住宅です。住宅は数千万〜数億単位のものであり、一括で支払いを済ませられる人はほとんどいません。そのため、多くの人は住宅を購入する際は住宅ローンを組むことになります。

住宅ローンは誰でも申し込めば必ず組めるわけではなく、契約をする際は審査を受ける必要があり、その審査を通過しないと住宅ローンを組むことはできません。

では、住宅ローンの審査はどのような流れで行われるのでしょうか。今回は住宅ローン審査に関する、以下のポイントを解説してまとめてみました。

住宅ローンの審査～契約の流れ

住宅ローンの申し込みは、どのような手順で進んでいくのか、住宅ローンの審査から契約までの流れを紹介します。

1. 事前審査申込
2. 事前審査結果通知
3. 本審査申込
4. 本審査結果通知
5. 金銭消費貸借契約

①事前審査申込

最初にやることは事前審査、別名「仮審査」とも呼ばれる審査の申し込みです。事前資産は本審査に入る前の簡易的な審査で、住宅ローンの基本的な審査基準を満たしているかどうかを確認します。

申し込みの内容は、個人情報・年収・契約の時に用意できる頭金の金額などです。申し込みに必要な項目は金融機関によって若干の違いはあります。

申し込み方法は、窓口に訪問してその場で必要書類の提出・書面記入がありますが、それ以外にインターネット・郵送での申し込みも可能です。申し込み方法の種類は金融機関によって異なります。

②事前審査結果通知

事前審査の申し込みを行なって3日〜1週間ほど経過すると、審査結果の通知がきます。この際、審査通過の通知であれば次の段階である本審査に移行するので、本審査の申し込み時に提出する必要書類の準備をしましょう。

本審査の必要書類は、審査結果の通知にて説明があるので、間違いのないように揃えることが大事です。この時点ではまだ仮審査通過なので、住宅ローン契約にはいたっていませんが、住宅の売買契約は事前審査通過の時点で行なわれます。

③本審査申込

本審査は、事前資産と同様に必要書類の提出・書面記入を行ないます。事前審査が簡易的な内容だったのに対して、本審査はより細かい内容になるのが特徴です。購入希望物件の詳細・団信への加入に必要な健康状態などを報告しないといけません。

④本審査結果通知

本審査は申し込み内容の情報量が多いため、申し込み完了から審査結果の通知が来るまでに時間がかかります。本審査の審査結果の通知が届くのは1〜2週間後です。

審査の結果、無事に審査通過を果たしたら、住宅ローン契約に移行します。

⑤金銭消費貸借契約

本審査を通過した際、最後に行なうのが金銭消費賃借契約です。これは住宅ローン契約者が金融機関との間で締結する契約で、住宅ローン契約者が債務者・金融機関が融資をする債権者となります。この際に、具体的な融資額・返済年数・金利などを確認しましょう。

また、抵当権設定契約・保証委託契約などを締結するのも、このタイミングです。契約完了後、決定された融資額が契約者の口座に振り込まれたら、一連の手続きは完了します。

住宅ローンの審査時に提出が必要な書類

住宅ローンは事前審査・本審査ともに、申し込み時に提出する必要書類を用意しないといけません。必要書類を提出しないと審査申込が却下されるため、必ず揃えることが大事です。では、審査時に必要な書類とは何か、事前審査・本審査別に紹介しましょう。

事前審査申込時・必要書類

事前審査で必要なのは以下の書類です。

本人確認書類

本人確認書類として認められているのは、以下のものになります。

• 運転免許証
• パスポート
• 健康保険被保険者証
• 住民票

上記のもの以外の、社員証・会員証などは認められません。

収入を証明する書類

給与所得者（会社員など）の場合は直近1年分の源泉徴収票・課税証明書など所得を証明できる公的な書類が必要です。

個人事業主（自営業など）の場合は、直近3年分の確定申告書の写し・直近3年分の納税証明書の原本などが、収入証明の書類に該当します。

購入希望の物件を証明するもの

物件の金額や面積・間取りなどがわかる資料（パンフレット）が必要です。

その他の書類

他のローン・借入などがある場合、残高を証明する書類を提出します。

金融機関によっては、本人確認書類のみのところもあるので、事前に確認しましょう。

本審査申込時

本審査申込は、2通りの必要書類を用意しないといけません。それぞれに必要な書類を以下より紹介しましょう。

申込人が用意する書類

申込人が用意する書類は以下の通りです。

• 本人確認書類（免許証、パスポートなど）
• 収入証明証（源泉徴収書・確定申告書など）
• 印鑑登録証明書
• 不動産売買契約書
• 重要事項説明書

建設業者に依頼する書類

戸建ての場合は、建築業者に用意してもらう書類も必要です。その種類は以下になります。

• 建築工事請負契約書
• 建築工事見積書
• 不動産登記簿謄本
• 公図
• 地積測量図
• 建築確認申請書
• 建築確認済証
• 配置図
• 建物図面
• 住宅地図

住宅ローンの審査が厳しい金融機関ランキング

住宅ローンを実施している金融機関は数多くありますが、その中でも審査が厳しいといわれている金融機関を紹介しましょう。審査が厳しいといわれている金融機関ランキングは、以下の通りです。

ランキング	金融機関名
1.	みずほ銀行
2.	住信SBIネット銀行
3.	横浜銀行
4.	フラット35

上記の住宅ローンはどのような特徴があるのか説明しましょう。

1.みずほ銀行

大手メガバンクの一つであるみずほ銀行の住宅ローンは、金利が低い・親身になって相談に対応できるなどがメリットです。

しかし、審査は長い時間をかけてじっくりと行ない、長期間での返済計画をしっかりと守ってくれるかどうかを判断します。

契約希望者の情報をこと細かく審査するため、他の住宅ローンより厳しめという意見が少なくありません。

2.住信SBIネット銀行

数あるネット銀行の中でも住信SBIネット銀行は、審査が厳しめといわれています。対面相談できる店舗が少なく、ネット経由で機械的な判断が多いのが原因です。また団体信用生命保険に付帯されている全疾病保障の適用条件も厳しいといわれています。

3.横浜銀行

地方銀行でありながら創立100年以上もの歴史を誇るのが、横浜銀行です。地方銀行のため、住宅ローンの対象となる物件のエリアが限られている、勤続年数・年収に制限があるなどのデメリットがあり、人によっては審査が厳しいと感じるかもしれません。

4.フラット35

フラット35とは、住宅金融支援機構と各民間金融機関が提携して提供している住宅ローンのことです。返済期間は最長35年で、その間の金利は変動しないため、返済計画・ライフプランが立てやすいメリットがあります。

フラット35は審査基準以前に、審査結果に時間がかかるのが特徴です。フラット35は住宅金融支援機構の適合証明書の提出をしなくてはいけません。この審査は最長1ヶ月ほどかかります。

​​住宅ローンの審査で重視されるポイント

住宅ローンの審査内容は、どの金融機関もはっきりと公表されていません。しかし大まかな審査内容はどの金融機関も一緒といわれています。

審査における大事なポイントを事前に把握しておくことが大事です。では、住宅ローン審査で重視されるポイントとは何か、次より紹介しましょう。

借入申込時の年齢

借入申込時にどれぐらいの年齢であるかは、審査において重要な要素です。借入申込時にボーナスのある正社員ではなくて、年収がそれほど高いとはいえないアルバイト・パートであっても、20代なら将来的には社員登用で正社員になれる可能性もあります。

これが30〜40代でアルバイト・低収入だと、今後も年収アップする可能性が低いと判断されて、返済の滞納・延滞が出る可能性が高まるという審査結果になるでしょう。

また、どの金融機関も完済時の年齢を80歳未満と設定しているところが多いため、借入時申込時の年齢によっては長期間のローンは不可能と判断されます。

年収・勤続年数

住宅ローン審査において最も重要視されるといっていいのが、具体的な年収・勤続年数です。年収の確認は、ローン契約後に安定した返済能力があるのかという点もありますが、融資可能額を決めるための大事な要素でもあります。年収が低くてもそれに見あう融資をすれば無理なく返済が可能なので、年収が低くても問題はありません。ただ、希望する借入額までの金額を借りられない可能性があります。

そして、住宅ローンは数十年もの長期にわたっての返済計画になることが多いですが、この場合に大事なのが勤続年数です。一つの職場に対して勤続期間が短いと、今後も転職し、収入も安定せず、返済の延滞・滞納を繰り返す可能性が高いと判断されます。

一般的な住宅ローンで審査される勤続年数は、1〜3年といわれています。仮に住宅ローン審査で勤続年数が原因で審査落ちをしても、他の住宅ローン審査では通過できるといったパターンもあるので、その審査基準は金融機関によって異なるようです。

住宅・土地の担保評価

住宅ローンを組む時、担保にするのがローンの対象である住宅・土地です。住宅ローン契約後、会社の倒産など予想外の事態が起きて収入が減少した場合、返済ができなくなります。そんな時は金融機関が担保になっている物件を売却して返済にあてる仕組みです。

しかし、売却に出しても資産価値のない住宅・土地だった場合、売却しても買い手が見つからずに債権回収ができません。

そのような物件は、担保としても価値がないと判断されて、審査を通過は難しいといえます。その逆で担保として価値があるものは融資可能額も上がる傾向です。

返済比率

住宅ローン審査では、返済比率も審査対象になります。返済比率とは、ローン契約希望者の収入の中で、ローン返済にあてる金額をパーセンテージであらわした数字です。

返済比率の計算式は以下になります。

• 住宅ローン返済額÷収入（年収）×100＝返済比率

住宅ローンにおいては返済比率が20〜25%になれば、負担なく返済が続けられる適正の数字といわれています。

例えば、年収500万円で返済比率を25%にしたい場合、年間の返済額は125万円です。年収が低くても融資額が低ければ返済比率は20〜25%になり、審査通過しやすくなります。

既存借入の有無

現在、他のローン返済・金融機関からの借入があった場合、そのローン・借入額によって、審査を通過できるかどうかが決定されます。

あまりにも他のローン・借入が多いと住宅ローン返済に影響が出るので、返済能力がないと判断される可能性も高いです。

契約希望者の年収が高ければ問題ありませんが、ローン・借入を多数抱えていてさらに年収が低い場合は審査通過は難しいといえます。

個人信用情報

現在抱えているローンや借入額も審査で確認されますが、過去の金融・支払いに関する情報も、審査においては重要な項目です。

過去の金融機関からの借入および返済、公共料金やスマホ代などの支払い履歴は、信用情報機関に記録されています。

金融機関が行なう審査は、この信用情報機関から情報を引き出してローン契約者を調べる仕組みです。

もし、契約希望者の履歴に、返済・支払いの延滞・滞納が多い、あるいは金融事故などの記録があった場合、金融機関は返済能力に問題があるという判断をします。それにより、いくら現在、安定した収入があったとしても審査通過ができない可能性があります。

住宅ローンの審査で減額・審査落ちした人の体験談

住宅ローン審査は、先述したポイントを把握せずに申し込みをすると、審査落ち、審査をかろうじて通過しても希望金額に達することができずに減額という結果になることもあります。

では、実際に減額・審査落ちをした人の口コミをみてみましょう。

勤続年数が少なくて減額になった

過去に何度か転職を繰り返しながらも、やっと安定した収入が得られる会社に正社員として就職できました。ボーナスも出るとのことだったので、これは念願の家の購入ができるのでは、と住宅ローンを申し込みました。 しかし、結果は本審査で審査落ちこそ免れたものの希望額に達しないで減額に。勤続年数が数ヶ月だったのがダメだったようです。（20代男性）

減額になったのは、勤続年数数ヶ月に加えて、過去に転職が多いと今の仕事もまた辞めてしまうのでは、という信用度が足りないのが原因といえます。

返済比率が高すぎて減額になった

住宅ローンはなるべく早く完済したいので、短い返済計画・月々の返済額を高めにしてローン申し込みをしました。しかし審査結果はこちらの希望が通らず、審査落ちこそ回避できたものの融資額が減りました。 今後のキャリアアップなども考慮して、将来的には年収も増えると主張したのですが、認められない結果に。現実性のない無理のある返済計画だと思われたのでしょうか（30代男性）

返済比率を計算する場合、比率が高いと本当に毎月無理なく返済できるか疑いの目が入ります。無理せず20〜25%ほど、高くても40%ほどに収まるようにしなくてはいけません。

既存借入の金額が多くて審査に落ちた

以前から浪費癖があり、複数の消費者金融から借入をしていました。現在は完済こそしていないもののある程度は借金返済の目処も立ち、数年前に比べたら、収入もボーナスありでアップしている状況です。 これなら住宅ローンも組めるだろうと自信を持って審査に挑んだら、審査落ちになりました。現在の収入であれば、抱えている借金に加えてローン返済があっても、なんとかやっていける計算だったのですが、審査は通過できませんでした。（30代男性）

既存借入を複数持っている、あるいは既存借入額が高額だと、住宅ローンより他の返済を優先される可能性があります。それによりローン返済の延滞・滞納が起こりやすくなると判断されて、審査通過できる可能性は低くなります。

信用情報に事故情報があって審査に落ちた

1〜2年前に仕事がうまくいかず、光熱費やスマホをとめられたり、消費者金融の返済遅れなどがあり、闇金利用の一歩手前まで追い詰められていました。 現在は落ち着いて収入も安定しているので、住宅ローンを申し込んだんですが審査落ちになりました。やはり過去の履歴が悪い印象になっているようです。

借入の返済や各種支払いの延滞・滞納は信用情報機関に記録されています。返済・支払い遅れなど金融事故がなく数年経過すれば、過去の履歴は消去されますが、1〜2年程度だとまだ履歴が残っているので、返済能力が怪しいと判断される可能性が高いです。

審査には通ったが団体信用生命保険が掛けられなかった

銀行の住宅ローンに申し込みをしたところ審査は通過できましたが、団信信用生命保険には加入できませんでした。精神的な疾患を持っているのが原因のようです。 団信なしで住宅ローンを組む場合、こちらの方がお得かなと思い、団信なしのフラット35と契約しました。

団信は、健康上の理由で加入できない場合もあります。銀行の住宅ローンで団信に加入できなかった場合、銀行ではなく、フラット35に申し込みをするのも一つの手段です。金利の変動なしなので、安定した返済ができます。

住宅ローンの審査に落ちてしまった場合の対処法

収入も安定している・無理のない返済プランもしっかりと計画、といった具合に万全の体制で住宅ローン審査に挑む人もいるでしょう。しかし、それでも審査落ちをしてしまって、住宅ローン契約ができない人もいます。

そのような人は、どんな対応をすればいいのでしょうか。次より住宅ローンの審査落ちをしてしまった場合の対処法を紹介しましょう。

別の金融機関に申込を行う

もし、一つの金融機関に申し込みをして審査落ちをした場合、それで諦めずに他の金融機関にも申し込みをしましょう。

住宅ローンを実施している金融機関は、大手のメガバンク・地方銀行・ネット銀行などがあり、またフラット35などもあります。

一般的には、メガバンク系より、地方銀行・ネット銀行が審査に柔軟といわれており、同じ条件で申し込みをしても、金融機関によって審査結果が異なることは、珍しくありません。

メガバンク系では審査落ち・他の金融機関だと審査通過といったことは、よくある例です。1度審査落ちをしても諦めないで、他の金融機関に申込をしてみましょう。

住宅建設の資金計画を見直す

住宅建設の場合、資金計画が甘いと審査落ちになる可能性が高くなります。資金計画において審査落ちになるのは次の理由です。

• 返済期間が短い
• 頭金なし、あるいは少額
• 年収とランニングコスト（税金など）が合っていない
• 住宅に対して年収が見合っていない

住宅ローンは目先のことだけでなく長期にわたっての計画を立てることが大事です。

• 建設費用にいくらかかるのか
• 自分の年収に見合う物件は何が適切なのか
• 月々の返済で負担にならない額はいくらなのか
• 税金などのランインングコストはどんな種類があり、どれだけの出費になるのか

以上の点を踏まえたうえで、綿密な資金計画を立てることが大事です。

信用情報が回復するまで時間を置く

過去に借入・各種支払いの延滞・滞納を繰り返した人、自己破産や債務整理などを行なっている人は、その履歴がすべて信用情報機関に記録されます。

そのような履歴があると金融機関は「過去にこのような金融事故を起こしているので、ローン返済をやる能力がない」と考えて、審査落ちの判断が下されるパターンが多いです。

しかし、信用情報は半永久的に残るものではなく、借入・滞納した支払いを完済してから5年後には消去される仕組みになっています。

もし、信用情報が原因で審査落ちをする場合は、履歴が消去されて回復するまで待ちましょう。

住宅ローンの審査に関するFAQ

住宅ローン審査に関してよく挙がる疑問を以下にまとめてみました。疑問とその回答を紹介しましょう。

審査の甘い住宅ローンはある？

住宅ローンに限らず各種ローンは、契約希望者の返済能力をチェックするのが基本です。返済能力がない人間（働いていない、今後は働く予定がない、資産がない、借金など金融事故が多数あるなど）は、審査を通過することはできません。

ネット上には「審査が甘いローン」という言葉を目にしますが、基本的に返済能力がなくても審査通過できるといった甘いローンは存在しないと考えたほうがいいでしょう。

ただし、農家の人、会社勤めの人は、農協・職場が提携している住宅ローンがあります。それを利用すれば独自のサービスを受けられる、手続きが簡単などのメリットがあるので、一般的なローンよりお得といえるでしょう。

事前審査に通って本審査で落ちることはある？

住宅ローンに申込をした場合、事前審査は簡単に通過しても、本審査で落ちてしまうといった例は珍しくありません。

事前審査はあくまでも簡易的なものなので、申込者の基本的な個人情報を申請するだけです。それを通過して本審査に挑んだ場合、本審査は申込者のさらにこと細かい情報を提示してもらって、それを材料にして厳重な審査を行ないます。

時間をかけて本審査を行わないと、申込者が返済能力が乏しいことに気づかず契約をしてしまいます。事前審査は簡単・本審査は時間がかかり厳しいと認識しましょう。

住宅ローンは同時に何社も申し込みしていい？

住宅ローンの複数の申込を同時に行なうことは、基本的に問題ありません。ただし、申し込みの履歴はすべての金融機関が共有できる仕組みになっています。

あまりにも申し込み回数が多いと、「この人は審査にことごとく落ちているから、手当たり次第に申込をしている」と思われて、審査に悪影響となる可能性が高いです。

「申し込みが多い＝審査にことごとく落ちている＝どの金融機関からも返済能力がないと判断されている」と思われます。

住宅ローンのペアローン・親子ローンとは？

ペアローンとは、個人での返済ではなくペア（夫婦・親子）が一緒に返済をするローンです。ペアで同時に返済を進めるので、通常のローンより早く返済を終わらせることができます。

親子ローンとは、親と子がリレー形式で返済するローン方法です。例えば35年ローンの親子ローンの場合、20年を親が返済、残りの15年を成人した子どもが返済を受け継ぐといった流れになります。

どちらも支払いを担当する人が複数いるので、通常のローンより支払いの負担が軽減されるのがメリットです。ただし、相続する人が誰になるのかややこしくなるというデメリットもあります。

住宅ローンで頭金はなくてもいい？

住宅ローンはあくまでもその人の返済能力が重要なので、ローン期間中に返済を完了できれば、頭金0円でも問題ありません。

ただし、頭金の支払いがあれば、それだけ返済残高が減りその後の返済に負担がかからないメリットがあります。また、返済残高が減れば、延滞・滞納発生の可能性が低くなるので、審査通過のための好材料となることが多いです。

まとめ

住宅ローンは申し込みをすれば誰でも組めるものではありません。審査のための準備を怠ると審査落ち・ローン減額になる可能性があります。

スムーズに申し込みができるように、事前審査→本審査という流れ・審査にかかる期間・審査のための必要書類などを把握しておきましょう。

また、審査落ち・減額になった場合、何が原因なのかを理解して、その対処をすることも大事です。

審査の手順や重要なポイント・対処法を把握して、円滑に住宅ローン契約を実現させましょう。

住宅ローンを組むにあたって、審査は必須です。金融機関としても融資を行う以上、貸し倒れを防ぐ必要があるからです。

一般的には申込条件に当てはまっていれば、審査に通過する可能性が高いですが、さまざまな理由で審査に通らない、もしくは希望金額に満たない融資額になるケースもあります。他社からの借り入れがある場合は、住宅ローンを申し込む前にできるだけ完済させておきましょう

また信用情報に不安がある場合は、直接信用情報機構に対して情報開示の請求を行えます。インターネットで簡単に請求できますので、事前に確認しておくことをおすすめします。