不動産投資は「やめとけ」と言われる理由とは？実際の利回りとリスク・失敗事例を紹介

数多い投資・資産運用の手法において、代表格といわれているのが不動産投資です。

他の投資にはないいくつかのメリットがある不動産投資ですが、経験者からの口コミの中には、「不動産投資はやめとけ」というものがあります。

なぜ不動産投資はやめとけと言われているのか、不動産投資のリスクやデメリット、不動産投資が向いていない人の特徴について解説しています。

不動産投資はやめとけと言われる理由とリスク

不動産投資とは、土地や家などの不動産を対象とした投資手段です。

「不動産投資はやめとけ」という口コミを経験者から聞かれることがありますが、いったいどのような理由で「やめとけ」と言われているのでしょうか。

不動産投資における具体的な5つのリスクについて解説します。

1. 買い手・賃借人が必ず見つかるとは限らない
2. 「他人に貸し出す」ことによって起こる弊害
3. 売却金がそのまま自分の利益にはならない
4. 初期費用がかかる
5. 価値が安定していない

買い手・賃借人が必ず見つかるとは限らない

不動産投資は、インカム・キャピタルゲインともに、賃借人・買い手が名乗りでないと成立しない投資方法です。

	インカムゲイン	キャピタルゲイン
収入源	家賃	売却益
メリット	利益が長期安定	好景気時は購入価格より値上がりする場合がある
デメリット	空き家になると収入0 維持費がかかる	経年劣化で資産価値が下がる すぐに売却できないことがある
リスク	中	高

インカムゲインの場合はアパートやマンション・1部屋を借りて毎月の家賃を支払う人、キャピタルゲインは売りに出している土地や家を購入してくれる人がいて、初めて利益になります。

しかし、必ず賃借人・買い手が見つかるという保証はどこにもないため、不動産投資をすれば100%利益が出るとは限りません。

家や土地・賃貸住宅の契約者が決まらなくて、期間がどんどん過ぎていき不動産が劣化しないように、手入れ・メンテナンスなども続けないといけません。

利益が生まれないままメンテナンス費用などの出費だけがかかると、不動産を持っているだけで利益どころか赤字になってしまいます。

また、賃貸住宅の場合、賃借人が見つかったとしても、ずっとそこに住み続けなくてはいけない決まりはないため、いつでも賃貸住宅は満席になるといった保証はありません。

住んでいた人が退居した場合、すぐに次の賃借人が見つかれば問題ないです。しかし空室がずっと続いたら家賃は発生しないので、利益は生まれません。

賃貸住宅の管理は手堅く安定していると思われていますが、必ず利益が生まれるとは限らないのです。

「他人に貸し出す」ことによって起こる弊害

インカムゲインである賃貸住宅の貸し出しは、自分以外の他人と賃貸契約を結ぶことになります。自分の所有しているものであれば、自分が納得していれば多少何をしても問題はありません。

しかし、自分が管理しているものを他人に貸した場合、さまざまな弊害が生じる可能性があります。その弊害の種類は以下の通りです。

• 家賃の滞納・延滞
• 夜逃げ
• 物件破損
• 火事
• 近隣からの苦情（夜中に騒ぐなど）
• 部屋での自殺・犯罪行為

自殺・犯罪行為などが行われた場合、その行為自体は自分には直接関係なく被害は受けません。

しかし、「あのアパートで自殺者が出た」「あのアパートに住んでいたやつは逮捕された」という話が広がって、縁起の悪い建物というレッテルを貼られて誰も入居したがらないでしょう。

また、賃借人が何かしらの迷惑行為をした場合、その不動産の管理者である自分が謝罪を迫られることもあります。

こちらが真っ当に賃貸住宅の管理をしていても、自分以外の人間の行為が原因で、被害をこうむる可能性も決してゼロではないのです。

売却金がそのまま自分の利益にはならない

キャピタルゲインである不動産売却をして、売却成立した不動産の売却金額が数千万で、それがそのまま懐に入って大儲けというイメージがある人もいるかもしれません。

しかし、元々持っている家や土地を売却するのではなく、投資のために不動産を購入する場合、そのための決して安くない費用を用意しなくてはいけません。

「そのためにかかった費用は売却してプラスにする」という考えの人もいるでしょうが、不動産売却はさまざまな費用がかかります。

抵当権抹消のための登記費用・不動産会社などの仲介会社に支払う手数料・印紙代、譲渡益課税など、その出費の種類はさまざまです。それら費用を、売却で得た金額から引いて手元に残ったものが、不動産投資の利益となります。

手元に残った金額がごくわずかだった場合は利益にはならず、中には赤字になるパターンもあるでしょう。

利益を目指して始めた不動産投資が、ただ各種手続きに追われて徒労に終わったというパターンも決して少なくありません。この徒労感が「不動産やめとけ」のイメージに繋がっているといえます。

初期費用がかかる

不動産投資は世間のイメージほど費用がかからないと先述しましたが、これはあくまで不動産投資ローンを利用した場合です。

そして、ローン利用であっても、他の投資方法である株やFXに比べると初期費用がかかるため、株などよりは簡単に始められないデメリットがあります。

ローンの頭金は、物件価格の1～2割程度が目安です。2,000万円のワンルームの場合では、200万～400万円程度の頭金を用意しなければなりません。

売却・賃貸どちらも初期費用がかかり、先に説明した通り必ず利益が出るとは限らないので、ただ高い出費だけをして損をする可能性があるのです。

価値が安定していない

不動産は時代の景気などによって変動する仕組みです。ある時期は購入金額より高くなることもありますが、その逆もあります。

価値が下降して、購入した金額より数分の1で売却成立といった事態になる可能性もあるのです。いつの時代でも価値は変わらないといった保証はないので、不動産投資に手を出すのはリスクが高いと思っている人も少なくありません。

不動産投資の種類

不動産投資の収益には、インカムゲイン・キャピタルゲインという2種類が存在します。

	インカムゲイン	キャピタルゲイン
収入源	家賃	売却益
メリット	利益が長期安定	好景気時は購入価格より値上がりする場合がある
デメリット	空き家になると収入0 維持費がかかる	経年劣化で資産価値が下がる すぐに売却できないことがある
リスク	中	高

インカムゲイン

インカムゲインとは、「所有している資産を使って生み出す利益」という定義です。これによって生まれる利益は運用益といわれています。

不動産投資におけるインカムゲインは、土地や物件を賃貸にして、それで得られる家賃収入です。

定期的に安定した利益が得られる特徴があります。

キャピタルゲイン

所有している資産を売却して得られる利益を、キャピタルゲイン、別名・売却益といいます。不動産投資におけるキャピタルゲインは、不動産売却で得られる利益です。

もともと所有している不動産を売却する方法もあれば、キャピタルゲインのために不動産を購入してそれを売却するパターンもあります。

物件を安く購入してリフォームして売却に出す場合、以下のような計算です。

• 購入金額−（購入費用+リフォーム代）＝キャピタルゲイン（売却益）

購入費用+リフォーム代が購入金額を上回った場合、キャピタルゲインは発生しません。

不動産投資が向いていないの特徴

メリットが多々ある・リスクが大きいとさまざまな意見がある不動産投資ですが、不動産投資に向いていない人はどのようなタイプなのでしょうか。

以下のような特徴を持つ人は、不動産投資に向いていないといわれています。

• 少しでもリスクを背負うのが苦手な人
• 他人の意見に流されやすい人
• 決断して即行動ができない人

では、この3つの特徴について、以下より説明しましょう。

少しでもリスクを背負うのが苦手な人

リスクを将来のための先行投資という考えができずに、リスクはただの借金と考える人は、不動産投資に向いていないでしょう。このようなタイプは日頃からギャンブルを趣味にしていない人で、消費者金融の利用も一度もしたことがないタイプが多いです。

大きな目標を達成するために何かしら行動に出て、それが失敗になっても「失敗でも良い経験になった、今後の糧になった」という人は、不動産投資に向いています。

しかし、先の大きな目標達成ではなく、目の前のリスクだけにしか視線が行かない人、100%失敗をしないという保証がない限り行動はできないという人は、不動産投資を円滑に進めることができないでしょう。

不動産投資における不動産は、その時々の景気によって価値が変動します。その価値の変動を読み取ることに面白さを見出せる人は、不動産投資もスムーズに進められます。しかし、その変動が気になって落ち着かないという人は、不動産投資は避けた方が無難です。

他人の意見に流されやすい人

自分ではっきりとした意思がなく、他人の意見を簡単に受け入れてしまう人は不動産投資は向いていないといえます。

不動産投資は、世間の景気による価値変動・不動産の現在の需要など、さまざまなことに目を向けないといけません。

一般人、特に不動産投資初心者は、不動産投資における知識がないため、そんな人が頼るのが、不動産投資会社・FP・信託銀行の専門窓口などです。

これらの人たちは、最適なアドバイスを提供してくれますが、基本的に自社・自分のサービスを購入してほしいために活動しています。

初心者の場合は何も知識がないために、トークスキルの高い専門家によるアドバイスを受けたら、それを鵜呑みにしてしまいがちです。

そのため、不動産投資における自分にとっての最良の手段が決められず、ただ専門家の意見に従っているだけだと、利益は生み出しにくいでしょう。

他人の意見をすんなりと受け入れる人は、違う見方をすれば柔軟性があるともいえるので、時期によって価値の変動がある不動産に対して、ある意味では向いているといえます。

しかし、自分の意見がないとただ振り回されて、その結果赤字になるというパターンも少なくありません。

決断して即行動ができない人

不動産投資で大事なのは、決断力・そして決断した後にすぐに行動するフットワークの軽さです。資産価値が一定ではなくアップダウンのある不動産を投資の材料として扱う場合、いかに価値のある時を見逃さずに決断するかが重要なポイントといえます。

しかし、所有している不動産の価値が上がり決断するには絶好の機会が来ても、動かないタイプもいるでしょう。そのような人は「決断したあとに資産価値が急激に下がったらどうしよう」「そうしたら大損害を受けてしまう」と考えて、行動しないタイプです。

この状態が続くと、いくら絶好の機会が何度となく訪れても、台無しにしてしまうでしょう。またこの手のタイプは、単に面倒くさがり屋という人もいます。「情報を随時チェックするのは面倒だから代行人（不動産投資会社やFP）に任せよう」というタイプです。

これらのタイプは、不動産投資に向いていないといえます。

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少額から不動産投資を始めたい人におすすめのクラウドファンディング

不動産投資に不安がある人も多いと思います。そんな人には、1万円から不動産投資を始めれるクラウドファンディングをご紹介します。

COZUCHI

運営会社	LAETOLI証券株式会社
サービス開始年	2019年
期待利回り	3.0～12.0%
運用期間	3ヶ月～1年
対象物件	マンション、テナント

COZUCHI（コヅチ）は、年利で3〜12％といった高い利回りが期待できる案件を厳選しているクラウドファンディングサービスです。

中長期案件だけでなく、短期案件も充実しており、ニーズに合わせて投資できます。少額からの投資も可能です。

一般的な不動産クラウドファンディングでは普通に設定されているような「利回りの上限」が設定されていないため、利益は出た分だけフェアに投資家に還元されます。

途中で解約することもできるので、いつでも資産を取り戻すことができ、リスクを抑えられます。

CREAL（クリアル）

運営会社	クリアル株式会社
サービス開始年	2018年
期待利回り	4.0%〜5.5%
運用期間	12～24ヶ月
対象物件	マンション、保育園、オフィス

「CREAL（クリアル）」を運営するのは、東証上場企業のクリアル株式会社です。償還実績元本割れ0件と、信頼性の高い不動産クラウドファンディングサービスです。

毎月新規案件の募集が紹介されており、自分のタイミングに合わせて投資をスタートさせられます。案件には、物流施設といった個人では投資することが少ない不動産や、保育園や学校などの社会貢献性の高い不動産への投資が可能です。

どの案件も1万円からの少額投資ができるため、初めて不動産投資をする人でも気軽に始められます。

不動産投資で失敗した人の事例

不動産投資での失敗は、具体的にどのような失敗例があるのでしょうか。以下よりその事例を紹介しましょう。

不動産投資の失敗事例「賃貸住宅の入居者の問題」

アパート経営に関する失敗例を見てみましょう。

家賃収入の安定さに惹かれてアパート管理人を開始した某さんは、少しでも空室の発生を避けたいために、入居者の属性審査に力を入れずに、入居希望者と次々と契約。すぐにアパートは満室になり当初は順調に家賃収入を順調に得ることに。 しかし、入居者のうちの数人の素行が悪く、家賃の滞納・延滞が続き、夜中でも部屋に友達を呼んで大騒ぎするなど、近隣の住民からも苦情が殺到。あげく飲酒による暴行事件も起こし他ので、退去命令を下す。 「あのアパートの住民は警察沙汰を起こしたらしい」と近所で噂が広がり、アパート自体も悪いイメージがつき、それ以来、空室が目立つようになる

入居希望者の属性をよく確認しないで、空室を埋めて利益だけを追求した結果、このような自体が発生しました。入居希望者がどのような属性なのか（仕事・収入など）、家賃の滞納・延滞の可能性がないか、しっかりと審査をすることが大事です。

不動産投資の失敗事例「土地売却による失敗」

土地売却による失敗例をみてみましょう。

不動産投資を検討していて、今が不動産の買い時なのか数年待つべきなのか迷っていた某さん、投資に関する知識が乏しいため不動産投資会社に相談に。 今が買い時だから、銀行などの金融機関の融資を受けて土地を購入すべきだ、という投資会社の係の主張を鵜呑みにして土地を購入。 すぐに回収できると思ったものの、なかなか買い手が見つからず、結果、赤字に。

不動産投資会社のアドバイスに乗せられた、あるいは相性が悪かったために、良い方向に行かなかった例です。

失敗を回避するためには、複数の投資会社・FP・信託銀行などの口コミ・評判をチェックして、比較することが大事といえます。

不動産投資で成功している人の特徴と事例

難しいと思われている不動産投資ですが、働かずに収益になっている不労取得を得ている例もあります。以下よりその成功事例を2つ紹介しましょう。

不動産投資の成功事例「賃貸住宅による家賃収入」

アパート経営に成功した例をみてみましょう。

不動産投資としてアパート経営を選んだ某さんが経営前にやったことは、入居希望者が来やすいか・駅から無理なく歩いて行ける距離かという周辺調査。どこで経営すれば入居者が絶えないかをシミュレーション。 アパート経営が開始した後は、希望者の属性を徹底的に審査、年収や過去の金融履歴などを確認して、家賃の延滞・滞納、素行などを確認、その結果、マナーの良い住民が集まる住みやすいアパートとの評判に。

入居者がいても家賃の未払いが続けば空室と変わらないので、入居希望者の事前の審査を徹底したのが、成功した秘訣といえます。周辺環境の良い立地も成功のポイントです。

不動産投資の成功事例「土地売却による利益」

土地売却の成功例をみてみましょう。

土地購入・売却により数百万円の利益が発生。信頼できるFPのアドバイスをしっかりと聞いて、自分なりに市場の情報収集・分析を実践・最も資産価値のある時期に売却に出し、利益を出す。

投資のアドバイザーを吟味してサポートを依頼、自身でも市場チェックなど努力をしたことが、良い結果につながった例です。

まとめ

「不動産投資 やめとけ」とは、不動産投資に少しでも興味がある人、あるいはすでに不動産投資を始めた人なら、一度は見覚えのあるフレーズかもしれません。

そのため、そんな悪い印象のみで不動産投資を敬遠している人、不動産投資に手を出したら大損をすると思い込んでいる人もいるでしょう。

確かに不動産投資は、賃貸による家賃収入・不動産売却ともに必ず利益が出るという保証はありません。賃貸アパートを経営すれば、安定した家賃収入が毎月もらえると思ったら、失敗する場合もあります。

• 市場の流れを調査する（いつが売り時か確かめる）
• 賃貸住宅の場合、入居希望者の属性を確認

上記のことに注意を払わないと、いくら不動産の所有できる費用があったとしても、実際に不動産を購入しても、利益が出ない場合があるので注意が必要です。

また、不動産投資を、利益が出るまでの先行投資と考えずに借金と感じてしまう人、リスクを第一に考えて積極的に行動できない人は、不動産投資には向いていないといえるでしょう。

そして、投資を実践してみたいけれど、不動産・株・FXなどは自分に向いていなさそうと思っている人は、太陽光発電投資がおすすめです。

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不動産投資は、結局のところ立地選びがカギとなります。立地を誤れば、空室はおろか、地価が下がり、赤字となりえます。そのため、いかに良い立地の物件を選ぶかがカギとなってきます。
不動産投資は、融資によるレバレッジをうまく活かせると大きなリターンが見込めるものの、その分リスクもとることになります。とはいえ、毎月家賃が着実に入ってくる状況となれば、安定収入による生活も目指せます。
結局のところ、物件選びと管理などの不動産会社をどこにまかせるかがキーとなります。そうした点を踏まえて、不動産投資を実行するかどうか検討してみてください。