太陽光発電用地への土地売却でよく起きるトラブルと対処法を解説

『太陽光発電』は、温室効果ガスを排出しないクリーンなエネルギーとして注目されており、空いている土地の活用方法としても人気です。中でも太陽光発電業者に土地売却する方法がおすすめです。

太陽光用地としての土地売却においては、様々なトラブルが発生しやすく、近隣住民とのトラブルや業者とのトラブルが考えられます。積雪によるトラブルや、業者の倒産によるトラブルなども数多く聞かれます。

この記事では太陽光発電業者に土地売却する手順や注意点、価格相場などをご紹介します！

そもそも太陽光発電用地の土地売却とは

保有している土地を太陽光発電業者に土地売却したという話を、耳にしたことがある方もいるかもしれません。

太陽光発電には、「電気代が安くなる」「発電した電気を電力会社に売ることで売電収入を得られる」といったメリットがあるため、環境問題への対策としてだけでなく投資目的で設置する方も多いです。

しかし、太陽光発電投資を始めたい方の中には「土地を持っていない」というケースも多いため、「太陽光発電を設置するために土地を買いたい」という需要が生まれます。

FIT(固定価格買取制度)の売電価格は年々下落しているものの、同時に太陽光発電の設置価格低下・太陽光パネルの性能向上といった背景もあることから、投資面で見ても将来性があります。

実際に、利回りを比較しても売電価格が高かった頃とほぼ変わりないのです。

投資家たちが「売電価格がこれ以上下がらない内に新しく太陽光発電投資に手を付けよう」と動くことが予想されるため、土地売却を検討している方はなるべく早く動いた方がいいでしょう！

太陽光発電の土地売却でよくあるトラブル

土地の売買にあたり、地主と事業者の間のトラブルはあまり聞きませんが、近隣住民や土地所有者とのトラブル等は多いです。

売買契約を結んでも売却が完了しない可能性がある

太陽光発電事業者に土地を売る契約を結んでも、最終的に売却に至らないケースがあります。例えば、以下のような理由が挙げられます。

• 事業者が資金調達に失敗した
• 事業計画が自治体の基準に適合していなかった
• 事前調査で土壌汚染が発覚した

事業者側の原因で売却が完了できないという事態を避けるためには、プロジェクトの資金源が安定しているかや、自治体の開発基準に合っているかを確認することが必要です。

事業者のこれまでの実績も判断基準となるでしょう。

また、売却後に土地の不備が発覚して売却できないことがあります。万一土壌汚染などがあれば、売却契約後であっても賠償請求を求められる可能性もあるので、これまでの土地使用歴を確認しておきましょう。

売却の取引完了までに時間がかかる

太陽光発電事業者に対して土地を売買する場合、通常の不動産売買とは異なり、取引完了までに時間がかかる場合が多くあります。

通常の不動産売買ではチェックしないような、土地の環境・土壌・日射量などを事前に業者が事細かに調査するため、売買成立までに長期間かかる傾向にあります。

太陽光発電事業者に土地を売却する際は、最短でも3ヶ月～6ヶ月はかかる場合が多く、もっとも長い場合は、1年以上もかかる場合もあります。

少しでも早く土地を売却して、手元にお金が必要という場合は、調査にかかる時間が長すぎて待っていられないため、トラブルに発展しがちです。

太陽光パネルに反射した光に対する苦情

もっとも多いトラブルの原因としては、太陽光パネルを設置したことによる、反射に対する近隣住民からの苦情です。

太陽光パネルを北向きに設置した場合は、特に近所の建物に反射してしまうため、注意が必要です。反対の南向きに設置すれば反射した光が、上空に向かうため近隣住民の迷惑になる可能性が低くなります。

太陽光パネルを設置する前に、施工業者と向きや角度を検討して、近隣の住宅に光が向かってしまわないかを、よく確認してから設置しましょう。

太陽光設備に関するトラブルが起きる可能性がある

続いて多いトラブルの原因が、太陽光発電設備の事故です。太陽光発電設備には、感電の危険性があり、人身事故が起こる可能性もあります。

住宅地に設置した場合は、不法侵入の可能性は低いですが、農地などを転用した場合は人目に付きにくく不当に侵入されてしまい、事故が起きてトラブルになる場合も考えられます。

太陽光発電所の場合はフェンスの設置が義務付けられていますが、フェンスのない太陽光発電設備の場合は、子どもでも容易に入れてしまうため太陽光発電設備に接触して、感電したりけがをするといったトラブルもあります。

太陽光発電設備は設置して終わりではなく、定期的なメンテナンスが必須であることも覚えておきましょう。

太陽光の取引業者が倒産してしまう

太陽光を取り扱っている業者が、途中で倒産してしまうことによるトラブルも昨今では多く聞かれます。

太陽光パネルや発電量に対する補償などは、通常契約した業者との間で行われるものなので、業者が倒産してしまった場合は、保証が受けられなくなってしまう可能性があります。

設置工事後であれば、保証申請が完了していなかったり、不具合が起きてしまった場合に相談する窓口がなくなってしまうなど、トラブル時の対応が一切取れなくなってしまうため、もっとも困るトラブルの一つです。

契約前にあまりにも相場より低価格の業者は、倒産する恐れがあるため、事前に業者に関する口コミや評判をチェックして、倒産の危険性がないかは確認しておきましょう。

しかし、これらのほとんどのトラブルは設計と施工により解決できる問題です。

余計なトラブルを防ぐためにも、売る先の施工実績などを確認することはとても大切です。

太陽光発電業者に土地を売却するメリット

活用していなかった土地でも、太陽光発電業者への土地売却で以下のようなメリットが得られます。

不動産業者が買取できない土地も売却できる可能性がある

不動産業者では取扱できないと言われた土地でも、太陽光発電事業者であれば買い取ってくれる可能性があります。

一般の不動産業者では、複雑な地形や傾斜がある土地はニーズが低く、売ることは難しいため、買取をしてくれない場合があります。

しかし、そのような土地でも太陽光発電用地としてなら活用可能です。

郊外の土地でも高額で売却できる可能性がある

郊外や山間部の土地は、一般の不動産業者では低い価格しかつきません。しかし、太陽光発電に向いた土地であれば、高額で売却できることがあります。

街中から離れていて宅地としては価値が低い土地でも、周りに高い建物がなく日当たりが良ければ、太陽光発電に理想的な環境なのです。

その結果、予想よりも高額売却できる可能性があります。

売却後の土地の用途が決まっている

一般的に土地を売却すると、その後の用途を指定することはできません。

太陽光発電事業者への売却なら、太陽光発電設備が設置されると分かっていますので、想定外の利用方法をされてしまうことはありません。

事業計画が決まれば、商業施設や住宅を建てるよりもスムーズに土地開発が進みます。

土地売却ならまずは不動産会社に相談する

売却したい土地があるなら、まずは不動産会社に相談しましょう。不動産会社の中でも、地元の土地売買を得意とするところに依頼できるとベストです。

一般的に、土地の価格査定は無料でしてもらうことができるので、複数の企業に査定依頼して比較することで、その土地の相場を知ることができ、より高値で売却することができるでしょう。

ただし、不動産会社に売却の仲介を依頼する場合、売却後の用途を指定するのは難しいです。条件付き売買である程度の制限を付けることはできますが、買い手がつきにくくなってしまいます。

不動産会社の査定で土地の相場価値を知ったうえで、なお太陽光発電用地として使用したいという強い希望がある場合は、太陽光発電事業者に直接売却相談をしてみてください。

太陽光発電の土地売買で失敗しないためのポイント

ここからは、太陽光発電の土地売却・権利(ID)譲渡を行う際のチェックポイントについて解説します。思わぬ落とし穴となることもあるので、しっかり確認しておきましょう。

①土地・権利の決済時期をしっかり確認する

取引後に「払われる予定だったお金が支払われない……」という結果を招かないためにも、権利引渡しの段階で必ず権利分の決済を求めましょう。

特に多いのが、土地決済のタイミングで権利分もまとめて決済するケースです。

権利付き太陽光発電所の土地売却の場合、土地代と権利代はそれぞれ別々のものとして支払われます。

しかし、最終決裁のタイミングでまとめて支払いを行う取引手順の場合、土地代だけしか支払われない……というトラブルが起こる可能性が高いです。

権利付きの太陽光発電所の土地売却をする際には、「土地と権利でそれぞれお金がもらえる」ということをしっかりと押さえておき、契約内容を確認しましょう。

②土地の契約＆決済にはある程度期間を付ける

土地の決済は、中間省略を取り、第3者との直接契約になるケースが少なくありません。

つまり、業者は「買い手を見つけてから土地の決済は買い手と直接やり取り」というケースがほとんどです。

この行為自体は一般的なことであり、違法性もありません。

しかし、買い手が付かない場合はいつまでたっても話が進まない…というケースも考えられます。

必ず期日を設け、手付金等の入金だけは先にする様に求めましょう。

③賃貸契約の場合は固定資産税を念頭に入れる

完全に土地を売却した場合は問題ないのですが、賃貸で契約した場合、地権者である自分に固定資産税が請求されてしまう点に注意してください。

特に、現在の地目が山林・農地の場合は、太陽光発電を設置することによって農地変更または地目変更が必要になります。

山林・農地は他の地目に比べて固定資産税が安く設定されているので太陽光発電の設置で地目を変更することによって、固定資産税が上がってしまう点を念頭に入れておく必要があります。

「賃料をもらっても採算が取れない」というケースになりかねないので、保有している土地の固定資産税がいくらになるのか、所有する土地を管轄する各市町村の役所や税務署へ確認しておくことをおすすめします。

④賃貸契約の場合は20年目以降のことを契約書に織り込む

太陽光発電の固定買取価格（FIT）適用期間は、売電開始から20年間です。

適用期間終了後に土地の権利について買主と揉めないためにも、あらかじめ契約書に明示しておく必要があります。

その場合、

1. 同条件で延期
2. 設備は撤去
3. 設備をもらい受ける

といったいずれかの選択肢がありますので、買主と協議して決める形になります。

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太陽光発電事業者に土地を売却する時の流れ

太陽光発電用に土地を売却したい場合の流れを解説します。

• 太陽光発電事業者に電話やWebで土地の査定を依頼する
• 太陽光発電事業者が土地の評価を行う
• 土地の売買契約を締結し、手付金が支払われる
• 土地の引き渡しが完了後、残金が支払われる
• 太陽光発電事業者が太陽光発電設備を設置し事業を開始する

太陽光発電事業者に電話やWebで土地の査定を依頼する

太陽光発電事業者に、Webの申し込みフォームや電話で売却を希望する旨を伝えて、査定を依頼してください。複数の事業者に依頼できると、より高い価格で売却できる可能性が高まります。

基本的に査定は無料です。売却時期が決まっていなくても依頼できます。土地の所有権や境界線、地目を調べておくと、査定がスムーズです。

太陽光発電事業者が土地の評価を行う

太陽光発電事業者が、その土地が太陽光発電の設置に適しているのかを評価します。具体的には、土地の面積・地形・日当たり・系統連系できる電柱の有無・法規制などです。

太陽光発電事業に適していると判断されると、条件や価格について交渉し、契約について話を進めます。農地を売却する場合は、農地転用が必要な場合もあります。

土地の売買契約を締結し、手付金が支払われる

条件に合意できれば、売買契約が締結されます。価格や引き渡し時期、手数料、農地転用・登記手続きのサポートなど、いくつかの事業者を比較して条件の良いところを選んでください。

一般的に、契約締結時に5～10％の手付金が支払われます。

土地の引き渡しが完了後、残金が支払われる

土地の所有権移転登記を法務局で行うと、土地の所有権が太陽光発電事業者にうつります。登記手続きは司法書士に依頼して行いますが、太陽光発電事業者に任せられます。

登記が完了後に残金が支払われ、売却は完了です。

停止条件付売買の場合は、太陽光発電事業の申請許可が下りなかったら契約が白紙となることもあります。

太陽光発電事業者が太陽光発電設備を設置し事業を開始する

太陽光発電事業者が太陽光パネルやパワーコンディショナなどを設置し、太陽光発電事業を開始します。

ソルセルでも、土地の名義人であればいつでも書類のお取り寄せが可能ですのでお気軽にご相談ください。

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太陽光発電業者への土地売却に関するよくある質問

太陽光発電用に土地売却を検討している方が気になる点についてまとめました。

太陽光発電事業用地の「停止条件付売買」とは？

「停止条件付売買」とは、太陽光発電事業者が事業許可を得てから正式に取引を成立させるという意味です。つまり、許可が下りるまでは土地を売ることができず、許可がでなかった場合は契約が白紙に戻る可能性があります。

太陽光発電事業用地の場合、停止条件付売買で取引が行われることが多いですが、企業によっては即時売却できるところもあります。

停止条件付売買を行う場合は、「事業者との契約よりも条件の良い買主が現れた場合、売主はそちらに売却できる」「○○までに許可が取れなければ、売主から契約を解除できる」といったような特約を入れておくと、トラブルになりにくいでしょう。

太陽光発電事業用地とするなら売却と土地貸しどちらがいい？

今後その土地を活用する予定がない場合、売却した方が良いでしょう。土地貸しの場合、以下のようなデメリットがあるためです。

• 固定資産税が発生する。
• 収益性が低い傾向がある。
• 農地転用が必要な場合土地所有者が手続きしなければならない。
• 事業者がトラブルを起こした場合土地所有者も責任を負う可能性がある。
• 土地の利用条件が限られ売却が難しくなる。

今後その土地を使う可能性があったとしても、太陽光発電のための賃貸契約は長期間となる上、一度太陽光発電所が建設されてしまうとそれ以外の活用が難しくなります。

農地を太陽光発電用の土地として売却するメリットは？

農地よりも、太陽光発電事業用地の方が高い価格で売却できます。農業従事者の減少で荒廃農地となっている土地でも、太陽光発電に向いていれば、活用することができるのです。

権利付きでない太陽光発電の土地売却の価格相場は？

土地の状態や立地条件によって異なりますが、坪単価で5,000円程度が最低ラインと言われています。

日当たりが良い・傾斜が適切・アクセスが良いなど、太陽光発電に向いている良い条件の土地の場合には、坪単価で10,000円程度になることもあります。

太陽光発電をやめた後の土地はどうなる？

土地付きの太陽光発電所で、FIT期間が終了するなどして事業を終了する場合、以下のような土地の活用方法があります。

• 中古の太陽光発電所として売却する
• 土地・設備を貸し出す
• 設備を撤去して土地を売却する
• 設備を撤去して土地を貸し出す

太陽光パネルの寿命は30年程度と言われているので、FIT期間の20年を経過したあとでも中古太陽光発電所として土地ごと売却することができます。

もし設備が撤去されたとしても、また太陽光発電用に売却・貸出される可能性が高いです。

つまり、太陽光発電用に土地を売却すると、20年以上の長期間太陽光発電に利用されることになるでしょう。

まとめ

太陽光発電用地の売却・ID譲渡について説明しました。

ソルセルでは、自社での購入や仲介の他、契約内容の確認や手続きの代行も承ります。

• すでに譲渡は決まっているが、仲介者が欲しい
• 手続き面だけ確実に行いたいので手続きの代行をお願いしたい
• 土地権利を取得したいが、何を確認したら良いか分からない

という方のサポートをしているので、土地の売却を検討されている方は是非一度お問合せください。