土地の太陽光発電設備が一体となって販売される物件です。
産業用の太陽光発電投資では、少なくとも300㎡以上のまとまった土地が必要です。
元々、遊休地などをお持ちの方しか出来なかった太陽光発電投資。
土地とセットで販売される様になり、産業用太陽光発電を購入する方が大きく増えました。
今では、遊休地をお持ちではない方が購入されています。
資産家の方はもちろん、サラリーマンの方まで幅広く購入しています。
土地付き太陽光発電の物件購入までのプロセスをまとめます。
土地付き太陽光物件購入検討から売電開始までのプロセス全体
土地付き太陽光投資物件購入のプロセスは下記の様に進めるのが一般的です。
もちろん、これは一般的な例なので、プロセスはまちまちです。
太陽光発電の物件投資をこれから検討する方はぜひこちらもご覧ください。
関連記事太陽光発電投資は本当に儲かるか。太陽光発電投資の運営ガイド
土地付き太陽光物件投資でのゴールを決める
投資のゴールを明確にしておくことは、大事です。
具体的に月平均いくらくらいの手残りを得たいか、極力明確にしましょう。
どれくらいまで大きくしたいかによって、法人設立か個人で行うかも分かれます。
融資の使い方や物件選定の目線もここで大きく変わるのではないでしょうか。
太陽光投資の目的
最終的に１千万の収益を得たい場合と５０万円の収益を得たい場合で最初の動きも変わります。
金融機関ごとに見るポイントも変わります。
金融機関に相談しながら、投資のゴールに向けたプロセスを決めていく動きが重要です。
例）老後への備えが目的の場合。
『老後に備えて３０００万円貯める』という明確な目標を立てるとします。
３０００万円貯める目標を達成するには、、、？
約４０００万円の投資最終利回り７．５％以上であれば達成できます。
２０００万円の物件を二つ購入するとだいたい３０００万円の最終利益です。
この場合は長期投資ですので、２０年間保有し続ける事が前提になります。
土地付き太陽光発電物件の購入の支払い方法を決める
土地付き太陽光発電の物件購入検討時、一番先に考えるのは資金調達です。
太陽光発電投資の殆どの物件は2000万円を超えます。
2000万円を個人で用意するのは簡単ではありません。
当然、金融機関の融資等をご利用になる方が殆どです。
資金調達方法には、下記の手段があります。
様々な融資とその特徴
融資方法とそれぞれの特徴
ジャックス、アプラスなどのローンを利用する
自らが金融機関に足を運ぶこと無く利用できます。
最も手軽に資金調達できる方法と言っても過言ではありません。
太陽光発電投資物件の最もポピュラーな購入方法の一つです。
一般的に金利が高いイメージが強いですが、意外と低めです。
メリット
- 手軽
- 販売業者が窓口になって進めてくれる
- 審査回答が早い
デメリット
- 金利は公庫や地銀と比較すると少し高くはなる
- 使える物件は限定的で物件の選択肢は少なくなる
公的融資を受ける
門戸が開かれており、メジャーな融資相談先の一つです。
日本政策金融公庫では、太陽光発電投資用の融資制度があります。
殆どの場合担保を求められます。
（購入する物件以外に担保に出せるものがあると通りやすいです）
新規物件では支払い条件が合せにくい為、中古などでのご利用の方がお勧めです。
デメリット
- 審査が長い
- 決済スケジュールが厳しい
※業者指定の支払いサイトに合わせられないケースが多いです。
金融機関に借りる
太陽光発電の投資物件の購入時の金融機関。
個人の方の場合、主に地銀や信用金庫を使うケースが多いです。
法人の方はメインバンクへの相談が多い様です。
地域が限定される以外では、柔軟性もあり、最も満足度が高いです。
デメリット
- 地場の太陽光発電物件しか対応できない
- 融資の方針が変わりやすい（審査結果が予測しにくい）
土地付き太陽光発電物件の予算の決め方
太陽光発電投資の資金調達の方針が固まったら、予算をある程度固めます。
この段階で一度金融機関に相談すると、予算も立てやすくなります。
一般的に、一番最初に購入する投資物件は2000万円前後になるケースが多いです。
お問い合わせの予算別比率
土地付き太陽光発電物件の避ける物件を決める
本来は、物件の選定条件を定める方が良いのです。
太陽光発電の場合は物件選択肢が狭くなりすぎます。
太陽光発電の物件選びでは、NGポイントを定めた方の方が良い物件に巡り合えています。
許容できないリスクを予め決めておきます。
避けるポイントとして代表的な例は下記の通りです。
- 1. 連系時期が未定の物件は避ける（いつ事業開始か分からない）
- 2. 遠隔地は避ける（自分で見に行けない）
- 3. 抑制対象地域（物件）を避ける（考慮して購入するのもありです！）
- 4. 売主の実績が少ない物件は避ける（倒産リスクなどの回避です）
- 5. 海岸沿いは避ける（津波リスク、重塩害リスク）
もちろん、こだわりポイントを設けても良いです。
理想的な物件を思い描き、買い時を逃すケースも多くあります。
目的に向かって進んでいくために、理想を求めるよりも避ける物件を省く方が確実です。
また、ハイリスクハイリターンと捉え、利回りが高ければリスクの高い物件を選ぶ選択もありえます。
土地付き太陽光発電物件の探し方
お支払方法、ご予算、避けるポイントが定まったら物件を探します。
物件探しには、当社の様な仲介業者を使うのが一般的です。
過去、購入している方は、その時の売主に相談しても良いでしょう。
物件探しの重要ポイント
- 地域や予算で絞り込む
- 3～5件くらいの資料請求をする
- 避ける条件に該当する場合はよほどのことがない限り候補に入れない
- 物件購入はスピード勝負。良いと思ったらすぐアクションを
土地付き太陽光発電物件の比較の仕方
資料が揃ったら、太陽光発電投資物件を比較しましょう。
発電量算出の基準は各メーカーや売主によって様々です。
出来れば、ご自身で再計算または発電量のチェックを行う事をお勧めします。
発電量の計算方法については、当社でもご紹介しています。
詳細は下記リンクをご確認ください。
関連記事太陽光発電の発電量＿計算方法や地域差、効率を追求した太陽光発電
土地付き太陽光発電物件の現地確認
太陽光発電所購入前に現地確認は必ずした方が良いです。
対象を絞り込んだら現地確認をしに行きましょう！
確認にいく物件が事前に絞り込めていれば、最後は直感で判断しても良いでしょう。
実際に現地を見るときに見るポイントはシンプルです。
「日当たりが良いかどうか」
これに尽きます。
その他、近隣住民の方に話を聞いたり、地盤が弱すぎないか確認をするのも良いです
現地の視察のポイントはこちらで纏めています。
関連記事土地付きの太陽光発電所の物件選び。現地視察のポイント
土地付き太陽光発電物件の契約形態
目ぼしい太陽光投資物件が決まったら、契約を締結しましょう。
融資がまだ確定してない場合は『融資特約』を打診しても良いです。
太陽光物件契約時の重要チェックポイント
- お支払のスケジュール
- 瑕疵担保責任の期間
- 契約形態の確認
土地の契約形態による違い
土地の契約形態には、賃貸（地上権有無含め）と売買があります。
賃貸と売買それぞれに良いところと悪いところがあります。
賃貸と売買の比較
土地が賃貸の場合
土地の賃料を支払い、土地を借り受けます。
登記には、地上権登記と賃借権の登記の２種類があります。
賃料の支払い条件も、２０年分を一括で支払うケースと毎年１年分ずつ支払うケースがあります。
２０年経過後の土地の扱いについての条件が定まっている場合もあります。
しっかりと確認しましょう。
土地が売買の場合
土地が売買の場合は、毎年の維持費として固定資産税が発生します。
通常、太陽光用地は雑種地の扱いとなります。
地域や造成条件によっては土地の固定資産税が高額になる場合もあります。
事前に地域の行政に確認しましょう。
契約形態の違い
土地権利売買（設備設置紐づき）
土地と権利を売買し、そこに設置する上物も売主と契約が必須です。
不可分な物件として、土地権利だけを購入することはできません。
いわゆる、土地付き太陽光発電所と同じです。
完成させるまでが契約条件に含まれるので、プロジェクトの頓挫するリスクはありません。
土地権利売買（材工紐づきなし）
土地と権利を売買します。
上物は自分で手配することになります。
基本的に現況渡しになるため、土地が本当に問題ないかなど精査が必要です。
設置許可など確認しておかないと、プロジェクトが頓挫するリスクを抱えます。
太陽光発電設置工事請負契約
基本的には土地とは別に太陽光発電所の工事請負契約を締結するパターンです。
土地の契約は不可分のケースが多いです。
ご自身でお持ちの土地に太陽光発電設備を設置する時などもこの契約形態を使うのが一般的です。
引渡も工事進捗に応じて行われていると解釈するのが一般的です。
太陽光発電設備販売契約
請負契約と大きな違いはありません。
引渡は、完成後にまとめて行われます。
実質的には、請負契約と同様、工事進捗に応じて、所有権を有していると言っても間違いはありません。
２０年後のことは確定していません。
様々な予測があります。
ソルセルでも予測しています。
関連記事蓄電池がカギ？産業用太陽光発電所はゴミになる？資産になる？売電開始から20年後の未来。
契約から売電開始までの流れ
新規の物件の殆どは、売電開始まで相当の時間がかかります、
スムースに進むときもあれば、イレギュラーに難航する場合もあります。
契約後は、売主としっかりとコミュニケーションを取りましょう。
スタンスとしても、協働で行うイメージを持っておくと比較的スムースに進みます。
太陽光発電所の建設の場合、市や県の条例も変わりやすいです。
また、電力会社の都合などでも売電開始の予定が変更になる事もあります。
事業開始までのスケジュールが遅れた場合、売主に説明を求める様にしましょう。
この時に、しっかりと説明を聞き、協議していく事が必要です。
（裏話）太陽光わらしべ長者
太陽光発電所を小さいものを購入して徐々に規模を大きくしていくポイントをご紹介します。
太陽光発電所投資の一つのポイントは、融資を上手く使う事です。
最終的にどこまで規模を大きく出来るかで自分で定めた目的達成を目指す事が可能です。
大きなポイントは下記の通りです。
- 実績が良ければ、中古は新規物件より高く売れるケースもあります
- 途中売却でも保有期間の収益＋売却額でプラスになる。
- 無担保型の融資で購入した物件は、他の物件購入時に担保に提供することも可能です。
- 無担保型で借入上限に達していても、担保設定により追加購入できるケースがあります。
これらの仕組を上手く活用することで、
実績が良い中古は新規よりも高く売れます。
稼働開始前は、シミュレーションで利回りを算定します。
稼働開始後は、実績で計算されるのが一般的です。
これには、その年の日照が良いなどの運もあります。
しかし、シミュレーションを超えた実績が出た発電所は高く売れやすいです。
近年は金融機関も新規より中古を喜ぶ傾向があります。
稼働開始前の状況予測がしにくいリスクを取る事で、キャピタルゲインを受ける事が可能になります。
中古の太陽光売却相場は、ぜひソルセルにご相談ください。
ソルセル 中古の太陽光売却についてはこちら
途中売却でも保有期間の収益＋売却額でプラスになる。
太陽光投資の場合は、基本的には２０年間で収支を見ます。
しかし、途中で手放した場合でもほとんどのケース保有期間の売電収益と売却額で利益が出ます。
その利益と売却益で次はもう少し大きな物件を、、、
という取引も可能です。
しかし、発電が順調でない場合は売却時に損失が残る場合もあります。
無担保型の融資で購入した物件は、他の物件購入時に担保に提供することも可能です。
無担保型のアプラスなどで購入した物件を担保にし、次の発電所購入資金を調達することも可能です。
この場合、２件目の融資が通りやすくなります。
借入額は当然ながら分かってしまうので、嘘をつく必要はありません。
その際、ベースとなる給与などの収入も大きな要素になるので、仕事はしっかりしておきましょう。
無担保型で借入上限に達していても、担保設定により追加購入できるケースがあります。
上のパターンと類似してます。
無担保で借入上限近くまで借入した上で、次の物件は担保設定出来れば買増しが可能なケースがあります。
アプラスなどのローン審査が通らなかった場合などは担保設定型のローンを検討してみましょう。
