月極駐車場の投資は儲からない？利回りや安定経営のポイントを解説

月極駐車場投資とは、駐車場を整備し、月極契約の駐車場を運営することで収益を得る投資方法です。

不動産投資の1つであり、安定した利益が得られるというイメージがありますが、本当に堅実な収入が実現するものなのでしょうか。

今回は、投資用の月極駐車場運営に関して、メリット・デメリットや、成功するための条件、実際に始める方法などを解説しています。

投資方法として月極駐車場運営を検討している人は、ぜひ参考にしてみてください。

月極駐車場の投資とは

月極駐車場投資は不動産投資の1種です。駐車場用地を活用して月極契約を行い、毎月の賃料で収入を得ます。

初期費用を抑えやすく、土地が狭くても始められるので、他の不動産投資よりも初心者向きとされています。

土地の形がアパート・住宅などの不動産を建てるのに向いていなくても、月極駐車場なら車1台から2台分停められる広さがあれば不動産投資を始められます。

また、不動産としての建物を用意する必要がないので、準備期間が短くても事業を開始でき、辞めたくなったときにもすぐに撤退できるという身軽さで注目と人気を集めている投資なのです。

月極駐車場投資のメリット

不動産投資の一種である、月極駐車場の代表的なメリットを4つご紹介します。

• 短期間で事業を始められる
• 狭い土地や不整形地でもOK
• 初期費用の負担が少ない
• 他の事業へ方向転換しやすい

短期間で事業を始められる

月極駐車場の管理は、他の不動産投資に比べると簡単に開始できるのがメリットです。車を駐車する土地を用意するだけなので、面倒な準備はほとんどいりません。

大規模な月極駐車場であれば、さまざまな設備・準備も必要でしょうが、それほど規模の大きくない月極駐車場の場合は、すぐに月極駐車場管理を始めることが可能です。

面倒な手続きを回避してすぐに投資を開始したい人は、月極駐車場投資がおすすめといえます。

狭い土地や不整形地でも始められる

月極駐車場投資は、車を駐車するスペースさえあればすぐに始められるのがメリットです。他の不動産投資の場合は、建築基準法に従わないといけないため、ある程度のスペースを確保しないといけません。

しかし、月極駐車場は車2〜3台分が無理なく駐車できるスペースさえあれば、運営可能です。

所有している土地が変形している場合、どうしても使用できないデッドスペースが生じてしまいます。しかし、それほど広さが必要ない月極駐車場の場合は、そのデッドスペースにあたる場所も、駐車スペースとしての有効活用が可能です。

また、土地のコンディションが極端に悪い場合は整備をしないといけませんが、月極駐車場はただ車を停めるだけなので、土地の整備をする必要もありません。

初期費用の負担が少ない

月極駐車場投資は、開始するためにかかる初期費用が、他の投資方法に比べて少ないこともメリットです。投資を始めるためには、初期費用を用意しないといけません。投資の種類によっては、高額の初期費用がかかり、初期費用を回収するまでに時間がかかる場合もあります。

そのため、投資の利益が軌道に乗るまでは赤字が続くことを覚悟しないといけません。一部の投資方法がそのような手順になるため、「投資＝始めるのにお金がかかる」というイメージを持っている人もいるでしょう。

しかし、月極駐車場の管理はそれほどの初期費用がかかりません。他の不動産投資の場合は、設備の購入・土地の整備（アスファルト舗装）などが必要です。月極駐車場のタイプによっては土地の整備なども必要ですが、初期費用ゼロで始めることも可能です。

駐車するスペースの区切り（白線やロープ）などを用意すれば月極駐車場管理は開始できるので、ほとんど費用はかからないでしょう。

他の事業へ方向転換しやすい

月極駐車場の投資は一部のタイプを除いて、土地にほとんど手を加えなくてもよいのが特徴です。そのため、月極駐車場運営開始時はもちろん、閉鎖時をする際もほとんど手間がかからずスムーズに閉鎖できます。

そして、もし月極駐車場の運営をやっていて「月極駐車場の投資は自分には向いていない」と感じた場合、すぐに同じ土地を活用して他の事業に移行することも可能です。

スペースに余裕があればアパートなどの賃貸住宅の管理、それ以外であればコインランドリー、トランクルーム管理など、月極駐車場以外の投資方法は多岐にわたります。

あらゆる投資方法に応用ができて、すぐに移行できるのが、月極駐車場投資の特徴です。

投資として月極駐車場投資が失敗しやすい理由

月極駐車場は先述した通りメリットが多い反面、投資方法としては失敗しやすいというイメージを持っている人もいるでしょう。なぜそのようなイメージがついているのか、月極駐車場管理が失敗する具体的な理由を解説します。

• 固定資産税・相続税の評価額は更地と同じ
• 収益性が低い
• 計上できる経費が少ない

固定資産税・相続税の評価額は更地と同じ

不動産を所有している際に発生するのが、固定資産税・都市計画税です。これらの税金は、土地の上に所有している建築物がある場合、「住宅用地の軽減措置」の対象となります。

建物がある200平方mまでのスペースにかかる税金は、固定資産税6分の1・都市計画税3分の1です。しかし、土地の上に建物がない更地は、軽減措置の対象にはならず税金が割高になり、月極駐車場も更地と同じ扱いになります。

そして、それは相続税も同じで、月極駐車場を相続した場合、それにかかる相続税は割高となる仕組みです。いくら月極駐車場経営で利益が出たとしても、税金の支払いがあるために、月極駐車場投資はあまり儲からないというイメージがあるといえます。

収益性が低い

先述した通り、月極駐車場投資は初期費用が少ない、あるいはゼロから開始することが可能ですが、ローリスクなものはローリターンという結果に終わることが少なくありません。

一方、同じ土地活用の賃貸住宅経営は、初期費用こそかかりますが経営が軌道に乗ればハイリターンでなおかつ安定した利益を得ることが可能です。

賃貸住宅経営・トランクルーム経営は、土地を立体的な活用ができますが、月極駐車場は平面でしか使えないため、限られたスペースの有効活用がしにくいといえます。

大きな収益が見込めないながらも堅実な利益を得たいという人は、月極駐車場投資が向いているといえるでしょう。

計上できる経費が少ない

月極駐車場経営で得た利益は、確定申告の際、主に「不動産所得」として申請する必要があります。この際に、必要経費として計上できる経費が少ないため、税金を軽減しにくいといえるでしょう。

月極駐車場にかかるといわれている経費は、以下の通りです。

• 管理費
• 光熱費
• メンテナンス費用
• 消耗品
• 設備費用
• 土地整備費用

これらは、大規模な月極駐車場であれば初期費用・運営費用としての出費になりますが、月極駐車場のタイプによっては、ほとんど、あるいは一切経費がかからないケースが珍しくありません。

そのため、確定申告の際に申請するのはほとんど発生した利益であって必要経費はほとんど申告できないパターンが多いです。経費の申告がないとそれだけ所得税は高くなります。

月極駐車場投資が成功する3つの条件

月極駐車場投資を成功させるための、3つの条件を紹介します。

• 利用していない空地を所有している
• 付近に賃貸物件や飲食店がある
• 付近に空地がなく競合する可能性が低い

利用していない空地を所有している

月極駐車場投資をする際、利用していた土地を月極駐車場にする場合、土地の上にある建物の解体などをしなくてはいけないため費用・手間がかかります。

そのため、月極駐車場投資をする人は、「所有していながら使っていない土地を持っている人」が適切といえるでしょう。

月極駐車場は、特に土地の整備・修繕をする必要がないので、ある程度荒れていても問題はありません。手間をかけずに使っていない土地をすぐに月極駐車場として利用することが可能です。

付近に賃貸物件や飲食店がある

月極駐車場投資で重要なのは、安定した利益を得るために月極駐車場利用の契約者を途切れないようにすることです。月極駐車場投資を開始しても、駐車場の契約者が1人もいないと、利益は発生しません。

常に安定した駐車場契約者を獲得するために、駐車場の設備・コンディションを充実させる人もいるでしょう。しかし、いくら駐車場そのものに費用をかけても契約者が増えるとは限りません。契約者を安定させるための重要な要素は、駐車場そのものよりもその周辺の環境です。

賃貸住宅や飲食店には、駐車場が完備されていないところも少なくありません。そのような物件が周囲に多ければ、駐車場は重宝されて利用者が絶えないでしょう。月極駐車場を開設する際は、その周辺環境もチェックしましょう。

付近に空地がなく競合する可能性が低い

駐車場経営を始める際は、周囲の環境を確認することが大事ですが、駐車場のない賃貸物件・飲食店だけでなく、競合相手がいないこともチェックする必要があります。

ここでいう競合相手とは、他の駐車場、あるいは駐車場になる可能性のある空き地を指します。他の駐車場や空き地が、良い環境（物件が周囲に多いなど）であれば、そちらに駐車場利用者・契約車を取られてしまう可能性が高いです。駐車場予定地の周辺をよく調べておくことが大事といえます。

月極駐車場投資の利回りをシミュレーション

月極駐車場を運営する前に、事前にどれぐらいの利益が出るのか、利回りのシミュレーションをしておきましょう。ある程度の利回りを事前に把握していれば、開始後の運営が楽になるでしょう。

駐車場利回りの種類は「表面利回り」「実質利回り」の2通りがあります。

表面利回り

• ある程度の利回りを把握するための数字および計算式
• 計算方法（%）：「年間賃料（満車時）÷土地価格✕100%

実質利回り

• 表面利回りより実質的な利益に近い数字およびその計算式
• 計算方法（%）：「（年間賃料ーランニングコスト）÷初期投資額（土地代含む）×100​​%

では、月極駐車場の運営をする際のシミュレーションをした場合、どれぐらいの利回りになるのか、みてみましょう。シミュレーションの事例は「あらかじめ土地を所有している場合」「初期費用に土地を購入する場合」の2タイプです。

2タイプのデータは、以下になります。

①土地を所有している場合

• 土地代：0円
• 駐車スペース：10台
• 月額料：2万円
• 初期費用：200万円
• ランニングコスト（税金、管理委託料）：年間50万円

②土地を購入する場合

• 土地代：3,000万円
• 駐車スペース：全8台
• 月額料1.5万円
• 初期工事費用：150万円
• ランニングコスト（税金、管理委託料）：年間40万円

上記のデータをもとに計算をした結果を、以下の表にまとめてみました。

	表面利回り	実質利回り
土地を所有している場合	120%	95%
土地を購入する場合	4.8%	3.3%

以上の利回りを目安として覚えておきましょう。

月極駐車場投資の始め方

月極駐車場の運営を始める際の手順を、タイプ別に紹介しましょう。

すでに所有している空地がある人

土地を所有している人は、以下の手順で駐車場開設を行ないます。

1. 所有している土地を確認（駐車場として適しているか）
2. 専門業者に相談
3. 相談の末、駐車場開設を決心したら、業者と契約
4. 土地の整備
5. 契約者募集
6. 契約希望者が見つかったら契約
7. 運営開始

土地購入から始める人

土地購入から始める場合、以下の手順になります。

1. 専門業者を探す（比較する）
2. 専門業者に連絡して相談
3. 専門業者が紹介してくれた土地をいくつか見学する
4. 予算の都合にあった土地が見つかったら、業者と契約
5. 設備が必要かどうか業者に相談
6. 土地の整備が必要な場合は整備をする
7. 契約者募集
8. 契約希望者が見つかったら契約
9. 運営開始

月極駐車場投資に関するFAQ

月極駐車場の投資に関して、よく挙がる疑問をまとめてみました。以下より疑問とその回答を紹介しましょう。

副業として月極駐車場投資をすると確定申告は必要？

副業として月極駐車場管理をしている場合、その収益が年間20万円以上になった場合、確定申告をしなければいけません。

ただし、確定申告が必要なのは、駐車場管理で得た利益から固定資産税や必要経費を引いた所得が20万円を超えた場合です。駐車場の利益そのものが20万円の場合、そこから必要経費が引かれて20万円以下となるので、確定申告をする必要はありません。

月極駐車場とコインパーキングどっちがおすすめ？

コインパーキングは、月単位の契約をしていなくても時間単位によって誰でも使用可能です。さまざまな店舗がある好立地なところであれば、コインパーキングの方が儲かるでしょう。

ただし、必ずコインパーキングの利用者があらわれる保証はないので、確実に安定した収入を得たければ月極駐車場の運営が向いているでしょう。

個人で月極駐車場を運営するとき気を付けることは？

専門業者を介さないで個人で月極駐車場を運営することは、決して不可能ではありません。個人で運営をすれば、業者への仲介料を支払う必要がないために、利益はすべて自分のものになります。

ただし、駐車場の管理・トラブルへの対処・安定した収益が見込めるかどうかのリスクなど、すべて自分で抱えなくてはいけません。

また、収益がうまくいかない場合、業者と契約していれば、相談・アドバイスを受けることも可能ですが、個人の場合は自分1人で対処する必要があります。

まとめ

月極駐車場運営は、数多い投資の中でも堅実かつ安定した利益が見込める投資といわれています。

しかし、他の投資方法のように投資額を超える大きな利益が出るわけでもなく、それでいて必ず安定した利益が出るという保証もありません。自分が本当に駐車場運営に向いているか、事前に考えることが大事です。

そして、実際に駐車場運営を円滑に行なうためには、どんな注意点があるのか、しっかりと把握することも大事といえます。

周辺環境の調査の重要性・駐車場運営の手順などをしっかりと頭に入れて、失敗のない駐車場運営を実現させましょう。