REIT（リート）はやめとけって本当？メリット・デメリットや別の投資と比較

REIT（リート）とは、不動産投資信託と呼ばれる、不動産を中心に運用する金融商品です。株式投資や投資信託とは異なる新しいタイプの投資として注目されています。

REITは、通常の投資信託と同じように証券会社を通して投資でき、1万円程度から始められると人気を集めています。投資すると、間接的に様々な不動産のオーナーになり、不動産のプロによる運用の成果を享受できるのです。

しかしその一方で、元本保証がないなどのデメリットもあり、「やめとけ」とも言われています。

そんなREITにの特徴やメリット、デメリット、別の投資方法との比較など、詳しく解説します。不動産投資信託が気になる人はぜひ参考にしてみてください。

REIT（リート）は日本語で「不動産投資信託」

REITとは、「Real Estate Investment Trust」の略称で、日本語に訳すと不動産投資信託という意味になります。

REITの発祥は1960年代のアメリカです。アメリカは投資について歴史が長い分、現在も最大規模の市場を誇っています。

アメリカやその他の海外との差別化をはかるため、日本のREITは「J-REIT」とも呼ばれているのが特徴です。日本のREITは、2001年9月に、日本ビルファンド投資法人・ジャパンリアルエステイト投資法人​​という2つの銘柄が上場したことによって始まりました。

REITの種類は3つ

REITは、大きく分けて以下のような3つに分類されます。

	特徴	投資対象
単一用途特化型	不動産を1つに限定して投資	住居・商業施設・事業用物件・物流施設などから1つ
複合型	2つのタイプに投資	住居型とオフィスビル型の両方
総合型	3種以上のタイプに投資	住居・商業施設・事業用物件・物流施設などから3種以上

単一用途特化型REIT

不動産を1つに限定して投資をする方法が、単一用途特化型REITです。選択できる不動産は、住居・商業施設・事業用物件・物流施設などで、これら対象不動産から一つを選んで、投資を行ないます。

対象が一つであり用途が限定されているため、情報収集がしやすいのがメリットですが、値動きが発生しやすくそのリスクの分散ができないデメリットもあります。

複合型REIT

単一ではなく2つのタイプの不動産に投資をするのが、複合型REITです。住居型とオフィスビルに対して同時に投資をして運用を進めます。

2つ同時の投資により、一方が不安定であってももう一方でカバーするといったリスク分散・軽減をはかることが可能です。

ただし、安定している反面、値動きの幅が縮小されるので、大きな利益につながりにくいというデメリットもあります。

総合型REIT

3種類以上のタイプ別不動産に投資をするのが、総合型REITです。複合型よりも投資対象を幅広く取り扱っているので、さらに分散効果が高くなり、それにより少ない投資額であっても、分散投資の効果の恩恵が受けやすくなります。

分散されることにより、複合型よりさらにリスク軽減が可能になりますが、投資対象が複数のため、それぞれの状況がわかりづらいことをデメリットに感じる人もいるかもしれません。

REITの投資方法

出典：SBI証券

REITの投資方法は、従来の投資信託と同様に、証券会社を介して行ないます。

他の投資方法だと高額の投資額を用意しないといけない場合もありますが、REITであれば1口1万円からでも問題ありません。希望する銘柄によって投資金額は変化する仕組みです。

REITの具体的な投資の手順については、後の段落「REITに投資するまでの流れ」で詳しく解説しているので、そちらを参考にしてみてください。

REITはやめとけと言われるデメリット・注意点

REITで検索をすると「やめとけ」という予測変換が出てきます。そのため、REITに関してはよくないイメージを持っている人もいるかもしれません。

しかし、投資信託はどんな分野においてもデメリットはあります。大事なのはデメリットをしっかりと把握したうえで、対処法を準備することです。

では、REITに関する具体的なデメリットとはどういった内容なのか、次より説明しましょう。

• 元本保証はない
• 自己資金で投資する必要がある
• 分配金が減額になる可能性がある
• 複利効果がない
• 節税効果が薄い
• 投資先企業が倒産する可能性がある

元本保証はない

REITに関するデメリットの代表格は、元本保証がなく元本割れが起きる可能性があることです。REITは銀行の定期預金とは異なり、あくまで投資信託としてカテゴライズされています。

投資信託で扱う不動産や株式などは、世間の景気・市場動向に影響を受けるのが特徴です。それらに加えて自然災害などによって価値が変動するので、うまくいけば初期投資額をはるかに上回る価値になり大きな利益になりますが、その逆パターンで元本が割れる可能性もあります。

元本保証がないということを前提として、リスクも考慮した上で投資をしなくてはいけません。

自己資金で投資する必要がある

他の投資方法であれば、投資額を融資で行なうことも可能ですが、REITの場合は全て自己資金で投資をしなくてはいけません。

不動産投資で土地や物件を購入する場合は、高額になるため金融機関の融資の対象になります。多額の融資を受けた場合、リターンの大きい投資に挑戦することが可能です。

それに対してREITは、他の投資と異なり金融商品にカテゴライズされます。金融商品は金融機関にとって融資の対象ではないため、自分で用意できる資金に融資を足すといったことができません。

自分で多額の資金を用意できれば問題ありませんが、ほとんどの人は融資以上の資金を独力で用意することはできないでしょう。

もし、多額の投資をして多額の利益を得ることを希望する場合は、REIT以外の投資方法の選択も検討しましょう。ただし、その場合、REIT以上に手続きの手間などがかかるため。どのような方法が自分に適しているか、よく考えてから選択することが大事です。

分配金が減額になる可能性がある

REITは、必ず安定した分配金が得られる保証はありません。例えば、REITの投資対象がホテルだった場合、コロナなどの影響で経営面で大きな打撃を受けて、その結果、分配金が減少する事態となりました。

いくら利回りの数値が高くて安定しているからといっても、予期せぬ事態が起きると利回りの平均値に関係なく、分配金が減ってしまいます。

利益にこだわる場合、どうしても利回りの数値だけをチェックする傾向がありますが、利回りだけでなく、投資対象の性質なども確認することが大事です。

複利効果がない

REITは複利効果が期待できないのもデメリットです。複利効果とは、投資によって生まれた利益を、さらに投資に回してそれを元金にして利益を拡大する効果を指します。

しかし、REITは複利の対義語である「単利」の投資方法です。発生した利益は再投資せずに分配される仕組みなので、利益をさらに投資するといった方法はできないので、複利効果で利益をどんどん増やしたいと思っている人には向いていません。

REITで複利効果を希望する場合は、受け取った分配金で再びREITを購入する方法があります。しかしREITは少額から購入可能であるため、分配金もそれほど多くはありません。REITで複利効果を狙い高額の利益を生み出すのは難しいので、他の投資方法を試すことも選択肢に入れましょう。

節税効果が薄い

REITは他の投資方法と異なり、節税する手段が少ないのもデメリットです。同じ投資方法でも不動産投資の場合は、以下のような節税手段があります。

• 土地・賃貸物件の管理・修繕にかかる費用を必要経費として計上が可能
• 青色申告の場合、青色申告特別控除により最大65万円の控除が可能

それに対してREITで得られた利益には約20%の税金がかかる仕組みです。一般NISAを利用すれば非課税制度があり、最大5年間で600万円が非課税対象になります。

しかし、それ以外の節税手段はないので、節税をしたい人は一般NISA利用を忘れないようにしましょう。

投資先企業が倒産する可能性がある

REITで投資している投資法人が倒産・上場廃止となった場合、REITの価値は大きく下がります。倒産した場合、投資法人に法人としての体力がないため、投資金額が回収できなくなる可能性も高いです。

上場廃止が決定されてから廃止が完了するまで、約1ヶ月かかります。その間に銘柄を売買することも可能ですが、価値は下落しているので売買成立に至らない事態になるかもしれません。

倒産などの非常事態に備えて、投資法人の運営および投資資産の確認を怠らないことが大事です。

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REITのメリット

他の投資と比べるとREITはデメリットが気になるという人もいるかもしれません。しかし、REITにはREIT独自のメリットもあります。

そのメリットを把握したうえで、自分にとってREITは適切な投資であるか決定することが大事です。では、REITの代表的なメリットとは何か、次より紹介しましょう。

• 短期間で換金できる
• 分散投資ができる
• 比較的利回りが高い
• 物件を管理する手間がない

短期間で換金できる

REITのメリットは、短期間での換金が可能な点です。通常の不動産投資などは、初期費用・土地や賃貸の準備など時間がかかり、賃貸の家賃収入や土地売却による利益が出るまで時間を費やさなくてはいけません。

そして、賃貸物件の契約者の確保、土地の買い手などが必ず見つかる保証がないため、利益が出るようにするための労力も必要となります。

しかし、REITはそのような手間は一切不要で、現金化したい時にいつでも換金をすることが可能です。短期間で収益を現金化して入手できるのが、REITの強みといえます。

分散投資ができる

REITは投資信託なので、購入しただけで複数の投資対象に投資をすることが可能です。このような分散しての投資は、リスク分散・利益の安定化をはかれるため、大きなリスクを背負う必要がありません。

REITに加えて他にも投資を行なえば、収益のプラットフォームはさらに拡大して、より強いリスク分散・回避を実現できます。リスクを抑えることができれば、長期的に安定した収益の達成が可能です。

比較的利回りが高い

REITは他の投資方法に比べると利回りが高めなのが特徴です。不動産投資法人にかかる法人税は、利益の90%以上を投資家に配当すれば、法人税がかからない仕組みになっています。

このような理由から、不動産投資法人は、収益からコストを差し引いた金額の大半を投資家に分配しているため、REITの利回りは常に高めとなっているのです。

J-REITの平均利回りは3.73%、最高4.15%といわれています。他の投資方法の利回りの平均が2%ほどなので、いかにREITの利回りが高めであるかわかるでしょう。​​

物件を管理する手間がない

不動産投資を自分で行なう場合、各種保険料・固定資産税を支払わないといけません。また土地や物件の管理・修繕・契約者との交渉・管理課者への委託依頼など、やるべきことは数多くあります。

しかし、REITは運用会社が一連の実務を代行してくれるため、手間がかかりません。投資や不動産などに関する知識がなくても、誰でも気軽に投資を始めることが可能です。

REITの銘柄を選ぶときのポイント

REITは数多くの銘柄があるため、REIT初心者はどれを選んで申し込みをしていいのか、わからないという人も珍しくありません。自分に適したREITを選ぶためには、自分にとっての重要なポイントに注目して、そのポイントの充実度を確認することが重要です。

では、REITの銘柄選びにおける重要なポイントとは何か、次より説明しましょう。

• 利回りで選ぶ
• 投資物件で選ぶ
• 借入金比率で選ぶ
• NAV倍率で選ぶ

利回りで選ぶ

利回りにこだわりたい人は、各銘柄の利回りに注目しましょう。基本的にREITの利回りは平均的に高い傾向です。ただし、利回りの高さだけにこだわり過ぎるのもリスクがあります。

単純に利回りが高ければ利益が上がりますが、不動産の売却益によっての一時期的な上向きの可能性もあり、常に高い利回りが継続される保証はありません。

公表されている利回りの数値だけにとらわれないで、過去の分配金の履歴・投資対象である物件情報などもしっかりと確認しましょう。

投資物件で選ぶ

REITで重要なのは具体的にどのような物件に投資を行なうのか、という点です。そのため、投資物件に何を選ぶのかが重要になってきます。

不動産は、その時の市場動向・景気によって価値が変動しますが、それに加えて不動産の種類・物件の数・不動産のある地域・環境・築年数などによっても、価値が変わる仕組みです。

いくら駅から近い・周辺環境も充実しているといったエリアであっても、物件自体が経年劣化していたら、価値は必ず高くなるとは限りません。

また、物件も総合・複合・特化といった種類によって利益は変わります。どんな物件が自分に適しているのか、よく考慮しましょう。

借入金比率で選ぶ

リスクをなるべく最小にしたい・回避したいという人は、REITの借入金比率（LTV）をチェックしましょう。LTV（Loan to Value）とは、別名「有利子負債比率」とも呼ばれている比率のことです。

借入金比率は、以下のような計算式により出します。

・（負債総額÷総資産）×100＝借入金比率

一般的にはこの比率が高いほどリスクが高まるといわれていますが、その一方で少ない資産を有効活用しているといった見方もあります。

ハイリスク・ハイリターンではなく、リターンが少なくても堅実に利益を上げたいという人は、借入金比率に注目しましょう。

NAV倍率で選ぶ

NAV倍率を確認することも、REITを選ぶ際の一つの手段といえます。NAV倍率とは、投資一口に対して純資産価値が何倍であるかをあらわしたものです。

NAV倍率は、1を基準として1以下の場合は割安、1以上だと割高という見方になります。リスクを背負いたくない人は、NAV倍率1以下のREITがおすすめです。

REITに投資するまでの流れ

REITに投資するまでの手順は以下の通りです。

1.口座（証券会社）を開設

REITは、証券会社を通じての売買になるので、専用の口座を開設しないといけません。証券会社は「手数料が安い」「対面式での手続き可能」など特徴があるので、自分に適したところを選びましょう。

2.REITを購入する資金を準備

証券会社へ手続きをして口座の開設が完了したら、次にやることは口座への入金です。自分の銀行口座を選択してそこから出金しますが、銀行によっては手数料無料のところもあります。

3.REITを選択・購入する

入金が完了すればREITの購入が可能です。REITの銘柄は先述した通りさまざまな種類があるので、自分に適したものは何か、よく検討をして購入しましょう。

4.REITを売却する

購入した銘柄を売却すれば現金化が可能です。購入・売却ともにネット経由であればワンクリックで簡単に売却できます。

投資口座開設時の必要書類

証券会社の口座を開設するためには、必要書類を揃えて提出しないといけません。準備する必要書類は以下になります。

• 本人確認の身分証明証（運転免許証、マイナンバーカード、パスポートなど）
• 印鑑（シャチハタ不可）
• 金融機関口座
• 口座開設申込書

以上の書類をネット・郵送などで提出して、審査を通過すれば口座開設となります。

REITを始めるのにおすすめの証券会社

REITを始めるのにおすすめな証券会社をご紹介します。

SBI証券

会社名称	株式会社SBI証券
所在地	〒106-6019 東京都港区六本木1-6-1
電話番号	03-5562-7210
上場企業名	SBIホールディングス（東証プライム・8473）
口座数	1,000万口座
NISA	◯
積立NISA	◯
IPO実績	89社（2022年）
取引ツール	・HYPER SBI 2（国内株式版） ・HYPER SBI ・SBI CFDトレーダー
スマホアプリ	・SBI証券 株アプリ ・SBI証券 米国株アプリ ・かんたん積立 アプリ ・HYPER FXアプリ ・HYPER 先物/オプションアプリ ・HYPER CFDアプリ
ポイント	Tポイント / Pontaポイント / dポイント / Vポイント（クレカ積立）

SBI証券は、顧客中心主義の経営理念のもと、日本におけるオンライン総合証券の先駆者として業界をリードしている証券会社です。

累計口座開設数は1,000万口座と、大変人気であることが伺えます。

SBI証券ではさまざまなポイントに対応しており、日常生活で貯まるポイントとSBI証券で貯めたポイントを合算できるので嬉しいですね。

auカブコム証券

会社名称	auカブコム証券株式会社
所在地	〒100-6024　東京都千代田区霞が関3-2-5　霞が関ビルディング24F
電話番号	0120-390-390（サポートセンター）
上場企業名	（非上場）
口座数	150万口座以上
NISA	◯
積立NISA	◯
IPO実績	23社（2022年）
取引ツール	・kabuステーション ・カブナビ ・カブボード ・カブボードフラッシュ ・EVERチャート ・kabuスコープ ・kabuカルテ
スマホアプリ	・kabu.com for iPhone/Android/au ・カブボード ・カブボードフラッシュ ・kabu smart ・fund square for iPhone/Android
ポイント	Pontaポイント

auカブコム証券は、信頼のMUFGグループが運営するネット証券です。

国内株式取引の手数料が無料になるサービスが充実しているauカブコム証券では、「ワンショット手数料」と「1日定額手数料」のどちらかを選択できます。

また、初心者から上級者まで幅広いニーズに対応できる充実のラインナップの中から自分にぴったりの投資ができます。

 

マネックス証券

会社名称	マネックス証券株式会社
所在地	〒107-6025　東京都港区赤坂1丁目12番32号
電話番号	0120-430-283（口座開設、資料請求問い合わせ）
上場企業名	マネックスグループ（東証プライム・8698）
口座数	216万口座以上
NISA	◯
積立NISA	◯
IPO実績	61社（2022年）
取引ツール	・マネックストレーダー ・MonexTraderFX ・マルチボード500 ・チャートフォリオ ・フル板情報ツール
スマホアプリ	・マネックストレーダー株式スマートフォン ・マネックス証券アプリ ・トレードステーション米国株スマートフォン ・SNS型投資アプリ「ferci」 ・マネックストレーダーFXスマートフォン
ポイント	マネックスポイント

マネックス証券は、2004年に松本大とソニーが設立したマネックス証券株式会社と日興ビーンズ証券株式会社の2社が設立したネット証券会社です。

グローバルなオンライン金融機関であり、さまざまなニーズに応えられる金融商品を多数取り扱っています。

楽天証券

会社名称	楽天証券株式会社
所在地	東京都港区南青山2-6-21
電話番号	0120-188-547　携帯：03-6739-3355
上場企業名	楽天グループ（東証プライム・4755）
口座数	900万口座以上
NISA	◯
積立NISA	◯
IPO実績	65社（2022年）
取引ツール	・マーケットスピード2 ・マーケットスピード ・マーケットスピード for Mac ・マーケットスピード II RSS ・マーケットスピードFX ・楽天MT4
スマホアプリ	・iSPEED ・iSPEED for iPad ・iSPEED FX ・iSPEED 先物
ポイント	楽天ポイント

楽天証券は、満足度ナンバーワンの実績で、信頼も厚く多くの方が利用しています。

ポイント投資で投資信託を買えたり、楽天ポイントが貯まるなど、手軽に株取引を始めやすい環境が整っています。

操作が簡単なアプリやサイトで、迷うことなく始められます。

REITに関するよくある質問

REITを検討する際に、気になる点についてまとめました。

REITが向いている人は？

REITがおすすめな人の特徴は以下の通りです。

• 小額投資から始めたい
• ランニングコストを避けたい
• リスクを分散させたい
• 金利が高めの投資をしたい

不動産投資に興味があるけれど、物件選びや維持管理は大変だから避けたいと思っている人に向いています。

また、1万円から始められる商品があり、リスクが分散できるので、投資初心者にもおすすめです。

REITは金利が上がるとどうなる？

金利が上昇すると、REITの資金借り入れコストが上昇し、利回りが下がってしまうことから、REIT価格の下落に繋がると考えられています。

しかし、過去に米国の金利が上昇した際には、米国REITの収益率は堅実に推移し、むしろ上昇しました。

これは、REITが利上げよりも、景気回復や経済成長の影響を強く受ける傾向があるためです。

単に利上げのみに注目するのではなく、金利上昇の背景にも注目する必要があると言えるでしょう。

REITは危ない？

他の投資と同様、REITにもリスクはあります。

前述のとおり、投資法人の倒産・上場廃止や、自然災害・景気減速などが原因の元本割れの可能性があります。

預貯金や太陽光発電投資よりはリスクが高いでしょう。

ただし、分散投資することでリスクを低減する効果もあります。FXや株式投資よりはリスクが低いといえます。

まとめ

REITは不動産の投資信託なので、自分で不動産の管理をする必要が一切なく、手間がかからないのが特徴です。そして、利回りが高い・分散投資が可能なので、大きな損害が出る確率も低いため、投資初心者でも始めやすい投資といえます。

そして、メリットが多い反面、根強いのがネット上でみられる「REIT やめとけ」という情報です。確かにREITは、メリットが多い一方、分配金が少ないこともある・節税対策が期待できないなどといったデメリット面もあります。

しかし、そのようなデメリットがあることを事前にしっかりと把握して、万が一のことに配慮して対策を立てておけば、十分に利益を出すことが可能です。

投資に興味がある人は、この機会にぜひREIT購入を検討してみてはいかがでしょうか。