不動産の売却時にかかる税金とは？計算方法やいつ払うかについても解説

不動産売却にかかる税金は、「印紙税」、「登録免許税」、「譲渡所得税・復興特別所得税」、「住民税」などがあります。

不動産を売却する際、売却益（売却利益）が発生するとその利益は「譲渡所得」となり、税金の支払いが義務付けられます。

不動産売却の税金は「思っていたよりも高い！」と思う人が多いのは事実です。

不動産を売却する際の税金や、不動産売却時に気を付けておきたいポイントを事前に把握しておけば、このような悩みや不満を抱えることなくスムーズに売却できるでしょう。

不動産売却時にかかる税金

不動産売却時にかかる税金は、「印紙税」「登録免許税」「譲渡所得税・復興特別所得税」「住民税」です。

その他、仲介会社に支払う手数料なども発生します。

まずは、それぞれの税金の基礎知識について解説していきます。

印紙税

印紙税とは、商業取引に関連する文書に対して課税させるものです。

不動産売却時は必ず「不動産売買契約書」を作成する必要があります。

この不動産売買契約書は課税文書とみなされるため、印紙税が課税されます。

不動産売買契約書やその他課税文書を作成する際や、交換する際は印紙税の納付が必須です。

なお、契約書記載の金額によって印紙税が決まり、記載金額ごとの印紙税は以下の通りです。

記載金額	不動産売買契約書
1万円未満	非課税
1万円～10万円以下	200円
～50万円以下	200円
～100万円以下	500円
～500万円以下	1,000円
～1,000万円以下	5,000円
～5,000万円以下	10,000円
～1億円以下	30,000円
～5億円以下	60,000円
～10億円以下	16,0000円
～50億円以下	32,0000円
50億円以上	48,0000円
金額の記載のないもの	200円

登録免許税

不動産売却における登録免許税とは、不動産の名義変更をする際に国に支払う税金です。

登録免許税は司法書士に支払うことになり、税金といっても納税という感覚があまりない税金でもあります。

不動産売却は「固定資産税評価額×税率」の計算式に当てはめて金額が決まります。

登録免許税は土地や建物などの固定資産税の評価額であり、実際の売却価格ではありません。

例えば、固定資産税の評価額が1,000万円の場合、計算式は「1,000万円×15÷1,000」となり、20万円になります。

ただし、ここで挙げた例はあくまでも簡単な計算なので、場合によっては計算が複雑になってしまうケースもあります。

譲渡所得税・復興特別所得税

不動産売却時には、譲渡所得税・復興特別所得税も発生します。

不動産売却で発生する譲渡所得税・復興特別所得税は、「東日本大震災からの復興のための施策を実施するために必要な財源の確保に関する特別措置法」によって創立された新しい税金です。

譲渡所得税・復興特別所得税は不動産売却だけでなく通常の所得にも課せられる仕組みです。

ですが、不動産売却時の所得は基本的に分離課税となります。

分離課税とは、他の所得とは合算せずに独自の税率をかけて納税額を決める方式です。

基準となる所得金額は、以下の計算式で求められます。

「譲渡所得税・復興特別所得税×所得税率」

譲渡所得税は、以下の計算式で求めます。

「譲渡価格－(取得費＋売却費用)」

なお、実際に譲渡所得税・復興特別所得税を計算する場合は、税率を一律2.15％です。

ただし、復興特別所得税は譲渡所得税と同様に、譲渡所得税がマイナスの場合は発生しません。

つまり、不動産の売却価が購入時の費用を下回る場合は、原則譲渡所得税・復興特別所得税が発生しないということです。

不動産は築年数の経過により不動産の価格が下がっていくので、基本的には譲渡所得税・復興特別所得税がかかることはありません。

住民税

不動産を売却すると、翌年に支払う住民税が高くなることがあります。

これは、不動産売却時に生じた利益「譲渡所得」にも税金がかかるからです。

ただし、必ず住民税が上がるとは限りません。

翌年の住民是が上がるのは、不動産売却で利益が出て、その年の所得税が増えた時です。

不動産売却で課せられる税金の計算方法は、次の通りです。

• 売却した不動産を保有していた期間が5年以下の場合（短期譲渡所得）譲渡所得の額×9％
• 売却した不動産を保有していた期間が5年超の場合（長期譲渡所得）譲渡所得の額×5％

住民税は確定申告後すぐに支払うわけではなく、翌年の6月ことに通知書が届いてから納付することになります。

実際に住民税を支払うまでにタイムラグが生じてしまうため、忘れたころに高額な通知書が届いてびっくりする人も多いです。

不動産売却時の譲渡所得税シミュレーション方法

ここからは、不動産売却時の譲渡所得税シミュレーション方法を紹介します。

実際の計算式も合わせて解説しますので、参考にしてください。

1. 不動産の取得費を計算する
2. 譲渡するために必要な経費を計算する
3. 譲渡所得を計算する
4. 特別控除が受けられるか確認する
5. 譲渡所得税・復興特別所得税を計算する

①不動産の取得費を計算する

まずは、不動産の取得費を計算します。

譲渡所得は、この取得費の計算が一番重要といっても過言ではありません。

不動産の取得費は、土地と建物別々で計算します。

土地に関しては、購入した代金と購入にかかった費用がそのまま取得費になります。

税金が発生するのは不動産を売却して得た売却益が発生した場合のみなので、以下の計算式で売却益の有無を確認してください。

「売却金額－（取得費＋譲渡費用）」

なお、建物の購入代金から減価償却費を差し引くことで、現在の建物の価値を計算できます。

減価償却費の計算式は、以下の通りです。

「建物購入代金×0.9×償却率×経過年数」

②譲渡するために必要な経費を計算する

次に、譲渡するために必要な経費を計算します。

譲渡するために必要な経費は、「仲介手数料」「譲渡所得税」「印紙代」「住宅ローン返済手数料」「登記費用」などが挙げられます。

それぞれの必要経費の計算式は以下の通りです。

【仲介手数料】

売買価格	仲介手数料の上限
～200万円の金額	売却価格 × 5.5%
200万円～400万円以下の金額	売却価格 × 4.4%
400万円～	売却価格 × 3.3%

【譲渡所得税】

「売却価格－（取得費+譲渡費用）」

【印紙代】

記載金額	不動産売買契約書
1万円未満	非課税
1万円～10万円以下	200円
～50万円以下	200円
～100万円以下	500円
～500万円以下	1,000円
～1,000万円以下	5,000円
～5,000万円以下	10,000円
～1億円以下	30,000円
～5億円以下	60,000円
～10億円以下	16,0000円
～50億円以下	32,0000円
50億円以上	48,0000円
金額の記載のないもの	200円

【住宅ローン返済手数料】

1万円～3万円程度

※銀行などの金融機関によって異なる

【登記費用】

5,000円～2万円程度

③譲渡所得を計算する

譲渡所得を計算式は、以下の通りです。

「譲渡所得 −（特別控除）」

なお、譲渡所得は不動産を売却した際の「収入金額」と不動産購入にかかった「取得費」、不動産を売却する時にかかった「譲渡費用」の3つが必要です。

④特別控除が受けられるか確認する

譲渡所得を算出した後は、別控除が受けられるかを確認します。

不動産売却時に3,000万円の特別控除の特例や買換えの特例、居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例が適用される場合は、これらの特別控除を差し引いて譲渡所得を求めることになります。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

3,000万円の特別控除の特例は、適用条件を満たすことで3,000万円までの譲渡所得税が控除される仕組みです。

3,000万円の特別控除の特例が適用される場合、不動産の売却益が3,000万円以上であれば3,000万円が控除となり、3,000万円以下であれば全額控除になるという仕組みです。

なお、3,000万円の特別控除を受ける際は、税務署で手続きを行う必要があります。

3,000万円の特別控除を受けるための要件は、以下の通りです。

• 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること
• 売った年の前年および前々年にこの特例またはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと
• 売った年、その前年および前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと
• 売った家屋や敷地等について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと
• 災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
• 売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと

出典：国税庁｜マイホームを売ったときの特例

特定の居住用財産の買換えの特例

特定の居住用財産の買換えの場合、一定の要件のもと譲渡に対する課税を招待に繰り越せます。

例えば、1,000万円で購入した不動産を5,000万円で売却し、7,000万円で新しくマイホームを購入した場合、通常発生する4,000万円の譲渡益が買い換えたマイホームを将来譲渡したときまでに繰り延べられるということです。

特定の居住用財産の買換えの特例は、新居の購入費用の捻出がしやすく、買い替えがしやすい点が魅力になります。

特定の居住用財産の買換えの特例の適用条件は、以下の通りです。

• 2023年12月31日までの居住用財産の譲渡であること
• 譲渡対価が1億円までであること

被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例

相続や遺贈により取得した不動産を、平成28年4月1日から令和5年12月31日までの間に売ってい一定の条件を満たせば、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除できます。

被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例の要件は、以下の通りです。

• 相続開始直前まで1人で住んでいた
• 昭和56年5月31日以前に建築された家屋と敷地
• 区分所有建物ではない

被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例の要件を満たせば、最高3,000万円までの特別向上を受けられるので、要件に当てはまる人は必ず手続きを忘れないようにしてください。

⑤譲渡所得税・復興特別所得税を計算する

次に、譲渡所得税・復興特別所得税を計算します。

譲渡所得税先述した通り、以下の計算式で求めます。

「譲渡価格－(取得費＋売却費用)」

ただし、住居用の不動産と事務所などの非住居用不動産では税率が異なるので、注意してください。

所有期間が5年以下の場合

所有期間が5年以下の場合の場合の譲渡所得税は以下の通りです。

	非住居用	住居用
5年以下	短期譲渡所得税率39％（所得税30％、住民税9％）	短期譲渡所得税率39％（所得税30％、住民税9％） ※※3,000万円特別控除あり

所有期間が5年超えの場合

所有期間が5年越えの場合の場合の譲渡所得税は以下の通りです。

	非住居用	住居用
5年越え	長期譲渡所得税率20％（所得税15％、住民税5％）	長期譲渡所得税率20％（所得税15％、住民税5％）

このように、不動産の売却益にかかる譲渡所得税は売却した不動産の所有期間が長い方が低い税率が課せられる仕組みです。

5年以下の短期譲渡所得では、長期症と所得の約2倍の税金を納める必要があるので、注意しえください。

不動産を売却する際、所有期間が5年を超えるかどうかが一つのポイントです。

10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率が適用できる場合

不動産を売却する時、所有期間が10年を超えているのであれば、軽減税率が適用されます。

本来であれば住民税と譲渡所得税を合わせて20％ほどの税金を支払う必要がありますが、10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率が適用される場合は14.21％まで税率が下がります。

例えば、仮に1,000万円の譲渡所得があった場合は、納税額に60万円以上の差が出るということです。

他の特例と併用すればさらに節税効果が高くなるので、長期所有した不動産を売却する場合は、ぜひ利用したい制度です。

不動産売却後、税金はいつ払う？

不動産売却後の税金は、その税金の種類によっても支払い時期や支払い方法が異なります。

税金	支払い時期	支払い方法
印紙税	売買契約締結の日	売買契約書に収入印紙を貼付して消印する
登録免許税	抵当権抹消登記時	司法書士へ抵当権抹消依頼する
譲渡所得税	不動産売却後翌年の確定申告時期 ※2月16日～3月15日	翌年の確定申告で所得を譲渡所得を申告して支払う ※2月16日～3月15日
住民税	翌年6月以降の住民税支払い時 1回目：6月 2回目：8月 3回目：10月 4回目：翌年1月	・翌年の6月以降に給与から徴収（給与所得者の場合） ・6月・8月・10月・翌年1月の4回に分けて分割で支払う（普通徴収の場合）

不動産売却にかかる税金は、それぞれ支払うタイミングや支払い方法が異なります。

譲渡所得税の場合は、確定申告時期に数百万円単位で支払うケースも多いです。

そのため、不動産売却を検討しているなら、事前に支払う税金を試算しておいた方が良いでしょう。

なお、所有期間によっても税金は大きく異なるので、まずは経験豊富な専門家（不動産会社）で税金についても相談しておきましょう。

税金の支払いが1日でも遅れてしまうと、「延滞税」が発生してしまいますので、注意してください。

税金の支払いは国民の義務であり、必ず決められた日まで支払わなければいけません。

不動産売却時に気を付けておきたいポイント

ここからは、不動産売却時に気を付けたいポイントを紹介します。

• 不動産売却後は確定申告が必須
• 不動産の所有期間は売却した年の1月1日が基準となる
• 譲渡損失が出た際に損益通算ができる可能性がある
• 翌年度の国民健康保険料などが高額になる可能性がある

不動産売却後は確定申告が必須

結論から言うと、不動産売却後に確定申告が必要なケースと必要ではないケースがあります。

確定申告が必要なケースは、以下の通りです。

• 譲渡所得が発生する場合
• 特別控除の適用を受ける場合

基本的には、不動産売却時に課税所得が出るケースが多いので、確定申告が必要だと思っておいてよいでしょう。

ですが、以下のケースの場合は確定申告が不要です。

• 不動産を売却して譲渡損失が発生した場合

例えば、売却額が取得費よりも少ない場合や、売却益よりも諸経費の方が多い場合は確定申告は不要です。

ちなみに、譲渡所得がマイナスの場合でも、確定申告をして節税になるケースもあります。

無申告だと原則納付すべき税額に対して50万円までが15％、50万円を超える部分は20％の割合に乗じた金額が加算されてしまうので、注意してください。

「損益通算」や「繰越控除」などの特例を利用すれば税金負担を軽減できるので、不動産会社や税理士に相談してみてください。

不動産の所有期間は売却した年の1月1日が基準となる

不動産売却をする時は、不動産の所有期間が売却した年の1月1日が基準になるということを覚えておきましょう。

これにより、たとえ不動産の譲渡が1月でも12月でもその年の1月1日時点の経過年数が所有期間になります。

特に、4年～5年の所有期間で不動産を売却する場合、5年以下と5年以上では支払う税金が2倍近く変わります。

5年以上の長期譲渡の方が支払う税金の負担が少ないです。

例えば、2018年8月31日に購入した不動産を2023年12月1日に売却した場合、満5年を超えていても売却した年の2023年1月時点では5年を超えていないので、短期譲渡になってしまいます。

2018年8月31日に購入した不動産長期譲渡で売却するためには、2024年1月1日以降に売却する必要があります。

「不動産の所有期間が売却した年の1月1日が基準になる」ということは必ず覚えておきましょう。

譲渡損失が出た際に損益通算ができる可能性がある

不動産売却において譲渡損失が出た場合、損益通算ができる可能性があります。

損益通算では課税所得額を減らすことが可能で、所得税や住民税の節税が可能です。

譲渡損失とは、そもそも資産を売却した時に生じる損失のことです。

損益通算をして課税所得額が無くなった場合、残りの譲渡損失は翌年以降最大3年間適用されます。

これは、不動産売却で得た利益所得だけでなく他の投資で得た利益も同じです。

ただし、損益通算を利用するためには確定申告をする必要があるので、注意してください。

翌年度の国民健康保険料などが高額になる可能性がある

不動産を売却して得た売却益がある場合、翌年度の国民健康保険料が高額になるケースもあります。

国民健康保険は、社会保険や共済保険とは異なり、世帯の総所得に基づいて計算されます。

世帯の総所得には、不動産の売却益も含まれるので、注意してください。

ただし、2019年以降に不動産売却による介護保険料の値上げは廃止されたので、譲渡所得による介護保険料の増加はありません。

保険料率は各自治体によっても異なるので、自分が住んでいる自治体の保険料率を調べて計算してみてください。

不動産売却に関するよくある質問

最後に、不動産売却に関するよくある質問にまとめて回答していきます。

次のような質問に回答していきますので、参考にしてください。

• 不動産売却の税金について相談できる場所は？
• 相続した不動産は3年以内に売却した方がいい？
• 不動産売却時の税金を節税する方法は？

不動産売却の税金について相談できる場所は？

税務署や税相談など公的機関が行っているものを紹介してください。

不動産売却の税金に関する相談は、税理士や税務署へ相談しましょう。

不動産売却で得た譲渡所得は、「取得費の計算が難しい」「その控除が適用になるか分からない」などの悩みが出ることが多いです。

不動産売却や査定に関する相談は不動産会社の方が適していますが、不動産売却の税金は税理士や税務署に相談して、自分に合う対処法を提案してもらうのが最善です。

なお、「国税庁電話相談センター」は税金に関する相談はもちろん、不動産売却後の確定申告に関する相談も可能です。

国税庁電話相談センターは無料で相談に応じてくれるので、不動産の税金に関する相談にも最適です。

各自治体でも確定申告の相談会を実施していることが多いので、まずは各自治体で実施している相談会を調べてみるのも良いでしょう。

相続した不動産は3年以内に売却した方がいい？

不動産を売却した場合、売却によって得られる譲渡所得には所得税や住民税が発生します。

ですが、不動産が相続により取得したものであれば、相続発生日から3年10ヶ月以内に売却することで、相続税を節税できます。

特例の適用を受けるための要件は、以下の通りです。

• 相続や遺贈により財産を取得した者であること
• その財産を取得した人に相続税が課税されていること
• その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること

出典：国税庁｜相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

取得費が増えれば譲渡税の課税額が負担となるため、できるだけ早めに不動産を売却してしまうことも一つの方法です。

不動産売却時の税金を節税する方法は？

• 譲渡費用を漏れなく計上する
• 取得費に加算できるものを加える
• リフォーム費用を取得費に加える
• 各種特別控除を利用する
• 3,000万円特別控除が使えるタイミングで売る
• 税率が下がったタイミングで売却する
• 相続空き家の3,000万円控除を利用する
• 相続した物件は取得費加算の特例を利用する
• ふるさと納税を利用する
• 平成21年及び平成22年に取得した土地の1,000万円を買い替え控除利用する

不動産売却時の税金を節税する方法はこのようにたくさんあります。

不動産売買では、譲渡所得が発生すると、「印紙税」「登録免許税」「譲渡所得税・復興特別所得税」「住民税」などがかかります。

不動産売却ではさまざまな節税対策がありますので、自分に合った節税対策を試みてください。

中でも、ふるさと納税はただ節税対策ができるだけでなく、好きな地域に寄付できたり、お得な返礼品を受け取れるなどのメリットがあるので、おすすめです。

まとめ

不動産売却で得た譲渡所得には、「印紙税」「登録免許税」「譲渡所得税・復興特別所得税」「住民税」などがかかります。

不動産売却後に「こんなに高いの？」とびっくりする人も多いです。

税金の話は専門的な用語や内容が多く、正直理解しづらい部分が多いです。

そのため、税理士や税務署に相談して、できる節税対策は徹底するのが良いでしょう。