不動産投資のローン審査は厳しい？年収を含めた審査基準や落ちた時の対策を解説
- 公開日：2024.12.16
- 更新日：2024.12.16
不動産投資を始めるときには、融資を申し込む方がほとんどです。しかし、不動産投資は住宅ローンに比べて審査が厳しいという印象をお持ちの方もいるでしょう。
実際、不動産投資には多額の資金と専門知識が必要なので、不動産投資ローンの審査は厳しくなっています。年収・自己資金・借入状況・物件の収益性などが細かくチェックされるため、審査基準を理解し、準備することが大切です。
この記事では、不動産投資ローンの特徴や、審査基準について詳しく解説します。万が一不動産投資ローンの審査に落ちたときの資産運用方法についても紹介しますので、投資を検討している方はぜひ参考にしてください。
目次
不動産投資ローンとは
不動産投資のメリットの1つは、金融機関からローンを受けてレバレッジをかけた投資ができることです。
しかし、不動産投資のローンは金額も高く、専門的な知識を必要とするので金融機関側の審査も厳しくなります。
不動産投資で利用するローンの特徴をまとめると以下のようになります。
- 融資元は銀行
- 審査が厳しく時間がかかる
- 物件についての詳しい資料の提出が必要
- 収益性や事業計画を説明する必要がある
- 変動金利のものが多い
不動産投資のローンを行っているのは多くが銀行です。一部、ノンバンクで不動産担保ローンを行なっているところもありますが、金利が高く融資額も限られています。
不動産投資のローンは高額で専門的な知識が必要なため、銀行の審査は厳しく、審査に数週間から数か月かかることもあります。
審査には、属性に関わる証明資料などの他、物件の登記簿謄本や建築済証など様々な書類提出が必要となります。また、物件の収益性を説明するために、レントロールや周辺家賃の調査、キャッシュフローや事業計画書などが必要になることもあります。
住宅ローンではフラット35など固定金利のものも多くありますが、不動産投資のローンは長期となり事業性が高いため、変動金利のものが多くなっています。
不動産投資の審査は厳しい？審査基準について
不動産投資のローン審査は厳しいと言われますが、本当でしょうか？
結論から言うと、不動産投資の審査は確かに厳しいです。特に投資初心者がいきなり高額の融資を受けることは難しいと言えます。
不動産投資のローン審査の難易度や審査に落ちた場合どんな原因が考えられるかを探ってみました。
審査難易度
| 融資の目的 | 難易度 | |
| ソーラーローン | 太陽光発電を設置する費用 | ★★☆☆☆ |
| 住宅ローン | 自分が居住する家を購入する費用 | ★★★☆☆ |
| 不動産投資ローン （事業用ローン） |
不動産収入・コインランドリー・駐車場など収益を得るために借りる費用 | ★★★★★ |
不動産投資のローン審査は、よく自己居住用の住宅ローンと比較されますが、住宅ローンと比べてはるかに審査は厳しいのが実状です。
自己居住用の物件は自分が住めなくなると困るので返済の確実性が高いですし、住宅金融公庫などからの公的支援も受けられるので、住宅ローンの審査は比較的緩めで金利も低い設定になっています。
不動産投資のローンは、あくまで事業用ローンです。
ですから、金融機関は、借入する人の属性はもちろん、物件の担保評価や収益性を厳しく評価します。
不動産投資ローンの審査は、通常の住宅ローンの審査とは全く別ものであることを理解しておきましょう。
審査基準
不動産投資ローンの審査基準はどんなものなのでしょうか。
不動産投資ローンの審査基準は大きく3つのポイントに分けられます。
- 属性
- 滞納の履歴
- 投資物件としての評価
不動産投資の融資で審査に落ちる原因は、この3つのポイントにあります。
順番に詳しく説明していきましょう。
①属性
属性は、不動産投資融資の審査でも一番大きなポイントとなります。
特に、初めて不動産投資をする人は、投資や事業の実績がありませんから、金融機関からすると属性をメインに評価せざるを得ません。
逆に、多少投資物件の収益性に疑問があっても、属性が良ければ審査に通る確率はアップします。
審査にあたって属性を判断するポイントとしては以下のようなものがあります。
- 収入
- 雇用形態と勤続年数
- 資産の状況
- 家族構成
- 健康状態や将来性
中でも1番目の収入と、2番目の雇用形態と勤続年数がポイントです。
勤続年数が一定期間あり、年収が500万円以上の正規雇用サラリーマンなどは、属性としては有利と言えます。
雇用が安定していない人や、個人事業主で収入が不安定な人などは、審査に通りにくい可能性が高いです。
金融機関は、いざという時に返済してもらえるかどうか、借入する人の収入だけでなく資産状況でも判断しています。
預貯金や持ち家など担保にできる資産がある人は、属性としては有利になるでしょう。
配偶者を保証人にするなど、配偶者の収入を見込んでいる場合は、配偶者が将来的にも継続的に収入を得られるか、なども審査に影響してきます。
もちろん、借入する本人の健康状態や継続的に働けるかどうかの将来性も大きなポイントになります。
②滞納の履歴
属性と共に審査の重要な要素となるのが、金融事故や滞納の有無など、借入人の信用履歴です。
いくら属性が良くても、過去に金融事故の履歴があるような人は、不動産投資ローンの審査に通るのは難しいでしょう。
金融機関は融資をする際に、必ず信用情報機関に借入申込人の信用情報についての照会をします。
信用情報は、銀行からのローンだけでなく、割賦販売や携帯電話の料金の未払いや遅延、奨学金の返済などまで含まれます。
信用情報履歴が残るのは5～10年程度と言われていますので、過去10年以内に金融事故や滞納の履歴がある場合は、審査落ちするリスクが高いです。
③投資物件としての評価
不動産投資でローンをする場合、投資物件としての評価が大変重要になります。
投資物件としての評価は、主に以下の2つのポイントに大別できます。
- 物件の担保評価
- 物件の収益性
物件の担保価値は、土地や建物の値段、交通の便や災害リスク、周辺環境や賃貸ニーズなどによって決まります。
土地の値段は、路線価や固定資産税評価額に加えて、周辺地域の取引価格などを参考にして評価します。建物については、木造や軽量鉄骨よりRCなどの方が評価が高く、築年数が新しいほど価値も高くなります。いざとなった時に貸し手が物件を差し押さえて売却した場合に、どこまで資金回収できるかが担保価値によって決まります。貸し手の金融機関にとっては、不動産の担保価値は審査の大きな判断ポイントです。
最後に、物件の収益性です。
不動産投資が通常の住宅ローンと一番違う点は、この投資物件の収益性になります。
物件の価格に対してどれほどの収益が見込めるのか、表面利回りだけでなく、実質利回りが高い物件であることが重要です。
実質利回りを算出するにあたっては、家賃設定や空室率、ランニングコストなどをできるだけ精緻に厳しく見積もる必要があります。
不動産投資の審査に落ちる人の特徴
不動産投資のローン審査に落ちる人には、以下のような特徴があります。
- 年収が足りない
- 自己資金（頭金）が少ない
- 信用情報に問題がある
年収が足りない
不動産投資ローンでは年収が審査基準となっています。どれくらいの年収が必要かは、借りる金額や物件によって異なりますので、一概には言えません。
年収が基準に達しなかったり、定期的な収入がなかったりする場合、審査に落ちてしまう可能性が高いです。
高額な物件や、収益性が低い物件の場合は、より年収が高くなければ審査に通らないでしょう。
自己資金（頭金）が少ない
不動産投資ローンでは、物件価格の10～20％の頭金を求められることが一般的です。頭金なしのフルローンでは、審査が特に厳しくなります。
自己資金が少ないと、返済能力が足りないと見なされ、金融機関からの信用を得にくくなり、審査に落ちてしまう場合があります。
信用情報に問題がある
過去にローン返済の延滞をしたり、クレジットカードの滞納をしたりして、信用情報に傷がついている場合、不動産投資ローンの審査に通るのが難しくなります。
また、他の銀行や消費者金融からの借入が多額にあると、金融機関の信用が得られない可能性が高いです。
心配な方は、事前にCICなどで自分の信用情報を確認しておくと良いでしょう。
不動産投資ローンの審査に落ちた人の対策
色々準備をして不動産投資の融資に申し込んだのに、審査で落ちてしまった！
諦めるのはまだ早いです。
不動産投資の審査に落ちた人でも、借入をして資産運用できる方法があるかもしれません。
不動産投資に似た投資法として、最近話題の太陽光投資があります。
太陽光投資なら審査に通る可能性がある
太陽光投資なら、不動産投資の審査に落ちた人でも、融資を受けられる可能性があります。
実際、不動産投資の経験がある人や不動産投資のローン審査に落ちてしまった人で、太陽光投資に切り替える人が増えているのです。
なぜ今、不動産投資ではなく太陽光投資が注目されているのでしょうか？
太陽光投資が不動産投資と比べて始めやすい点などを中心に解説します。
太陽光投資の融資は頭金が0円でも審査に通りやすい
太陽光投資の融資は、不動産投資と違い、頭金が0円でも審査に通りやすくなっています。
不動産投資でも頭金無しのフルローンを借りられる可能性は0ではありませんが、融資額が高額なので、通常は1割程度の頭金を求められることが多いです。
特に、不動産投資が初めてで実績の無い人や担保資産が無い人が、いきなりフルローンをしてもらえる可能性は極めて低いでしょう。
その点、太陽光投資であれば、不動産よりも融資金額が低く、初期費用も安いため、金融機関の審査が通りやすいと言えます。
太陽光投資はFIT制度により収益の安定性が見込めるため、金融機関も融資がしやすく、場合によっては頭金0円でも融資を受けられます。
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太陽光発電投資に興味を持っている人・始めている人は、以下に当てはまる人が多いです。
- 貯金が300万円以下
- サラリーマン
- iDeCoやNISAをしている
- 不動産投資に興味を持っている・もしくはすでに始めている
- リソースをかけずに不労所得がほしい
セミナーでは、太陽光発電投資の仕組みや始め方などをしっかりと理解していただき、さらに次のような情報も説明します。
- 太陽光発電投資と他の投資との比較
- 太陽光投資vs不動産投資
- 太陽光発電投資のリスク、その対処法
など
まずは、なかなか聞きなれない太陽光投資ってどんな投資方法なの？と内容を聞きに行くのがおすすめです！
不動産投資ローンに関するよくある質問
不動産投資ローンについて考える時に、気になる点について解説します。
不動産投資ローンと住宅ローンの違いは？
不動産投資ローンが事業用の収益物件を購入するためのローンです。対して住宅ローンは、自分で住む住宅を購入する際に利用できます。
不動産投資ローンは家賃収入で返済していくことになります。ローン金額が大きく、リスクも高いため、不動産投資ローンの方が住宅ローンよりも金利が高いです。
不動産投資ローンの借入可能額はいくらまで？
不動産投資ローンの借入可能額の目安は、一般的に年収の7～10倍と言われています。
ただし、借入する方の属性や物件の収益性、金融機関、頭金の割合によっても借入できる金額は異なります。まずは、金融機関に相談してみるのが確実です。
不動産投資ローンは頭金なしでも借りられる？
不動産投資ローンは頭金なしで借りられることはありますが、かなり条件が厳しくなります。
年収がかなり高い、物件の収益性が非常に高い、過去に返済実績があるなど、金融機関との信頼関係が必要です。
頭金を用意した方が審査は通りやすくなります。
不動産投資ローンで複数の物件を購入できる？
不動産投資ローンで複数の物件を購入することができます。しかし、年収に対して借入できる総額は基本的に変わらないので、審査が厳しくなる可能性があります。
また、追加で不動産投資ローンを組みたい場合には、現在の返済状況も影響します。収益性次第では、追加融資ができる場合もあります。
不動産投資ローンの審査に落ちたらどうしたら良い？
不動産投資ローンの審査に落ちた場合には、以下のような対策がとれます。
- 副業や転職で年収を上げる
- 頭金を貯蓄する
- 信用情報を改善する
- 収益性の高い物件を選ぶ
- 金融機関を変える
- 不動産投資以外の投資に目を向ける
基本的には、不動産投資ローンの基準を満たすように準備を整える必要があります。
年収を上げたり、頭金とする自己資金を用意したりすることで、審査に通る可能性が高まるでしょう。
不動産投資にこだわらず、他の投資に目を向けるのも1つの手です。例えば、太陽光発電投資なら、不動産投資よりもローン審査が通りやすくなっています。
まとめ
以上、不動産投資のローンについて、特徴や審査基準などについて解説しました。
不動産投資は高額で長期の融資になることが多く、金融機関はほぼ銀行に限定され、審査基準も厳しくなります。
高い属性や最低でも1割程度の頭金を求められることが多いので、条件を満たせない人がローンの審査に通ることはかなり難しいでしょう。
太陽光投資であれば、頭金0や別の金融機関からローンを受けられる可能性もあります。
不動産投資ローンで審査に落ちた人でも、諦めずに、太陽光投資など他の投資方法や代替案が無いか検討してみましょう。
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この記事を書いた人
ikebukuro
