コンテナ投資・トランクルーム投資とは？儲からないって本当？メリット・デメリットを解説

トランクルーム投資（コンテナ投資）は、コンテナと土地を購入し、トランクルームとして貸し出して賃料を得る投資方法です。

不動産投資に比べると初期費用・ランニングコストがかからないことや、表面利回りが比較的高いことから、注目されています。

しかし、空き室リスクがあったり、「儲からない」「失敗した」といった口コミがあるのも事実です。

今回は、トランクルーム投資のメリットや、注意点について解説しています。これからトランクルーム投資を始めようかと検討している人は、ぜひ参考にしてみてください。

トランクルーム投資（コンテナ投資）とは？

トランクルーム投資とは、トランクルームのスペースを個人・法人や企業に貸し出して、それにより発生する収益を得る投資方法です。

個人・法人が所有しているスペースには限りがあります。そのスペースが広くて余裕があれば問題ありませんが、保管するものが多過ぎてスペースに見合わない場合、満足に管理することができなくなるでしょう。

また、生活空間・職場のスペースの場所を取ってしまい、困っている人も少なくありません。そのような物の管理に困っている人に、新たなスペースを提供するのがトランクルームサービスです。

• トランクルームを物置代わりにしたい
• 大事なものを保管したい
• 引っ越し・リフォームの際に物を一時的に保管したい

このようなニーズに対応できるのが、トランクルームレンタルサービスです。トランクルームを利用したサービスは、「土地が狭い日本に向いている」「生活空間・職場以外にスペースが欲しい人が多い」という点を踏まえて、大きな利益が生まれるサービスとして注目されています。

このトランクルームサービスを自ら行ない、利益を生み出すのがトランクルーム投資なのです。

トランクルーム投資（コンテナ投資）の運営形態は3つ

トランクルーム投資は大きく分けて3種類の運営形態があります。その3つのタイプの内容について以下より説明しましょう。

①業務委託方式

所有しているコンテナ・スペースを専門業者に委託して、契約者が支払う賃貸料で収益を得る方式が、業務委託方式です。

あらかじめ所有しているコンテナ・スペースがあるため初期費用が一切かからない・安定した収入が得られやすいことがメリットに挙げられます。

初期費用が発生しないので利回りは関係ありませんが、業者に支払う仲介手数料が発生します。

②フランチャイズ方式

トランクルーム事業を行なっているフランチャイズ本部と契約して、トランクルーム・スペース所有者となり、トランクルーム投資を行なうのがフランチャイズ方式です。契約者がコンスタントに継続していれば安定した収益となりますが、稼働状況によって収益の上下が激しいのが特徴といえます。

トランクルームを所有していなくても事業開始ができるため、トランクルーム運営形態の中で最もスタンダードなタイプといえるでしょう。

③サブリース方式

サブリース方式とは、専門業者がトランクルームを借りて賃貸運営を行なう方式です。利用者がいなくてもサブリース料金の収入が発生するのでマイナスになりにくく、専門業者が管理しているため、手間がかかりません。ただし、管理手数料が割高です。

トランクルーム投資（コンテナ投資）は節税になる？

トランクルーム投資は、多額の減価償却費​​の計上が可能であるため、課税の繰り延べができます。しかし、繰り延べは課税の「繰越」であって「節税」ではないので、注意が必要です。

また、コンテナは不動産ではなく動産であり、固定資産税の納税対象にはならないので、税金を支払う必要はありません。

トランクルーム投資（コンテナ投資）は儲からない？デメリット

トランクルーム投資を円滑に進めるためには、トランクルーム投資の注意点やデメリットも把握することです。事前にデメリットを確認しておけば、自分が本当にトランクルーム投資に向いているのかどうかが理解できて、失敗を回避できます。

では、トランクルーム投資の注意点・デメリットは何があるのか、以下より説明しましょう。

• 大きな収益は見込めない
• 空室リスクがある
• トランクルーム設置場所の防犯対策が必要
• 借地だと契約終了後は撤退しなければいけない

大きな収益は見込めない

トランクルーム投資は、他の投資方法に比べて目立つ収益が出ないのが特徴です。株や土地活用などは、その時々の市場の動向・タイミングなどによって初期費用を簡単に回収・上回る大きな利益が出る場合もあります。

また、投資に関する豊富な知識・スキル・経験があれば、多大な利益を出すことも可能です。しかしトランクルーム投資は、投資の初心者であっても簡単に開始できるメリットがある反面、利益の範囲が限られて、収益が発生する構造も単純であるため、飛躍的な収益は見込めません。

ハイリスクがない代わりに、ハイリターンもないのが、この投資のデメリットともいえる面です。

空室リスクがある

自己運営・フランチャイズ運営でトランクルーム投資をした場合、問題となるのが空席リスクです。

賃貸住宅や土地活用などの投資方法は、借り手・買い手が見つからないと利益にならないデメリットがあります。そしてそれは、それらより初期費用がかからず、リスクが少ないといわれているトランクルーム投資も同様です。

トランクルーム契約者は長期的な契約をしてくれる人が多いのは事実ですが、利用そのものをしてくれる人がいない限り、収益は発生しません。

空席が続くトランクルームは、次のような原因が考えられます。

• 立地が悪い（交通の便が悪い）
• 競合が多い（周囲に格安トランクルームがある等）
• 宣伝をしていない

このような原因があることを事前に頭に入れてから、投資を開始することが大事です。

トランクルーム設置場所の防犯対策が必要

トランクルーム運営の問題の一つが防犯対策です。トランクルームを貸してくれる仲介会社によってはセキュリティ対策が万全のところもありますが、そうでない会社もあります。その場合は、自分で対策を用意しないといけません。

保険会社に相談をして保険を用意して、契約者には任意で加入してもらうといった対策をとりましょう。

借地だと契約終了後は撤退しなければいけない

トランクルーム投資をする際は、土地を所有している・していないによって、その運営方法や収益（初期費用）は異なります。

土地が借地だった場合、自分の所有物ではないため税金はかかりませんが、契約終了後は撤退しないといけません。契約が終わればせっかく収益が順調でも継続不可能になるので、契約更新が可能であるかどうか、事前に確認しておきましょう。

トランクルーム投資（コンテナ投資）の特徴とメリット

トランクルーム投資は、他の投資方法に比べてどのような特徴があるのでしょうか。特徴・メリットを以下より紹介しましょう。

• 初期費用が少ない
• ランニングコストが低い
• 古くなっても賃料が下落しにくい
• 長期間の利用が見込める
• 表面利回りが比較的高い
• コンテナは動産なので固定資産税がかからない

初期費用が少ない

トランクルーム投資は、似たような投資方法である不動産投資に比べると、初期費用がかからないのが特徴です。トランクルームのような提供可能なスペースを最初から所有していれば、初期費用はほとんどかかりません。

屋外型トランクルームを購入する場合は500万〜2,000万円ほどかかります。決して安い金額ではありませんが、他の賃貸型投資の初期費用はより高額となるため、他の不動産投資と比較すると始めやすい金額といえるでしょう。

ランニングコストが低い

トランクルーム投資は月々にかかるランニングコストが低いこともメリットに挙げられます。不動産投資のランニングコストは、管理費用・メンテナンス費用・光熱費・税金などです。

アパートなどの賃貸や広い土地の売却をするタイプの投資の場合、決して安くないランニングコストが発生します。

トランクルーム投資の場合も月々のランニングコストがかかりますが、トランクルームはシンプルな構造で規模が大きくないので、他の不動産投資に比べるとそれほどの費用は発生しません。

古くなっても賃料が下落しにくい

トランクルーム投資は、他の不動産投資のように築年数が価値に影響を与えないのがメリットです。

不動産投資で扱う物件は、当然ながら年数が経過すれば徐々に劣化していき、新築に比べると質が落ちます。築年数が多いと借り手・買い手は見つかりにくくなり、また劣化した部位を修繕する費用もかかるでしょう。

それに対してトランクルームは、ただ荷物を置いて保管するスペース提供だけなので、劣化具合は借り手側にとってそれほど重要ではありません。

あまりにもトランクルームの劣化具合がひどくて、預けた荷物にダメージを与えるようであれば問題がありますが、そうでない場合は劣化していても極端に価値が下がることはないでしょう。

アパート経営だと物件の老朽化に合わせて家賃が安くなることもありますが、トランクルーム投資の場合はトランクルームが劣化しても賃料を極端に下げる必要はありません。

長期間の利用が見込める

先述した通り、トランクによるスペース提供は日本の住宅事情に合っているため、利用者1人につき長期的な利用が期待できます。それによりムラのない安定した収益になりやすいのが、トランクルーム投資のメリットです。

日本では、断捨離という概念が定着しつつありますが、それでも所有しているモノが多いという人も少なくないでしょう。それに対して十分がスペースが確保できていないパターンが珍しくありません。

モノを処分したくない、それでも保管できるスペースがないというニーズを満たしてくれるのが、新しいスペースを提供してくれるトランクルームサービスです。

トランクルームサービス利用は、個人や会社の引っ越し時の一時的な保管というパターンもあり、この場合は、長期的な利用は期待できません。

ただし、夏・冬といった季節ごとに使用・未使用がはっきりと分かれているアイテム、趣味で長年収集していて家に置けなくなったコレクションアイテムの保管などは、長期利用する人がほとんどです。

長期契約が多いということは収益にアップダウンがないため、安定した収益が見込めます。

表面利回りが比較的高い

トランクルーム投資は、他の投資に比べて表面利回りが高いといわれています。表面利回りとは、大まかな利益をパーセンテージであらわしたものです。表面利回りを計算すれば、正確ではないながらもおおよその利益を予想することが可能です。

表面利回りの計算式は以下になります。

表面利回り（%）＝家賃収入（年）÷初期費用（購入金額）×100

では、トランクルーム投資を実施した際の、表面利回りを計算してみましょう。トランクルームサービスの月々のレンタル料・初期費用（トランクルーム購入費用）の例は、以下になります。

• 年間の家賃収入：250万円
• 初期費用：900万円
  250万円÷（900万円×100）＝27.7%
  

上記の計算結果でわかる通り、高い表面利回りとなるので、安定しつつ決して安くない収益が期待できます。

ただし、表面利回りは大まかな計算方法になるので、初期費用・必要経費などを合わせるとそれらが利益から引かれて、利益が減る仕組みです。

コンテナは動産なので固定資産税がかからない

土地活用や賃貸物件運営など、他の不動産投資と比べられることの多いトランクルーム投資ですが、正確にいうとコンテナは不動産ではありません。トランクルームは他の建造物と異なり自在に移動が可能なので、「不動」ではなく「動産」に該当します。

そして、不動産と動産の違いは、移動可・不可だけでなく、税金が発生するかという点もあります。不動産を所有している場合、固定資産税という税金が発生するので、納税をしなくてはいけません。しかし、コンテナは動産なので固定資産税の課税対象外です。

また、トランクルームを所有していると、高額の減価償却費の計上ができる点もメリットといえます。それにより課税の繰り延べが可能です。

トランクルーム投資・コンテナ投資を成功させるポイント

ここからは、トランクルーム投資・コンテナ投資を成功させるポイントを3つ紹介します。

利便性が良い土地を選ぶようにする

例えば都市部の場合、利用者がバスや電車で移動することが多いと予測される場合は、交通の便が良い場所の土地を選ぶようにしましょう。

一方、日常的に車で移動することが多い場所であれば、駐車スペースを確保しておくなど敷地内でも車を動かせやすい位置を選ぶ必要があります。

また、場所によっては自宅とトランクルームの間を走っている、無料のシャトルバスが運行しているケースもあります。

1階建てタイプを選ぶようにする

2階建てタイプよりも1階建てタイプのほうが、荷物の出し入れが簡単です。

ですが、場所によっては利用率や敷地面積などの兼ね合いもあるため、場所によっては2階建てタイプのほうが利益が出やすい場合もあります。

立地や客層に合ったサイズを選択するようにする

立地や客層に合わせたサイズのトランクルームを選ぶことも、トランクルーム投資を成功させるポイントのひとつです。

トランクルームの大きさは、荷物が多めの方やファミリー向けの場合、4畳や8畳タイプがあります。また単身世帯向けの場合、1畳〜2畳タイプがあるのが特徴です。

また、あまりにも大きすぎると利用されない場合もあるため、気をつけてください。

トランクルーム投資（コンテナ投資）に関するFAQ

トランクルーム投資に関してよく挙がる疑問を以下にまとめてみました。疑問とその回答を紹介しましょう。

トランクルーム投資は失敗しやすいって本当？

トランクルーム投資は、他の投資方法である株や不動産投資（土地活用）に比べると、初期費用がそれほどかからない・特別な知識・スキルが不要なので、リスクは少なめです。

ただし、株や土地活用のような飛躍的な収益は見込めません。それが「儲からない＝失敗しやすい」といったイメージにつながっているようです。

投資初心者・堅実に収益を上げたい人は、トランクルーム投資が向いています。

トランクルーム投資詐欺に合わないためには？

トランクルーム投資では詐欺が発生することもあります。トランクルーム業者が投資の話を持ちかけ、相場以上の価格でトランクルーム購入を進めるという手口です。

トランクルーム投資詐欺に引っかからないためには、以下のポイントを押さえる必要があります。

• 業者の評判・口コミを確認
• 業者の会社所在地やサイトを確認（サイト内に重要事項が掲載されていない）
• 疑問があって連絡をした場合、しっかりと回答してくれるか
• トランクルーム購入費用・利回りの情報を知っておく

以上の点を押さえておけば、詐欺は回避できます。

まとめ

トランクルームサービスは、日本の住宅事情・ライフスタイルのニーズを満たす、需要のあるサービスです。そしてトランクルームサービスを自身で行なうトランクルーム投資は、安定的にに利益を得たい・失敗をしたくない・投資初心者に向いています。

ただし、事前にメリット・デメリット・注意点を把握していないと、失敗をする可能性も決して低くありません。

しっかりと大事なポイントを押さえて、円滑にトランクルーム投資を行ないましょう。