発電所購入の際の注意喚起!!表面利回りに惑わされずに下調べを。

土地付き太陽光発電の投資や売却、運用に関するブログ

今回、当社も決算に向けて自社購入の太陽光の物件探しをかなりしました。

当社の場合は、自社で発電量の予測から、経年の劣化、利回り算出まで行っていますが、一般的には業者から提示されたものを信じるしかないのではないでしょうか。

※ちなみにソルセルでは、取扱い物件のすべて統一された基準を用いて自社で算出した発電量、表面利回りを提示しており、売却主からのバイアスを調整しています。

中には、我々の基準よりも低めの設定を希望されるケースがあるので、その場合は低めに設定します。

正直な話、公表されている発電量予想と表面利回りはあてにならないケースがあります。

今回の物件探しで痛感しました。物件選びには落とし穴がたくさんあります。

代表的なものとして。

実は発電量の予想はある程度コントロールできてしまう値なんです。

通常、発電量の計算は

年間日射量=平均日射量(NEDO「日射量データベース」)×ソーラーパネル出力×365日×損失係数(通常0.8~0.87の間くらい)

で算出できます。(厳密にはもっと複雑な計算していますが参考までに。)

損失係数とは、温度によるロス、汚れによるロス、回路の設計、ケーブル等の抵抗値でのロス、パワコンによる変換時のロスなどです。

分かりやすい指標としては、高温の場所やパワコンの変換効率が低い場合は当然ロス率が高くなります。

もっと手っ取り早く計算したい方はこちらが便利です。

資源エネルギー庁 発電量シミュレーター

これで出したエクセル表の一番下に出てくる予想発電量と近傍発電実績平均値の間に落ち着くと思えば

間違いないと思います。

ただしこのデータ、発電所の不具合や、明らかに何かオカシイ時のデータがそのまま反映されてしまっている

ので、必ずしも上記の限りではなく、一つ一つの数値をしっかりと分析する必要があります。

メーカーによる差は、ソーラーフロンティア(化合物系)、アモルファス太陽電池、パナソニックHIT など特殊なソーラーパネルを除けば殆どありません。

だからと言って、パネルはどこも一緒という訳ではないです。その点はまた別の機会に。

例えば、東京都世田谷区で真南、設置角度20度で50㎾設置した場合。

年間発電量=3.8(府中で設定)×50(㎾)×365(日)×0.8~0.87=55480kwh~60334kwhくらいが適正な数値と思われます。

今回、購入検討の過程で調べた物件の中には、システムロス0.93で計算さている物件もありました。

つまり、パネルの汚れや、ケーブルの抵抗値から生まれるロスを一切考慮せずに、パワコンの変換効率の分だけ差し引いた値です。

これ、結構ひどい話で仮に日射量は府中の設定で、2200万円の50㎾、売電単価38.88円(税込)の物件の場合下記の様に全く異なる投資効果となります。

【損失係数0.93の場合】

3.8(日射量)×50(㎾)×365(日)×0.93=64495(kwh) × 38.88円 = 2,507,585円 表面利回り 11.39%

【損失係数0.8の場合】

3.8(日射量)×50(㎾)×365(日)×0.8 =55480(kwh) × 38.88円 = 2,157,062円 表面利回り 9.8%

同じ物件なのに、ちょっと数値をいじるだけでこんなに変わってしまいます。

これを同じテーブルで比較するのって怖くないですか??

ちなみに、どちらもNEDOのデータを用いている。という事実に相違ありません。

契約書には、「発電量はあくまで予想で、補償しません。」当然の事といえば当然なんですが、故意に発電量を水増ししていても保証はしません。

って事にもなってしまいます。

このケースではさすがに悪意を感じてしまいました。

これって悪徳ってやつじゃないですか??????

今回、改めて思いました。

ソルセルのサービス運営にあたり、太陽光発電所の仲介はどんな付加価値がつけられるか、

自分の行う仕事の価値を度々振返り、常々付加価値の高いサービスをと検討しております。

仲介という立場で売主様、買主様の中立的な立場にある者として安心を提供する。

しっかりとした知識に裏付けされら透明性のあるサービス提供で、付加価値を付けていこう。

ソルセルの運営理念が一つ固まりました。

物件購入のご相談、仲介サービス。仲介者としてあるべき姿を模索しつつ、高い付加価値を提供できるよう、一つ一つの商談に向き合います。

ちなみに、表面利回りを上げるために、節税効果を入れてしまうケースもあるようですね。

良し悪しは別として、基準がまちまちなのは問題だと思います。

さらに、土地が売買、賃貸一括払い、賃貸年度払いなど、条件が様々です。

表面利回りの算出方法については、定義が明確にないので、各社独自の数値で計算している

のが現状です。

表面利回りは一人歩きするものです。

例えば、公表されていた表面利回りが9%で、実際の運用では実質利回りが9%を超えることもあれば、

公表されていた表面利回りが12%近くなのに、実際の運用での実質利回りが5~6%にしかならない事もあります。

難しいところですね。

太陽光発電所の購入・物件探しのご用命

ソルセル

です。

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