中古太陽光発電所、売却の適正価格とは?

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こんにちは!

今回は、中古太陽光発電所の売却を検討されている方向けの記事です。

さて、今回のテーマは「中古太陽光発電所の適正価格について」

 

~売却ご検討者様からよくいただくご質問~

「何を根拠に適正価格を算出しているのか?」

「売却査定額は妥当なのか?」

「他社では〇〇万円と言われたけど、(ソルセルの査定と)違うのは何故?」

 

売却ご検討者様(下記、「売主様」と表記)にとって、確かに疑問ですよね。

 

あくまで当社の場合、

適正価格=売れる価格(市場が求める価格)と考えています。

 

市場価格と言っても、取引量が多くない上に、取引情報は公開されてはいません。

よって、明確な基準となる相場や根拠は、実はあるようでないのです。

 

当社が適正と考える範囲の査定額を提示し、売主様と協議のうえ販売価格を決定します。

 

【売却価格の査定に必要な情報】

・発電実績値

・FIT単価

・稼働開始時期

・場所

・土地形態(売買/賃貸)

 

上記を踏まえて、基本的には、利回りをベースに査定します。

 

直近の実績値とFIT残年数から表面利回りを算出。

ざっくりですが、稼働期間が3年未満でしたら表面利回り11%程度が目安です。

 

中古発電所の場合、新規と比べて利回りが良くないと売れにくいです。

仮に利回りや他条件が同じなら、ほぼ全員が新規物件を選択されるはずです。

 

購入された方の、最終的な手残り額で比較してみましょう。

新規中古共に表面利回り10%、2000万円の発電所があるとします。

①新規の場合、20年間の売電収入総額は4000万円。

②2年稼働済みの場合、18年の売電収入総額は3600万円

 

ランニングコスト(支出)が共に年間50万程度として、最終的な手残りは

①(4000-1000)―初期費用2000=1000万円。

②(3600-900)―2000=700万円

(上記に減税効果は見ていません)

 

収支だけで考えると、明らかに新規の方が投資物件として良いですね。

 

新規は表面利回り10%、中古11%の2000万円の発電所の場合。

①新規の場合、20年間の売電収入総額は4000万円。

②2年稼働済みの場合、18年の売電収入総額は3960万円

 

ランニングコスト共に年間50万、最終的な手残りは…

①(4000-1000)―初期費用2000=1000万円。

②(3960-900)―2000=1060万円

 

中古発電所は新規より節税効果が少ないことも踏まえると

購入した方がある程度の収益は見込めないと、新規と同等の比較検討対象になりにくいです。

 

ですが、中古のメリットを付加価値として比較検討される方、

また少数ですが中古限定でお探しの方もいらっしゃいます。

【中古発電所の利点】

・工事リスク(完工前に販売会社が倒産、不良工事など)がない

・発電実績が明確(収支が見えやすい)

・契約決済後、即連系が可能

・(上述の理由により)金融機関の融資付けがしやすい

 

ただやはり、購入を検討される方にとって

新規物件と比較して魅力を感じていただける価格設定が大前提です。

 

 

発電所の場所は、あくまで参考程度。査定に大きく影響しません。

具体的な引き合いが多い、また流通数が少ないエリアの場合は、

多少高めに価格設定しても可能性はあるかな、という程度です。

 

やはり人気は、東京・中部・関西電力管轄。

また、上記以外でも抑制対象でない物件も希少性が高く、好まれます。

 

土地形態(売買/賃貸)や付帯設備(防草シートや遠隔監視装置)も同様です。

土地賃料がかなり高い、などのケースを除き、査定に殆ど影響しません。

 

 

購入検討者様にとって、利回りは高ければ高いほどいいのは当然ですが。

場所や土地形態などのご希望は異なります。

結局のところ、お客様とタイミング次第ということになるのです。

 

よって、ソルセルでは、下記の3通りで査定額をお出しします。

 

(1)すぐ売れる価格…具体的顧客がある、もしくは引き合いが多く見込める価格

(2)通常…直近の問い合わせ状況などから、一定の引き合いが見込める価格

(3)高めの価格…タイミングと顧客次第で売れるかも知れない価格

 

物件価格により、どのくらい引き合いの数が違うのか?

 

ここでいう「引き合い」とは、「資金調達含めた具体的な検討者」という意です。

それぞれの物件をご案内したお客様が、具体的な検討に進まれる割合は…

(1)すぐ売れる価格 20~30%

(2)通常 10~20%

(3)高めの価格 0~5%

殆どの方が新規中古問わず複数物件を比較検討されるため、大よそこのくらいです。

何となくイメージしていただけたでしょうか。

 

どのくらいの期間で売れるのか?

あくまで目安として

(1)すぐ売れる価格…3ヶ月以内

(2)通常…3ヶ月~半年以内

(3)高めの価格…半年以上かかる可能性が高い

 

過去の取引実績からも、大きく外れることは少ないと考えます。

 

 

~売主様からよくいただくご質問~

 

「(ソルセルに)仲介をお願いした場合、専売契約になりますか?」

専売契約ではありません。他社への依頼も可能です。

何らかの事情により、希望されない場合はWEB掲載もいたしません。

(その場合、既存顧客に非公開物件として、ご案内します)

 

「査定額を見て、売却するかしないか決めたいのですが…」

全く問題ありません。

査定依頼の段階では、売却の意思は固まっていない方のほうが多いです。

完全成功報酬なので、譲渡に至らない限り、費用は一切かかりません。

 

「〇〇万円を希望しているのですが、可能でしょうか?」

売主様のご希望価格で販売開始すること自体は、何ら問題はないのですが…

査定額より大幅に高い場合。

しばらく所有されてから、売却を再度検討されることをおすすめします。

 

販売開始後、一定の時間が経過しても動きがなければ価格を見直します。

見直した後も高い(と思われる)場合、何度か繰り返すことも…

最終的に最初の査定額と同等か、低い価格で売却となる可能性もあり得るためです。

 

 

上述のとおり、中古発電所の販売価格は売主様のご意向によっても左右するのです。

 

 

最後にテーマとは少しずれますが、ソルセルの販促活動の強みをひとつ。

ずばり、アナログなことです(笑)

 

販売開始になった発電所のご案内は顧客にメールで一斉送信でもなく

発電所情報に応じてパソコンが自動的に該当顧客を選定しているわけでもありません。

 

「(条件がマッチする)A様とB様とC様に、まず最初にご案内差し上げよう」

「D様のご希望エリアは関東圏だけど、ご実家がある岡山はOKとおっしゃっていたな…」

「少しご予算オーバーだけど、この物件はE様にぴったりだな!」

 

などなど…

顧客リストと記憶頼みですが、最適かつ最速でのマッチングを極力考えています。

 

売却をご検討の際は、まずはお気軽にご相談下さい!

(売却のお問い合わせはこちらから)

 

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