中古太陽光発電所、売却の適正価格とは?

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こんにちは!

今回は、中古太陽光発電所の売却を検討されている方向けの記事です。

さて、今回のテーマは「中古太陽光発電所の適正価格について」

 

太陽光発電所の売却ご検討者様からよくいただくご質問

「何を根拠に適正価格を算出しているのか?」

「売却査定額は妥当なのか?」

「他社では〇〇万円と言われたけど、(ソルセルの査定と)違うのは何故?」

 

売却ご検討者様(下記、「売主様」と表記)にとって、確かに疑問ですよね。

 

あくまで当社の場合、

適正価格=売れる価格(市場が求める価格)と考えています。

 

市場価格と言っても、取引量が多くない上に、取引情報は公開されてはいません。

よって、明確な基準となる相場や根拠は、実はあるようでないのです。

 

中古の太陽光発電所の売却価格の決定方法

太陽光発電所の売却価格決定においては当社が適正と考える範囲の査定額を提示し、売主様と協議のうえ販売価格を決定します。

 

【中古太陽光の売却価格の査定に必要な情報】

・発電実績値

・FIT単価

・稼働開始時期

・場所

・土地形態(売買/賃貸)

 

上記を踏まえて、基本的には、利回りと直近の買い手オファー状況ををベースに査定します。

 

直近の実績値とFIT残年数から表面利回りを算出。

ざっくりですが、稼働期間が3年未満でしたら表面利回り11%程度が目安にしています。

 

中古の太陽光発電所の売れ行き状況

当然ながら、中古太陽光発電所の場合、新規と比べ、期待利回りが高めです。

仮に利回りや他条件が同じなら、ほぼ全員が新規物件を選択しています。

 

利回りが同じ=元を取るまでにかかる期間が一緒

購入された方の、最終的な手残り額で比較してみましょう。

新規中古の発電所の収支を比較します。

前提条件として。

・共に表面利回り10%

・販売価格は2000万円

・年の収入は200万円

・年間の維持管理費は50万円

この2つを比較してみます。

【新規の発電所の場合】

FIT期間の運用成果は1000万円。

①新規の場合、20年間の売電収入総額は4000万円。

②年間の収支は200万円-50万円=150万円。

③残期間20年なので、150万円×20年=3000万円がFIT有効期間内の運用手残り。

④購入価格2000万円を差し引くと20年後には1000万円の黒字。

【中古の発電所の場合】

FIT期間の運用成果は700万円。

①2年稼働済みの場合、18年の売電収入総額は3600万円

②年間の収支は200万円-50万円=150万円。

③残期間18年なので、150万円×18年=2700万円がFIT有効期間内の運用手残り。

④購入価格2000万円を差し引くと18年後には700万円の黒字

(上記に減税効果は見ていません)

 

同じ利回りでも300万トータル収支で新規の方が上回ります。

 

上記の様に、同じ利回りの場合、中古発電所は、新規と同等の比較検討対象になりにくいです。

 

太陽光発電所の稼働済み案件ならではの良さ

中古の太陽光には魅力がないのか?と言うとそうでもありません。

【中古発電所の利点】

・工事リスク(完工前に販売会社が倒産、不良工事など)がない

・発電実績が明確(収支が見えやすい)

・契約決済後、即連系が可能

・(上述の理由により)金融機関の融資付けがしやすい

これらの利点を考え、同等利回りでも中古が良いケースもあります。

特に、借入れのし易さ。は投資する側にとっては大きな魅力です。

【太陽光発電所を中古で売るときのポイント】

そうは言ってもまずは利回り。妥当な金額設定を!

立地や条件などにより、売れるケースもありますが、それは偶然です。

立地が影響を与えるのは、貸付可能な金融機関の状況やたまたま

近くにお住まいの方が情報を見た!

などです。

当社がお出しする査定価格には大きく影響しません。

具体的な引き合いが多い、また流通数が少ないエリアの場合は、

多少高めに価格設定が可能です。

人気なのは東京・中部・関西電力管轄。

事後的にはどうしようもありませんが、売れやすいのは抑制リスクが少ない地域です。

小~中規模発電所の場合、自宅の近くで探される方も多いです。

人口の多い地域というのも一つのポイントです。

途中で売却する可能性の高いケースは都市圏から極力近くが理想です。

九州などでも抑制対象でない物件も希少性が高く、好まれます。

太陽光発電所、その他の条件

・土地の契約形態(売買/賃貸)

現在、土地購入のケースと土地賃貸のケース、どちらが有利という事はありません。

土地賃料がかなり高い、などのケースは売れにくくなります。

結局のところ、お客様とタイミング次第ということになるのです。

・監視装置の有無

あった方が良いのは当然です。

しかし、必須設備ではない為、あるから絶対に高く売れる!

ということは今のところありません。

必須ではない=人によって必要だと思う。

とお考え下さい

・防草シート

こちらもあった方が良いです。

しかし、監視装置と同じように、必須ではありません。

トータルの年間維持管理費として組み込んだ時に明らかに安くなる。

となれば売れやすくなります。

例えば、防草シートが付帯していても、年間の維持管理契約が必須で、

その額が高ければ防草シートが敷いてあるメリットはなくなります。

売却相談をいただいた際、ソルセルでは、3通りで査定額をお出しします。

 

(1)すぐ売れる価格…具体的顧客がある、もしくは引き合いが多く見込める価格

(2)通常…直近の問い合わせ状況などから、一定の引き合いが見込める価格

(3)高めの価格…タイミングと顧客次第で運が良ければ売れるい価格

 

物件価格により、どのくらい引き合いの数が違うのか?

 

ここでいう「引き合い」とは、「資金調達含めた具体的な検討者」という意です。

それぞれの物件をご案内したお客様が、具体的な検討に進まれる割合は…

(1)すぐ売れる価格 20~30%

(2)通常 10~20%

(3)高めの価格 0~5%

殆どの方が新規中古問わず複数物件を比較検討されるため、大よそこのくらいです。

何となくイメージしていただけたでしょうか。

 

どのくらいの期間で売れるのか?

あくまで目安として

(1)すぐ売れる価格…3ヶ月以内 
※最短で1週間まで実績あり。

(2)通常…3ヶ月~半年以内

(3)高めの価格…半年以上かかる可能性が高い

 

太陽光発電所、売出し前にこれだけはやっておきたい。顧客が付かない発電所

総じていうと、維持管理をしっかりとしておきましょう!
ということに他なりません。

太陽光発電所の投資に踏み切る、買い増しをする時。

案外と衝動買いに近いケースが多い気がします。

やはり投資の意思決定に勢いは大切なんです。

人が大事にしていなかったものを高い値段では買いたくない。

という気持ちは分かる気がします。

購入検討している方は大抵、現地を見に行きます。

現地確認の後、ご購入のトーンが急に下がる事も珍しくありません。

太陽光パネルに影も、、、雑草が伸び放題!

いくら好立地、高利回りでも雑草が伸び放題の発電所では売れません。

これは、発電量がロスしているという事実のみならず、敬遠されます。

理由はうまく説明できませんが。。。
 

高額な維持管理契約、、、

せっかく安定的に稼げる太陽光発電所でも、不当な契約がついていては売れにくいです。

感覚値ですが維持管理の外注ひは上限年間収益の8%くらいまでに留めたいものです。

しかし、太陽光発電所の維持管理上、最も大切なのは草刈りと緊急駆けつけです

草刈は必ずしなくてはなりません。

緊急時のサポートは運用上大きな助けになります。

この2つを賄えていれば、収益の8%は許容範囲と考えています。

フェンスの倒壊

太陽光発電所のフェンスは、割と安価なものを使用する事が多いです。

個人的にはそれで良いと思ってます。

しかし、安価なフェンスは、荷重に弱いケースも多いです。

蔓植物が絡まった程度で倒壊してしまうこともあります。

修繕はそこまで難しくはないですが、見に行った方がこれを見たら買う気は失せます。

鳥の糞や生ごみ、様々な問題

パネルに鳥の糞が付着していたり、中には近所の方がゴミ捨て場にしていた。

なんてこともありました。

当然、売れません。

 

~売主様からよくいただくご質問~

 

「(ソルセルに)仲介をお願いした場合、専売契約になりますか?」

専売契約ではありません。他社への依頼も可能です。

何らかの事情により、希望されない場合はWEB掲載もいたしません。

(その場合、既存顧客に非公開物件として、ご案内します)

 

「査定額を見て、売却するかしないか決めたいのですが…」

全く問題ありません。

査定依頼の段階では、売却の意思は固まっていない方のほうが多いです。

完全成功報酬なので、譲渡に至らない限り、費用は一切かかりません。

 

「〇〇万円を希望しているのですが、可能でしょうか?」

売主様のご希望価格で販売開始すること自体は、何ら問題はないのですが…

査定額より大幅に高い場合。

しばらく所有されてから、売却を再度検討されることをおすすめします。

 

販売開始後、一定の時間が経過しても動きがなければ価格を見直します。

見直した後も高い(と思われる)場合、何度か繰り返すことも…

最終的に最初の査定額と同等か、低い価格で売却となる可能性もあり得るためです。

 

 

上述のとおり、中古発電所の販売価格は売主様のご意向によっても左右するのです。

 

 

最後にテーマとは少しずれますが、ソルセルの販促活動の強みをひとつ。

ずばり、アナログなことです(笑)

 

販売開始になった発電所のご案内は顧客にメールで一斉送信でもなく

発電所情報に応じてパソコンが自動的に該当顧客を選定しているわけでもありません。

 

「(条件がマッチする)A様とB様とC様に、まず最初にご案内差し上げよう」

「D様のご希望エリアは関東圏だけど、ご実家がある岡山はOKとおっしゃっていたな…」

「少しご予算オーバーだけど、この物件はE様にぴったりだな!」

 

などなど…

顧客リストと記憶頼みですが、最適かつ最速でのマッチングを極力考えています。

 

売却をご検討の際は、まずはお気軽にご相談下さい!

(売却のお問い合わせはこちらから)

 

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