中古太陽光発電、売却時の適正価格とは?

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中古太陽光発電所の売却を検討されている方へ。

「中古太陽光発電所の適正価格について」

 

太陽光発電所の売却ご検討者様の疑問

「何を根拠に適正価格を算出しているのか?」

「売却査定額は妥当なのか?」

「他社では〇〇万円と言われたけど、(ソルセルの査定と)違うのは何故?」

「どうしたら高く売れる?」

太陽光のリセールバリューについては、多くの質問を頂きます。

売却ご検討者様にとって、気になる事にお答えします。

 

適正価格=売れる価格(市場が求める価格)です。

 
太陽光発電所売買の成約イメージ

売れる価格と言っても、取引量が多くない上に、取引情報は公開されてはいません。

買いたい方と多くの接点を持っているからこそ、妥当な売値を設定できます。

ソルセルはお問合せ頂いた全てのお客様と個別にやり取りをしています。

毎月100名を超えるお問合せから、ご購入者様の動向を把握し、相場感を醸成しています。

その醸成された相場感こそが、査定額の根拠です。

中古の太陽光発電所の売れ行き状況

現在はとても堅調に中古の太陽光発電所の売買は成立しています。

しかし、中古太陽光発電所の場合、新規と比べ、買い手の期待利回りが高めです。

中古の太陽光発電所を売る場合、新規の物件よりも買い手にとって良い条件にするのが一般的です。

現在、ソルセルでお預かりした中古太陽光発電所の成約率は5割程度です。

毎月、成約する太陽光発電所売買のうち、半数が中古の売買です。

この比率は昨年度と比較すると、約2倍に増えています。

新規と中古の比較。利回りが同じ=元を取るまでにかかる期間が一緒

購入された方の、最終的な手残り額で比較してみましょう。

新規と中古の発電所の収支を比較します。

前提条件

・共に表面利回り10%

・販売価格は2000万円

・年の収入は200万円

・年間の維持管理費は50万円

・中古は稼働3年経過

この2つを比較してみます。
新規と中古太陽光発電所の比較
 

同じ利回りでも450万トータル収支で新規の方が上回ります。

 

上記の様に、同じ利回りでは新規の方が有利。

中古発電所は、新規と同等の比較検討対象になりにくいです。

 

太陽光発電所の稼働済み案件ならではの売れやすさ

中古の太陽光発電所は良く売れます。

中古の太陽光発電ならではの魅力。

【中古太陽光発電所の利点】

・工事リスク(完工前に販売会社が倒産、不良工事など)がない

・発電実績が明確(収支が見えやすい)

・契約決済後、即収入が入る

・(上述の理由により)金融機関の融資付けがしやすい

これらの利点を考え、同等利回りでも中古発電所のが良いケースもあります。

特に、借入れのし易さ。

は投資する側にとっては大きな魅力です。

太陽光発電所を中古で売るときのポイント

ずは利回り。妥当な金額設定を!

立地や条件などにより、売れるケースもあります。

立地が影響を与えるのは、貸付可能な金融機関の状況やたまたま

近くにお住まいの方が情報を見た!

などです。

購入オファーの多い地域、または流通数が少ないエリアの場合は、

多少強気な価格設定が可能です。

人気なのは東京・中部・関西電力管轄。

事後的にはどうしようもありませんが、売れやすいのは抑制対象外地域です。

小~中規模発電所の場合、自宅の近くで探される方が多いです。

人口の多い地域というのも一つのポイントです。

九州などでも抑制対象でない物件も希少性が高く、好まれます。

太陽光発電所、その他の条件

・フェンス

20kw以上の太陽光発電所の場合、フェンスは必ず必要な設備です。

一部、フェンス設置が必要のないケースもあります。

人が立ち入らない場所ですので、私有地の内部など、ごく限られた物件では

フェンスが不要です。

原則、フェンスが無い発電所では、法に適った運用が出来ていないことになります。

よって、売却前にフェンス設置は必要です。

・土地の契約形態(売買/賃貸)

現在、土地購入のケースと土地賃貸のケース、どちらが有利という事はありません。

購入希望者様も、半分くらいの方はどちらでも良いと回答しています。

利回りが高くても土地賃料が高い場合は売れにくくなります。

しかし、土地の固定資産税が高いケースはそこまで売りにくくなりません。

相場以上の代金を支払うというのは、心理的障壁を引き上げます。

・監視装置の有無

あった方が良いですが、売却に当たって新しく設置する必要はありません。

あるから絶対に高く売れるわけでもありません。

近年は、監視装置の必要性を感じてる方も多いです。

しかし、買った後に付けるという事で十分です。

売却時には価格に差が出ると言うよりは、購入対象者の幅が広がるとお考え下さい。

・防草シート

監視装置と同じように、必須ではありません。

売却に当たって、新たに設置する必要はないです。

防草シートによって、トータルの年間維持管理費は安くなります。

当然、売れやすくなります。

防草シートがあっても年間の維持管理契約が必須で、高額であれば意味がありません。

防草シートの目的はあくまで維持管理費を抑える事です。

維持管理費が高額であれば防草シートが敷いてあるメリットはなくなります。

中古の太陽光発電所の売却価格の決定方法

太陽光発電売却時に売れる価格を検討しご提案します。

太陽光発電所の売却価格決定では売れそうと考える範囲の査定額を提示。

その後、売主様のご状況を考慮・協議のうえ販売価格を決定します。

 

【中古太陽光の売却価格の査定に必要な情報】

・発電(売電)実績

・FIT単価

・稼働開始時期

・場所

・土地形態(売買/賃貸)

・使用部材の一覧
 

直近の買い手オファー状況をベースに利回りを基準に人気を加味して査定しています。

 

直近の売電実績値から表面利回りを算出。

稼働期間が3年程度の場合は表面利回り10.8~11.5%程度が売値の目安です。

※2019年8月現在。売る為の表面利回りは場所や時期によって相場感が違います。

その後、1年稼働経過ごとに0.5%づつ表面利回りを上げていくイメージです。

もちろん、エリアごとの人気、不人気も影響は大きいです。

売却相談をいただいた際、ソルセルでは、3パターンの査定額をお出しします。

(1)すぐ売れる価格  具体的顧客がある、もしくは引き合いが多く見込める価格

(2)通常       直近の問い合わせ状況などから、一定の引き合いが見込める価格

(3)高めの価格    タイミングと顧客次第で運が良ければ売れる価格

 

売り出し価格により、どのくらい引き合いの数が違うのか?

 

ここでいう「引き合い」とは、融資の相談をするなどの検討まで進むことです。

物件をご案内したお客様が、検討に進まれる割合は

(1)すぐ売れる価格 30~50%

(2)通常      20~30%

(3)高めの価格  0~5%

殆どの方が新規中古問わず複数物件を比較検討されるため、凡そこのくらいです。

何となくイメージしていただけたでしょうか。

 

売れるまでの期間(目安)?

(1)すぐ売れる価格   3ヶ月以内
※最短で1週間まで実績あり。

(2)通常        3ヶ月~半年以内

(3)高めの価格     半年以上かかる可能性が高い

太陽光発電所、売出し前にこれだけはやっておきたい。顧客が付かない発電所

中古太陽光発電購入検討。現地確認でNGになった理由

中古太陽光発電所売却が現地確認でNGになる理由

多くは、手の打ちようがない内容です。

しかし、1/3は事前のメンテナンスなどで解決できる理由で断られています。

太陽光発電売却時には、維持管理をしっかりとしておきましょう。

太陽光発電所の投資に踏み切る、買い増しをする時。

案外と衝動買いに近いケースが多い気がします。

やはり投資の意思決定に勢いは大切なんです。

中古の発電所を見に行かれる方は原則として利回りや過去の発電量には納得しています。

しかし、現地を見た途端に購入意欲がなくなるケースも珍しくありません。

人が大事にしていなかったものを高い値段では買いたくない。

という気持ちは分かる気がします。

太陽光パネルに影も、、、雑草が伸び放題!

いくら好立地、高利回りでも雑草が伸び放題の発電所では売れません。

これは、発電量がロスしているという事実のみならず、敬遠されます。

理由はうまく説明できませんが、現地確認後の

高額な維持管理契約、、、

せっかく安定的に稼げる太陽光発電所でも、不当な契約がついていては売れにくいです。

維持管理契約が付いている場合、契約を破棄または更新しないことは可能か、確認しましょう。

感覚値ですが維持管理の外注費は上限年間収益の8%くらいまでに留めたいです。

太陽光発電所の維持管理上、最も大切なのは草刈りと緊急駆けつけです。

特に、草刈は必ずしなくてはなりません。

緊急時のサポートは運用上大きな助けになります。

この2つを賄えていれば、収益の8%は許容範囲と考えています。

フェンスの倒壊

太陽光発電所のフェンスは、割と安価なものを使用する事が多いです。

個人的にはそれで良いと思ってます。

しかし、安価なフェンスは、荷重に弱いケースも多いです。

蔓植物が絡まった程度で倒壊してしまうこともあります。

修繕はそこまで難しくはないですが、見に行った方がこれを見たら買う気は失せます。

鳥の糞や生ごみ、様々な問題

パネルに鳥の糞が付着していたり、中には近所の方がゴミ捨て場にしていた。

なんてこともありました。

当然、売れません。

 

太陽光発電所、購入時の最後の一押しは『直感』です。

売電量や立地は事前にインターネット調査で調べる事が出来ます。

現地に行く方は、収益性、立地にある程度納得している方です。

複数の太陽光発電所を見て、どれを買うか。

勿論、多くの購入候補者は見に行く段階で優先順位は決まっています。

そこから最後、背中を押すのは、現地を見た直感なんです。

 

太陽光発電所の売主様からよくいただくご質問

 

「(ソルセルに)仲介をお願いした場合、専売契約になりますか?」

専売契約ではありません。他社への依頼も可能です。

何らかの事情により、希望されない場合はWEB掲載もいたしません。

(その場合、既存顧客に非公開物件として、ご案内します)

 

「査定額を見て、売却するかしないか決めたいのですが…」

全く問題ありません。

査定依頼の段階では、売却の意思は固まっていない方のほうが多いです。

完全成功報酬なので、譲渡に至らない限り、費用は一切かかりません。

 

「〇〇万円を希望しているのですが、可能でしょうか?」

売主様のご希望価格で販売開始することは、問題ありません。

しかし、査定額より大幅に高いと、やはり売れません。

しばらく所有されてから、売却を再度検討されることをおすすめします。

 

中古太陽光発電所。最初の売出価格はとても大事です

『販売開始後、一定の時間が経過しても動きがなければ価格を見直しましょう。』

一見、良い案にも見えますが、必ずしもそうでもありません。

経験上、最初の売り出し価格が高い方が良いということはありません。

高値で掲載したものは、やはり問い合わせが来ないので、交渉も出来ません。

ずるずると価格を少しづつ下げると、かえって良いオファーが付きにくくなります。

最初から適正価格の範囲で売り出した物件が最終的には早く、高く売れています。

 

 

 

中古発電所の販売価格は売主様のご意向によっても左右するのです。

ですが、利回りの低い物件はやはり売れません。

商談がないので、交渉で下げる事はあまり現実的ではありません。

価格が折り合わない場合、時間が経ってから再度売り出し検討をした方が良いです。

 

 

太陽光発電売却のパートナー。ソルセルの特徴

 

商談まで代行。ホントに手間が少ない

ソルセルは単なるマッチングサイトではありません。

仲介サービスです。

WEB掲載から銀行対応、契約書作成まで幅広くお任せいただけます。

太陽子発電所買取りも対応。即現金化、できます

お急ぎの時はソルセル自らが買い取ります。

お客様探しのプロセスを省いてソルセル担当者と直接価格を決めます。

価格が決まったら即現金化です。

なぜ売れる?ソルセル

販売開始になった発電所のご案内は顧客にメールで一斉送信してません。

発電所情報に応じてパソコンが自動的に該当顧客を選定しているわけでもありません。

 

ご希望条件に合う方に、優先的にご案内。

多くの場合、太陽光発電所とご購入者様のマッチングは場所と予算で行います。

今のところ、AIを使うよりもここは人の手で行った方が精度高くご案内が出来ています。

 

ご購入者の皆さんの情報に応じて、最適かつ最速でご紹介をしています。

過去には1つの物件を1人のお客様にご案内して成約した例もあります。

WEB掲載NGでもソルセルなら売れます。

 

売却をご検討の際は、まずはお気軽にご相談下さい!

(売却のお問い合わせはこちらから)

 

土地付き太陽光投資物件のご紹介

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