土地付き太陽光発電の売却価格の相場は？ソルセルはどこよりも高く売ります

太陽光発電所の売却を考えている方の9割以上は、「できるだけ高く売りたい！」「どうやったら高く売れるの？」など、太陽光発電をできるだけ “高値” で売るための方法・手段を知りたいと思っているのではないでしょうか。

『なるべく早く、どこよりも高値で売却する』には、最初の価格設定と買い手のオファーを考慮することがとても重要です。

ソルセルでは、売り手と買い手の双方に満足してもらえる売却価格を3パターン設定しています！
高値で売却するための秘訣が知りたい方はぜひこの記事をチェックしてみてください。

太陽光発電所の売却を考えている方の疑問

ソルセルでは、太陽光発電を売却したい売主様から多くの質問をいただいております。

「何を根拠に適正価格を算出しているのか？」

「売却査定額は妥当なのか？」

「他社では〇〇万円と言われたけど、（ソルセルの査定と）違うのはどうして？」

「どうしたら高く売れる？」

中でも多いのはこのような質問ですが、この記事では、みなさんが気になっているご質問にお答えしていきます！

まず、適正価格とは売れる価格、つまり市場が求める価格のことです。

売れる価格と言っても、取引量が多くない上に、取引情報は公開されてはいません。

ソルセルでは、買いたい方と多くの接点を持っているので、妥当な価格で売値を設定できます。

ソルセルは、お問合せいただいた、毎月100名を超える全てのお客様と個別にやり取りをし、ご購入様の動向を把握しながら相場感を養っています！

中古の太陽光発電所って売れてるの？

最近では、とても堅調に中古の太陽光発電所の売買が成立しています。

しかし、中古太陽光発電所の場合、新規と比べて買い手の期待利回りが高くなっているので、中古の太陽光発電所を売る場合、新規の物件よりも買い手にとって良い条件にするのが一般的です。

現在、ソルセルでお預かりした中古太陽光発電所の成約率は5割程度。

毎月成約する太陽光発電所売買のうち半数が中古の太陽光発電所で、この比率は昨年度と比較すると、約2倍に増えています！

中古太陽光発電所の売却価格の決定方法！

ソルセルでは、太陽光発電売却時に適正価格を検討し、ご提案しています！

太陽光発電所の売却価格決定は、「この価格で売れそう！」だと想定する範囲の査定額を提示した後、売主様のご状況を考慮・協議のうえ販売価格を決定しています。

中古太陽光発電の売却価格を査定するときには以下の情報が必要です。

・発電（売電）実績
・FIT単価
・稼働開始時期
・場所
・土地形態（売買/賃貸）
・使用部材の一覧

上記情報と直近の買い手オファー状況を考慮した利回りを基準に、物件の人気を加味して査定します。

直近の売電実績値から表面利回りを算出するので、稼働期間が3年程度の場合は、表面利回り10.8～11.5％程度が売値の目安です。（※2019年8月現在）

その後、1年稼働年数が経過するごとに、表面利回りを0.5％ずつ上げていくイメージです。

当然、エリアごとの人気・不人気によって利回りに差異がでます。

中古発電所だから売れやすいメリット

“中古” と聞くとネガティブに感じてしまう方もいるかもしれませんが、中古の太陽光発電所には新規物件にはないメリットがあります。

新規物件を購入するときには必ずシミュレーションが提示されますが、実際に稼働し始めると「思っていたより発電量が少ない」「シミュレーションと違う」ということが起こり得ます。

しかし、中古太陽光発電所には過去の売電量の実績データがあるので、発電量や収益の予測がしやすいです。

また、「すぐに売電収入が欲しい」と思っている方には、中古物件がおすすめです。新規の太陽光発電所を設置するとなれば、工事や予期していなかったトラブルにより完成が遅れてしまい、売電収入を得るまでに時間がかかることもあります。

中古物件であれば、必要なのは名義変更のみ！契約してすぐに売電収入を得ることができます。

もっと中古太陽光発電所のメリットや売買について知りたい方はこちらの記事をチェックしてみてください。

☀太陽光発電の中古物件はメリットだらけ！実績あり・すぐ収益になる

稼働済みの中古発電所を売却するときの3つのポイント

①適正な売却価格の設定

立地や利回りなどの条件により、すんなりと売却できる場合もあります。

購入希望者が多い地域や太陽光発電所の流通が少ない地域では、多少強気な価格設定をしても売却できます。

ただし、基本的には立地・利回りなどの条件に適した価格をつけることが、早く・高値で売れるコツです。

②売却したい発電所は人気の地域にある物件？

人気の地域は、出力抑制の対象外地域である東京・中部・関西電力管轄です。

また、人口が多い地域かどうかというのもポイントになります。九州では、出力抑制対象外地域ではないため、抑制対象外物件の希少性がとても高いです。そのため、売却価格が多少高値であっても購入される方が多いです。

出力抑制は売電収入に関わるリスクのあるルールのことです。こちらの記事で詳しく解説しているので、購入前に確認しておきましょう。

太陽光発電所の出力が“抑制”される原因とは？電圧制御の対策と現状

③太陽光発電所のその他の条件

■フェンス

安定した太陽光発電の稼働や感電防止のため、20kW以上の太陽光発電所には、必ずフェンスを設置しなければいけません。

フェンスが設置されていないと、固定価格買取制度の認定が取り消される可能性があります。そもそもフェンスが設置されていない発電所は、改正FIT法やガイドラインに沿った運用ができていないということです。

そうなると、当然買い手はつかないでしょう。

よって、売却前には、フェンスの設置が必須です。

ただし、第三者が立ち入らない私有地にある太陽光発電所や、営農型太陽光発電をしている場合はフェンスは不要です。

■監視装置の有無

最近、監視装置の必要性を感じている方が増えているので、監視装置が設置されている物件の方が購入対象者の幅が広がります。

しかし、必ずしも売却するにあたって設置する必要はありません。

「あったら嬉しいな」という程度で、設置しているから高値で売却できるというわけでもないのです。

■防草シート

こちらも必須事項ではありませんが、防草シートがあることによって、トータルの年間維持管理費を安くすることができるため、維持費を抑えたい方には喜ばれます。

3パターン提示！ソルセルへの売却相談はこちら

ソルセルでは、状況に合わせた売却価格を3パターン提示しています。

①すぐ売れる価格：具体的顧客がある、もしくは引き合いが多く見込める価格
②通常価格：直近の問い合わせ状況などから、一定の引き合いが見込める価格
③高めの価格：タイミングと顧客次第で運が良ければ売れる価格

売り出し価格により、どのくらい引き合いの数が違うのか？

ここでいう “引き合い” とは、融資の相談をするなどの物件購入を検討するところまで進むことです。

物件をご案内したお客様が検討する段階に進む割合は、

①すぐ売れる価格：30~50%
②通常：20～30%
③高めの価格：0～5%

ほとんどの方が新規中古問わず複数物件を比較検討されるため、おおよそこのくらいです。

また、売れるまでの期間の目安は、

①すぐ売れる価格：3ヶ月以内（※最短で1週間の実績あり！）
②通常：3ヶ月～半年以内
③高めの価格：半年以上かかる可能性が高い

となっています。

太陽光発電所の現地確認・売却前にするべきこと

中古太陽光発電購入前の現地確認が原因でNGになった理由

一部の理由は手の打ちようがない項目ですが、ある程度の理由に対しては、事前のメンテナンスやチェックで解決できることです。

そのため、確実に太陽光発電を売却するためには、維持管理をしっかりとしておきましょう。

太陽光発電所の投資に踏み切るときや買い増しをするときは、しっかりと考えてから購入するというよりも、案外と衝動買いに近いケースが多い気がします。

やはり投資の意思決定に勢いは大切！

中古の発電所を見に行かれる方は、利回りや過去の発電量には納得している方が多いので、購入まで繋がる方がほとんどです。

しかし、そんなな方でも、現地を見た途端に「この物件はやめておこう……」と、気持ちがなくなってしまうことも珍しくありません。

他人が大切にしていなかったものを高い値段では買いたくないと思ってしまう気持ちは分かる気がしますよね……。

【NG例①】雑草が伸び放題

いくら好立地で高利回りの物件だとしても、雑草が伸び放題の太陽光発電所は売れません……。

もちろん、発電量にロスが出て売電収入が減ってしまいますからね。

【NG例②】高額な維持管理契約

せっかく安定的に稼げる太陽光発電所でも、不当な維持管理契約がある場合は売れにくいです。

維持管理契約が付いている場合、途中で契約を破棄すること、または更新しないことは可能かどうかを事前に確認しましょう。

太陽光発電所を維持・管理するために、最も大切なのは草刈と緊急時の駆けつけです。特に、草刈は売電収入に関わるので、必ず定期的にしなくてはなりません。

もしものときのサポートは、太陽光発電所を運用する上で大きな助けになることでしょう。

ソルセルでは、この2点を賄える維持管理契約の外注費は、上限年間収益の8％くらいまでが許容範囲と考えています。

【NG例③】フェンスの倒壊

太陽光発電所のフェンスには、割と安価なものを使用することが多いです。

安価なものを使うことに関しては問題ないですが、安価なフェンスは荷重に弱く、蔓植物が絡まった程度で倒壊してしまうこともあります。

見に行った方が、倒れたフェンスを見てしまったら、買う気が一気に失せてしまうのもわかりますよね。

フェンスの修繕は難しくないので、売却を決めたら、早めに直しておくようにしましょう。

【NG例④】鳥の糞やごみ問題

パネルに鳥の糞が付着していたり、中には、発電所内に近所の方がゴミを捨てていたという驚きのケースもあるんです。

キレイに整備されていない物件は当然売れません。

 

 

太陽光発電所、購入時の最後の一押しは “直感” です。

売電量や立地は事前にインターネットで調査ができます。事前調査してから現地に行く方は、収益性・立地にある程度納得している方です。

そのため、複数の太陽光発電所を見てどれを買うかは、見に行く段階でだいたい優先順位は決まっています。

その中で最後に「ここに決めた！」と決断するきっかけとなるのは、現地を見た直感なんです。

中古発電所の “一番最初の売却価格が” 一番大事！

「販売を開始したあと、一定の時間が経過しても売却できなかったら売却価格を見直す」という考え方は、とても良い案のように思えますが、必ずしもそうではありません。

ソルセルの経験上、最初の売り出し価格が高値の場合、そもそもの物件のお問い合わせが来ないので値段交渉をすることもできません。

売れないからと言って、価格を少しずつ下げたとしても契約につながるような良いお問い合わせは来ないのです。

やはり、最初から適正価格で売り出した物件の方がより早く、そして高値で売却することができます。

価格の折り合いがつかない場合は、ある程度時間をおいてから再度売り出しを検討することをおすすめします。

 

ソルセルでは、「太陽光発電所の売却を考えている」「本当に売れるの？」「売却価格がどのくらいになるのか知りたい」などのご相談も承っております！

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