太陽光投資の優位性~不動産サブリースの不正融資問題を機会に考える

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昨今、スルガ銀行の不正融資を受けて。

不動産投資とりわけサブリース形式の不動産投資が少し危険視されているでしょうか。

『空室リスクありません』

『ローンは入ってくるお金で支払います』

『現金無くても融資通りやすいです』

サブリースの不動産投資と、太陽光投資の謳い文句は少し似ています。

太陽光物件投資に同様のリスクはないのか。

少し考えてみます。

まずは不動産サブリースのおさらい。

そもそも不動産のサブリースって何?

ここで言うサブリースとは、いわゆる一括借り上げスキームのこと。

投資家は、入居や退去に一喜一憂することなく、物件をリースとして一定期間、定額料金で一棟まるごと貸し出し。

煩わしい敷金、礼金の交渉や賃料交渉もありません。

空室の有無に関わらずに定額賃料を得るというビジネスモデルです。

最近はビジネスホテルでも多いモデルです。

 

 

 

図の様に、多くの場合、リースで借りる先はデベロッパーの関係会社。

そこで入居者を募集します。

今回の不正融資の発端となったシェアハウスの問題を簡単に時系列で整理します。

※今回の場合、管理会社を別会社にしていなかったっぽいので、なおさら収支管理がザルだったと思われます。

1.物件が完成しても上手く入居者を集める事が出来なかった

2.そのような状況下でも物件は増え続ける

3.物件売買の利ザヤで何とかリース料を払い続ける

4.2016年末ごろから家主に対するリース料支払いの減額や遅れが生じる

5.2018年頭にはついにはリース料を支払えなくなった

6.家主は銀行への支払いが出来ず、不良債権化する

という流れです。

そこで、賃料が下がるとすぐに返済が滞ってしまう状態の融資が果たして良いのか?

投資家の与信は十分だったのか?という話にまで至っている訳です。

この場合、ビジネスを評価して貸したスルガ銀行にも大きな過失があると思いますが。

恐らく、(推測です!)

1.内情を知っても融資をし続けないと焦げ付くことが発覚。

2.結果、与信を甘くする、資料改竄する。

3.先延ばしにしかならず、問題がさらに大きくなる。

4.露呈する。

の流れだと思います。

勿論、収支改善の計画などは立てていたのでしょうが、難しかったのでしょう。

もう一つ別問題として、担保に取っている物件に、融資金額の充当に十分な価値が無い。

というのも問題になっている様です。

 

ところで、デベロッパーはなぜ自社保有せずに投資家を募って一括借り上げを行うのでしょう?

一般的には、自社保有では資金の限界があり、保有できる数に制限が生まれるため。

と解釈できます。

ここまでは理解できます。

『あなたの与信力を我々のビジネスに貸してください。しっかりと収益はお返しします!』

という訳です。

しかし、その後の付帯契約まで全てグループ会社となると少し怪しさが出てきます。

『物件の運営について、全ての決定は我々が管理、決定します。』

言い過ぎかもしれませんが、そう見えます。

その後の収入も、管理も。

全て相手にハンドルを握られている状態が続くわけですから、、、

 

不動産サブリースのメリット

1.空き部屋リスクが無い(少なくともそう言われている)

2.安定して収入を得られる(少なくともそう言われている)

 

不動産サブリースのデメリット

1.賃貸収入は少し安めになる

2.物件のリフォームや修繕を求められた場合、サブリース契約はどうなる?

3.一括借り上げの賃料設定などには特別な保護は無い

と考えられます。

気になる点は3つ。

メリット1. 空き部屋リスクが無い

投資の原則はハイリスク、ハイリターン、ローリスク、ローリターンです。

ゼロリスク投資は存在しません。

ローリスク、ローリターンの最たるものが国債。

ハイリスク、ハイリターンの最たるものはベンチャーへの投資でしょうか。

日本ではリスクの高い投資は一般市場には開放されていませんね。

背負ったリスクに対してのリターンをリスクプレミアムと言います。

 

全ての事象に該当するわけではありませんが、投資には必ず『見えないリスク』

というものが潜んでいます。

一般的には『甘すぎる話には裏がある』ってやつです。

この『見えないリスク』が本当にリスクなのか、本当はリスクじゃないのか。

リスクプレミアムはこの『見えないリスク』にも反応します。

市場の価格決定のメカニズムは需要と供給なので、時には心理すら影響を与えます。

この見極めが良い投資と悪い投資の違いではないでしょうか。

太陽光投資の場合は『見えないリスク』が本当はリスクじゃなかった。

というケースが多いので、良い投資となっているケースが多いです。

サブリースの場合、

管理・運営を全て任せてしまって大丈夫なんだろうか?

空き部屋が多い場合は、サブリース先が倒産するのでは?!

という事までも『見えないリスク』です。

これ、どういうことかと言いますと。

サブリース一括借り上げのモデルは

『自分がどんなに良い物件を選んでも、失敗物件が多いとスキームが破たんする』んです。

逆に言うと、失敗しても他が上手くいってれば補填できるとも言えます。

自分の意思にかかわらず、投資家同士は全員、図の様に管理会社を中心に一蓮托生状態になります。

物件Fでは管理会社の収入0円に対し50万円の支払いがあります。

単独では大赤字。

全体では310万円の収入に対し、300万円の支払いで収益が出ています。

かなり極端な例ですが、この例では物件Fのオーナーにはメリットがあります。

管理会社の事業継続も可能でしょう。(人件費は考慮していませんが)

一方で物件Aのオーナーは直接貸していれば100万円の収入がありますが、一括借り上げ

でリスクヘッジをすることにより、70万円の収入にとどまっています。

本来、サブリースはこの様にリスクヘッジがついてこそ始めてメリットが出ます。

この例はかなり危険な状態と言えます。

仮にこの後、自分が100万円の一括借り上げ契約をした場合、その収支が崩れると

ビジネスが崩壊していきます。

この様なリスクを考えると、管理会社の全体の収支報告書は見ておきたいところです。

 

似たようなサブリース形式をとるものに、ビジネスホテルがあります。

以前、ビジネスホテルのサブリースについても調べたことがあります。

年間稼働率30~50%程度の金額でリース料金を計算していました。

賃貸物件と比べるとホテルの場合は運営経費がかかるので、少し計算しにくいです。

ざっくり言うと、稼働率50~70%くらいで運営会社の収支トントン。

それ以上稼働すれば利益が出る。くらいの感覚です。

不動産のサブリースを考える際も、空室率何パーセントが管理会社の採算分岐点なのか。

不当にリース料金の還元率が高い場合はビジネススキームのリスクが高いと言えます。

今後の健全性確認のためにもチェックしておきたいところです。

 

デメリット2.物件のリフォームや修繕を求められた場合どうなる?

サブリース契約を武器にリフォームを迫られたら断れないのではないでしょうか。

修繕対応ないと、満室を維持できないと言われ、リース料の減額を求められるのでは?

そしてリフォームを依頼するとまた別の子会社が登場。

有無も言わせずに割高なリフォーム工事契約、、、という気すらしてきます。

ブランド維持を名目に指定業者での工事が必須。と言われる事はないでしょうか。

契約書の内容をよく確認し、自分の裁量がどれだけあるか、しっかりとチェックしておきましょう。

『指定業者』などの文言は要注意です。

 

デメリット3.一括借り上げには当事者間の契約以上の拘束力はありません

民事上の契約には、『契約自由の原則』というのがあります。

当事者間の合意があれば、国はその契約には関与しません。

というのが『契約自由の原則』です。


http://www.kokusen.go.jp/wko/pdf/wko-201307_12.pdf

併せて『過失責任の原則』くらいまでは抑えておきたいです。

サブリースの長期契約において、貸し手はどれだけの交渉力を持てるでしょうか。

この交渉力を維持するというのは結構大事な視点だと思っています。

個人的には、本問題で取り上げている様なケースでは

管理会社に首根っこを掴まれている様な特異な感覚を持ちます。

 

この辺りが今回の様なサブリース契約に潜む危険性『見えないリスク』と考えられます。

 

太陽光発電投資の場合はどうか

 

太陽光発電投資とサブリース型の不動産投資の大きな違いは3つ

・太陽光物件投資では売主とその他の利害関係者の独立性が高いこと

・太陽光物件投資では空室ではなく、日照によって収入が左右されること

・太陽光物件投資では新FIT法という法律の後ろ盾があり、法的な保護があること

この3つを置き換えると、、、

太陽光投資の3つの優位性

1.太陽光物件投資では利害関係者の独立性が高い

投資家が交渉力を維持し、有利な投資を進めていくには

『自分の意思』で物事を決断出来る事が大事です。

太陽光発電投資の場合、利害関係者の独立性が高く、交渉力を維持できます。

分譲物件、メンテナンス紐づきの場合、少し独立性は弱くなります。

その場合は契約内容で自身の裁量を良く確認しましょう。

例えば

『物件を転売したい』

『パネルが汚れているけど費用対効果を考えて清掃はしない』

『修繕が必要だから相見積を取る』

これらの活動を交渉力を持って出来る事は大きな強みです。

2.太陽光物件投資では空室ではなく、日照によって収入が左右されること

空室は人為、日照は天意です。

個人的には人為的なものの方が難しく、データで予測が出来ないと考えてます。

太陽光発電の発電量予測はNEDO(国立研究開発法人新エネルギー・産業技術総合開発機構)の観測データを元に行われます。

一般的には30年間の日射量の平均値を用います。

このデータ量を十分とみるか、不足と見るかは人それぞれです。

経験から判断すると、優位なデータを得られていると思います。

 

例えば、

隣の家の声がうるさい、他の入居者と折り合いが悪いなどの理由でも空室は生まれます。

一方、恋人とケンカをしても、近所付き合いをしなくても、太陽はいつも通り昇ります。

近くに別のマンションが出来たり、近くの大学が移転すれば空室が生まれます。

一方、近くに真新しい太陽光発電所が出来ても、太陽は同じ条件で日照をもたらします。

 

3.太陽光投資には新FIT法の後ろ盾があります

新FIT法など、固定価格買取制度の内容はこちら。

なっとく再生可能エネルギー

元々、太陽光発電の売電契約は電力会社との締結です。

それだけでも他の民間法人よりは信用が高いです。

全量売電型の太陽光発電では、『20年間の固定価格での買取義務』が電力会社に

課されています。(余剰電力は10年)

※20年経過後は各電力会社と個別協議の上で契約を締結します。

少なくともローン返済+αまでは国の制度で守られます。

 

サブリースと太陽光

セールスの謳い文句は似ています。

しかし、実際は太陽光が優位性があると考えてます。

 

今回は旬なテーマを持ち出しつつ、この影響で太陽光も危ないのでは、、、

なんて不安を払拭できればと考え書きました。

参考になりますと幸いです。

 

太陽光投資、物件に興味をお持ちの方、ソルセルの取扱い物件もご覧ください。

https://solsell.jp/article/

 

なお、太陽光の場合も数は少ないながらリースで契約しているケースがあります。

数が少ない上に、融資のスキームと大きな違いが無いので詳細は割愛します。

なお、太陽光リースのスキームは下記の様になります。

➀設備代などの一式をリース会社が購入。

②リース会社から投資家にリース。

➂売電収入をリース会社が担保にし、リース料金を差し引き後に投資家に差額を支払い。

※修繕などはリース元が対応。

押しなべて融資で太陽光発電所を買うのと大きな違いはありません。

融資元の保全の仕方が少し異なる。という程度です。

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