太陽光発電投資の長所は?不動産投資サブリースの不正融資から考える

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2018年にスルガ銀行の不正融資問題がありました。それをきっかけに、不動産投資とりわけサブリース形式の不動産投資が少し危険視されているのではないでしょうか。

不動産サブリースの長所は、

・空室リスクがない
・ローンは入ってくるお金(賃料または売電収入)で支払える
・現金がなくても融資が通りやすく、頭金ゼロで始められる

といった点です。

「あれ、もしかして……」と気づいてしまった方もいるのではないでしょうか。

そうなんです。
太陽光発電投資は、不動産サブリース投資は似たような謳い文句です。

となると、「太陽光発電投資も危ないんじゃないか!?」と思ってしまうはずです。

太陽光発電投資にも同様のリスクがあるのか、考えていきましょう。

そもそも不動産のサブリースって何?

不動産サブリースの仕組み

不動産サブリースとは、賃貸経営の方法で、不動産会社が貸主(投資家)から賃貸物件を一括で借り上げ、入居者に転貸することです。

サブリースをさらに細かく言うと、転貸を目的として不動産管理会社が、物件所有者(投資家)から物件を一括借り上げすることをマスターリース、そして、借りた物件を入居者に転貸することをサブリースといいます。

ところで、デベロッパーはなぜ自社保有せずに投資家を募って一括借り上げを行うのでしょう?

一般的には、自社保有では資金の限界があり、保有できる数に制限が生まれるためだと解釈できます。

つまり、投資家に「あなたの信頼できる物件を我々のビジネスに貸してください。しっかりと収益はお返しします!」と言って、自社で保有できない部分を補っている、という訳です。

しかし、その後の付帯契約まで全てをグループ会社で行なっているとなると、少し怪しい印象を受けてしまいます。

「物件の運営について、全ての決定は我々が管理・決定するので、口出ししないでくださいね」
これは少し言い過ぎかもしれませんが、そのように思ってしまいます。

契約をしている間はずっと、サブリース会社にハンドルを握られている状態が続くわけですからね。

【メリット①】空き部屋・滞納リスクがないため収入が安定

サブリース会社に一括借り上げをしてもらう場合、毎月一定の賃料がサブリース会社から振り込まれます

万が一、物件が空室になってしまった場合でも、賃料は変わらず支払われるので、空室による損失が出づらいです。

また、滞納された場合でも、賃料はサブリース会社から支払わられるので、「お金を払ってください!」と請求する必要もありません。

サブリース会社を介すことで、安定して収入が得られるのがメリットです。

ここで理解しておきたいのは、不動産サブリースする場合、

不動産管理会社から毎月支払われる賃料は、実勢家賃(売り手と買い手の需要が成り立つ価格)をベースとして決められています。

実際に物件所有者(投資家)がもらえる賃料は、入居者が支払う賃料の全額ではなく、そこから保証などを差し引いた8〜9割程度の金額だとされています。

しかし……

この空室リスクがないということが、時にはデメリットになってしまう可能性があります。

投資には、見えないリスクが隠れています。

 

と言うのは、

空室があっても賃料が払われるということは、実際に “空室かどうか” がわかりません。

Aさんが貸している部屋が空室であっても、Aさん以外の部屋の経営が上手くいっていて、そこで補填できていれば問題ないのです。

自分の意思にかかわらず、投資家同士は全員、図の様に管理会社を中心に一蓮托生(運命を共にしている)状態になります。

例えば、

物件Fでは管理会社の収入0円に対し50万円の支払いがあります。

単独で考えると大赤字!

 

しかし、全体で見ると、310万円の収入に対し、300万円の支払いで収益が出ています。

かなり極端な例ですが、この例では物件Fのオーナーにはメリットがあり、管理会社の事業継続も可能でしょう。(人件費は考慮していません)

 

一方で、物件Aのオーナーは、サブリース会社を通さずに、入居者に直接貸していれば100万円の収入がありますが、一括借り上げでリスクヘッジをすることにより、70万円の収入にとどまっています。

本来、サブリースはこのようにリスクヘッジをして初めてメリットになります。

 

この例はかなり危険な状態と言えます。

仮にこの後、自分が100万円の一括借り上げ契約をし、収支が崩れるとビジネスが崩壊していきます。

このようなリスクを考えると、管理会社の全体の収支報告書は見ておきたいところです。

【メリット②】不動産管理会社がすべての入居者の管理をしてくれる

家賃が滞納している、近隣トラブルが発生しているなどの、入居者への対応は管理会社がすべて解決してくれるので、物件所有者が入居者に対してすることは特に何もありません。

面倒な関わりもなく、全て任せられるので忙しい方にとっては嬉しいメリットです。

【デメリット①】物件のリフォームや修繕を求められるケース

サブリース契約を武器に、物件のリフォームや修繕を迫られたら、

「断ったら毎月の賃料を値下げされるかもしれない」

「収入が減ったら困る……」

こんなことを考えてしまって、断れないのではないかもしれません。

 

リフォームを依頼したとしても、とまた別の子会社が登場して、

有無も言わさずに割高なリフォーム工事契約させられる可能性すら考えられます。

ブランド維持を名目に指定業者での工事が必須と言われるかもしれません。

契約書の内容をよく確認し、貸し手の裁量がどれだけあるか、しっかりとチェックしておきましょう。

『指定業者』などの文言は要注意です。

【デメリット②】リース会社に主導権を握られるケース

民事上の契約には、契約自由の原則があります。

“当事者間の合意があれば、国はその契約には関与しません” というのが契約自由の原則です。

サブリースの長期契約において、貸し手はどれだけの交渉力を持てるかが重要です。

交渉力がなければ、サブリース会社に対して賃料の交渉やリフォームの強要を断ることができなくなるかもしれません。

交渉力を維持することは、サブリースをする場合に重要な視点になってくると考えています

【デメリット③】サブリース会社が倒産する可能性

サブリース会社が倒産すると、月々の賃料が支払われなくなるだけではなく、サブリースの破産管財人と連絡をとったり、入居者の契約をやり直す必要があったりと、かなり大変な事態になります。

借り上げをしてもらう前には必ず、サブリース会社の経営状況を確認しておくことを強くおすすめします。

これらのデメリットは、サブリース契約に潜む、見えないリスクだと考えられます。

サブリースと比べる太陽光発電投資の3つの長所

①太陽光物件投資では利害関係者の独立性が高い

投資家が交渉力を維持し、有利な投資を進めていくには『自分の意思』で物事を決断しなければなりません。

太陽光発電投資の場合、利害関係者の独立性が高く、交渉力を維持することができます。

分譲物件やメンテナンス紐づき物件の場合は、少しだけ独立性は弱くなります。
その場合は、契約内容で自身の裁量を良く確認しましょう。

例えば、
『物件を転売したい』
『パネルが汚れているけど費用対効果を考えて清掃はしない』
『修繕が必要だから相見積を取る』

これらの活動を交渉力を持って出来ることは大きな強みです。

②太陽光物件投資では、空室ではなく日照によって収入が左右される

空室は人為的なリスクですが、日照は天候に左右されます。
天気と違って空室はデータ予測ができません。そのため、人為的なリスクの方が避けるのが難しいです。

太陽光発電の発電量予測は、NEDO(国立研究開発法人新エネルギー・産業技術総合開発機構)の日射量データベース閲覧システムを元に行われており、一般的には30年間の日射量の平均値を用いています。

このデータ量を十分とみるか、不足しているとみるかは人それぞれですが、長年太陽光売買仲介に携わってきたソルセルの経験から判断すると、優位なデータを得られていると思います。

例えば、

「隣の家の声がうるさい」
「他の入居者と折り合いが悪い」
これは空室の原因の一例です。

一方、
恋人とケンカをしても、近所付き合いをしなくても、太陽は今日も今日とて昇ります。


近くに別のマンションが出来たり、近くの商業施設が移転すれば空室が出てしまいます。

しかし、近くに真新しい太陽光発電所が出来ても、太陽はどの発電所に対しても日照をもたらしてくれます。


太陽はどの発電所にも平等なのです。
空室のリスクはないので、安定して収入を得ることができます。
(日照の条件や気候の違いはありますが……)

③太陽光投資には新FIT法の後ろ盾

元々、太陽光発電の売電契約は電力会社との締結です。それだけでも他の民間法人よりは信用が高いです。

全量売電型の太陽光発電では、『20年間の固定価格での買取義務』が電力会社に課されています。(余剰電力は10年)

※20年経過後は各電力会社と個別協議の上で契約を締結します。

太陽光発電所の20年後は?FIT価格(固定価格買取制度)が終了した話

そのため、少なくともローン返済+αまでは国の制度で守られ、不労所得を得ることができます。

まとめ

不動産サブリースと太陽光発電投資。

比べて見ると、セールスの謳い文句は似ています。

しかし、実際は太陽光発電の方が優位性があると考えてます。

投資にリスクはつきものです。

リスクを最小限に抑えることは、投資を始める前にできること!
メリットやお金ばかりに目が行ってしまいそうですが、リスクに重点を置いて、しっかりとリスクヘッジしておきましょう。

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