太陽光発電の土地売却と権利譲渡 | トラブルを回避する方法は?

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親から譲り受けたり、投資のために購入したりして土地を保有している方もいるでしょう。

土地は、駐車場やマンションの活用を自身で行ったり、不動産業者へ売却したりといったさまざまな活用方法がありますが、その中でも自然エネルギーである「太陽光発電」を運用する土地活用を知っていますか?

温室効果ガスを排出しないクリーンな太陽光エネルギーを生み出すことは、地球温暖化対策や投資目的として注目を浴びています。

しかし、太陽光発電をご自身で新たに設置するとなると、莫大な設置費用や定期的なメンテナンスといった負担が大きくなってしまいます。

そこで今回は、「なるべくお金や手間をかけずに土地を有効活用したい」「でも太陽光発電業者に土地を売るのは不安だ……」「既に太陽光発電を設置済みの土地があるけど、売れるのか分からない……」「どんなトラブルがあるか不安だ」という方のために、太陽光発電業者に土地を売却する手順や注意点などをご紹介します!

2020年以降もまだまだ需要が高まる太陽光発電用地。売買市場や相場とあわせて詳しく解説していきますので、土地の活用に悩んでいる方は是非参考にしてみてくださいね。

太陽光発電用地の土地売却・権利(ID)譲渡について

保有している土地を太陽光発電業者に売却したというお話を耳にしたことがある方もいるかもしれません。ソルセルでも、太陽光発電用の土地を全国規模で募集しています。

太陽光発電には「電気代が安くなる」「発電した電気を電力会社に売ることで売電収入を得られる」といったメリットがあるため、環境問題への対策としてだけでなく投資目的で設置する方も多いです。しかし、太陽光発電投資を始めたい方の中には「土地を持っていない」というケースも多いため、「太陽光発電を設置するために土地を買いたい」という需要が生まれます。

一方で、「なるべく早く太陽光発電の活用を始めたい」という方には、既に太陽光発電を設置済みの土地も需要が高いです。

FIT(固定価格買取制度)が終了してしまうかもしれないという噂が流れていたため「もう太陽光発電市場は終わりなんじゃないか?」といった心配をされている方も少なくないでしょう。

しかし、2020年2月には正式に2020年度のFIT価格が発表され、まだまだ売電が可能であるということが証明されています。売電価格は年々下落しているものの、同時に太陽光発電の設置価格低下・太陽光パネルの性能向上といった背景もあることから、投資面で見ても将来性があります。

投資家たちが「売電価格がこれ以上下がらない内に新しく太陽光発電投資に手を付けよう」と動くことが予想されるため、太陽光発電用地の売却を検討している方はなるべく早く動いた方がいいでしょう。

太陽光発電用地の取引と不動産取引の違い

土地の売却・活用と聞くとまずピンとくるものは不動産投資ではないでしょうか。不動産と太陽光発電との取引には、下記のような違いがあります。

太陽光発電用地 不動産用地
路線価の影響 受けない 受ける
日照状況の影響 受けやすい 受けにくい
収益の安定さ 安定している 不安定
契約後入金までの期間 権利付き用地:最短2週間

権利無し用地:最短3か月

最短1カ月程度

太陽光用地として取引するメリットとしては、「比較的高値で取引できる」「賃貸でも不動産管理の必要が無い」といったことが挙げられます。

一方で、「路線価の高い土地の場合は不動産取引の方が金額が高い」「取引条件の確定や売買の履行までに時間がかかる」といったデメリットもあります。

太陽光発電用地としての取引に向いている土地は下記でも詳しく解説していきますので、保有している土地が適しているようであれば、太陽光発電業者への土地売却をおすすめします。

太陽光発電土地売却&権利(ID)譲渡相場

権利付きの太陽光発電用地の売却相場にはバラつきが大きいですが、下記の価格が目安となります。

FITの売電権利価格 価格(1kwあたり※約2~3坪)
40円 26万円~30万円
36円 23万円~27万円
32円 19万円~22万円
29円 16万円~20万円
27円 14万円~27万円
24円 11万円~14万円
21円 8万円~11万円
18円 5万円~9万円
権利未取得 1.5万円~5万円

これをベースに、土地の条件により金額の増減があります。太陽光発電の場合、おもに下記のような条件で売却金額が左右しますので、ご自身が保有している土地の条件がどんな状況なのかを照らし合わせて参考にしてみてくださいね。

太陽光発電用地の理想的な売却条件
日商条件 雨が少なく日射量の多い内陸部・九州地方などが人気
土地の広さ 600~700㎡以上が理想
傾斜 平均的には30°が理想(地域によって異なる)
地目 建物の建っていない宅地や農地転用可能な農地、工場の跡地など「電線から近い」「日射を遮るものがない」といった太陽光発電の運用に適した土地が理想

太陽光発電は様々な条件の組み合わせで、それぞれ向き不向きが変わってきます。

ソルセルでは、Googleの位置情報などから現地の状況を割り出し、太陽光発電の事業性評価を無料で査定いたします。太陽光発電業者への土地売却を検討されている方は、お気軽にお問い合わせください。

太陽光発電土地売却&権利(ID)譲渡の流れ

太陽光発電用の土地売却は、権利が付いているかどうかで手続きの流れが変わります。

権利の付いていない土地の場合

仮契約の締結⇒電力会社への申請⇒経済産業省への申請⇒価格調整⇒契約⇒決済/引渡し

権利の無い土地の場合、権利取得に時間がかかり、価格も不確定な状態となってしまいます。

権利付きの土地の場合

必要情報の開示⇒内容確認⇒契約内容の確認⇒契約⇒権利の決済/引渡し⇒土地の契約/決済/引渡

権利付きの土地の場合だと、権利の付いていない土地と比べて現金化が早く、価格も確定的です。

権利付き太陽光発電の譲渡に必要なもの

権利付きの太陽光発電用地を売却する場合、土地と権利とでそれぞれお手続きが必要になります。太陽光発電の権利譲渡には、原則として下記の情報が必要です。

・(太陽光設備の)設置者ID

・(太陽光設備の)上記のパスワード

・土地の所有/または使用する権利を証明する書類

・電力会社との契約書(または申込書)

「IDが何かよくわからない…」「書類を紛失してしまった」という場合も対応可能です。ソルセルでも、土地の名義人であればいつでも書類のお取り寄せが可能ですのでお気軽にご相談ください。

太陽光発電の土地売却・権利(ID)譲渡の注意点

①土地・権利の決済時期をしっかり確認する

取引後に「払われる予定だったお金が支払われない……」という結果を招かないためにも、権利引渡しの段階で必ず権利分の決済を求めましょう。

特に多いのが、土地決済のタイミングで権利分もまとめて決済するケース。権利付き太陽光用地の売却の場合、土地代と権利代はそれぞれ別々のものとして支払われます。しかし、最終決裁のタイミングでまとめて支払いを行う取引手順の場合、土地代だけしか支払われない……というトラブルが起こる可能性が高いです。

権利付きの太陽光用地を売却する際には、「土地と権利でそれぞれお金がもらえる」ということをしっかりと押さえておき、契約内容を確認しましょう。

②土地の契約&決済にはある程度期間を付ける

土地の決済は、中間省略を取り、第3者との直接契約になるケースが少なくありません。

つまり、業者は「買い手を見つけてから土地の決済は買い手と直接やり取り」というケースがほとんどです。この行為自体は一般的なことであり、違法性もありません。

しかし、買い手が付かない場合はいつまでたっても話が進まない…というケースも考えられます。

必ず期日を設け、手付金等の入金だけは先にする様に求めましょう。

③賃貸契約の場合は固定資産税を念頭に入れる

完全に土地を売却した場合は問題ないのですが、賃貸で契約した場合、地権者である自分に固定資産税が請求されてしまう点に注意してください。

特に、現在の地目が山林・農地の場合は、太陽光発電を設置することによって農地変更または地目変更が必要になります。山林・農地は他の地目に比べて固定資産税が安く設定されているので太陽光発電の設置で地目を変更することによって、固定資産税が上がってしまう点を念頭に入れておく必要があります。

「賃料をもらっても採算が取れない」というケースになりかねないので、保有している土地の固定資産税がいくらになるのか、所有する土地を管轄する各市町村の役所や税務署へ確認しておくことをおすすめします。

④賃貸契約の場合は20年目以降のことを契約書に織り込む

太陽光発電の固定買取価格(FIT)適用期間は、売電開始から20年間です。適用期間終了後に土地の権利について買主と揉めないためにも、あらかじめ契約書に明示しておく必要があります。

その場合、

①同条件で延期

②設備は撤去

③設備をもらい受ける

といったいずれかの選択肢がありますので、買主と協議して決める形になります。

  太陽光発電用の土地売買や賃貸時のトラブルはあるの?

土地の売買にあたり、地主と事業者の間のトラブルはあまり聞きませんが、近隣住民や土地所有者とのトラブル等は多いです。

「太陽光発電を設置してから、雨水が隣地に流れ込んでくるようになった」「パワーコンディショナーの低周波音がうるさい」「パネルにより太陽光が反射してまぶしい」といったクレームが発生してしまう可能性があります。

しかし、これらの殆どは設計と施工により解決できる問題です。余計なトラブルを防ぐためにも、売る先の施工実績などを確認することはとても大切です。

まとめ

太陽光発電用地の売却・ID譲渡について説明しました。

ソルセルでは、自社での購入/仲介の他、契約内容の確認や手続きの代行も承ります。

・すでに譲渡は決まっているが、仲介者が欲しい

・手続き面だけ確実に行いたいので手続きの代行をお願いしたい

・土地権利を取得したいが、何を確認したら良いか分からない

という方のサポートをしているので、土地の売却を検討されている方は是非一度お問合せくださいね。

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